아파트 재건축과 리모델링 사업의 차이점
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Jul 29. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 재개발, 재건축과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률정보를 제공해드리고 있습니다.
최근 전국 곳곳에서 재건축, 재개발, 리모델링 사업이 활발하게 진행되고 있는데요. 해당 사업은 누군가에게는 큰 이득을 안겨다주지만, 또 다른 누군가에는 큰 어려움을 안겨주기도 합니다.
아파트 재건축과 리모델링 사업의 차이점재건축, 재개발, 리모델링 사업은 워낙 그 구조가 복잡하기 때문에, 관련 사업 경험이 없는 일반 시민들이 그 절차 진행과정을 이해하는데 어려움을 겪는 경우가 많습니다.
특히나 최근에는 재건축의 대안으로 아파트 리모델링 사업이 진행되는 경우가 많은데, 재건축 사업과 리모델링 사업의 차이를 잘 알지 못하는 경우도 많습니다.
오늘은 아파트 재건축 사업과 리모델링 사업의 차이가 무엇인지에 대해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
우선 재건축과 리모델링의 차이를 이해하기 전에 '재건축 사업'의 정의가 무엇인지 먼저 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.
도시정비법에서 규정하고 있는 '재건축 사업'이란 "정비기반시설은 양호하지만, 노후/불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에 대한 주거환경을 개선하기 위한 사업"을 의미합니다.
쉽게 이야기하면 낡은 아파트를 허물고 새로운 아파트를 짓는 과정이라고 할 수 있습니다. 일반적으로 지어진지 30년이 넘은 아파트의 경우 법이 규정하는 일정한 요건을 충족하면 재건축 사업 진행이 가능합니다.
재건축 사업을 진행하는 이유는 도시정비법이 규정하는 것처럼 노후하고 불량한 주거환경을 개선하기 위한 목적도 있지만, 재건축 사업을 통해서 아파트의 가치를 올리려고 하는 목적이 크게 작용을 하게 됩니다.
이는 투자의 관점에서 재건축을 정의한 것인데, 실제로 거래계에서는 재건축 투자를 통해 큰 수익을 보았다는 성공담을 많이 접할 수 있습니다.
하지만 재건축을 통해 수익을 보기까지의 과정은 매우 험난한데요. 일반적으로 재건축 사업은 (1) 추진위원회 설립, (2) 조합설립, (3) 사업시행계획인가, (4) 관리처분계획인가, (5) 철거 및 이주의 과정으로 진행됩니다.
이 과정에서 재건축 사업 진행을 추진하려는 쪽과 반대하는 쪽의 의견이 첨예하게 대립하여 심각한 법적 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 조합원 내부에 이견이 생겨 사업진행에 차질이 생기는 경우도 허다합니다.
사업 진행 과정에서 발생하는 여러가지 문제로 인해 재건축 사업을 성공시키기는 매우 어려운 것이 현실입니다. 사업을 성공시킨다고 하더라도 그 기간이 매우 오래 걸리는 경우가 대부분입니다.
이러한 재건축 사업의 어려움을 고려하여 최근에는 재건축이 아닌 아파트 리모델링을 선택하는 경우가 많아지고 있습니다.
리모델링은 "건축물의 노후화를 억제하고, 그 기능을 향상하기 위해 아파트에 대한 대수선절차를 진행하거나 대통령령이 정하는 범위 내에서 아파트를 증축하는 것"을 의미합니다.
재건축이 기존 아파트를 완전히 허물고 새로운 아파트를 짓는 것이라면, 리모델링은 아파트의 뼈대는 남겨놓고 대수선절차를 하면서 증축을 하는 것이라고 이해하시면 됩니다.
재건축과 리모델링의 차이점을 간략하게 정리한 도표를 아래와 같이 첨부해드리니, 참고하시면 이해하실 때 도움이 되실 것입니다.
