안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 부동산과 관련한 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 유용한 정보들을 제공해드리고 있습니다.
부동산 경기가 장기간 침체되면서 어려움을 겪고 계시는 분들이 많은데요. 특히나 분양계약을 체결하신 후 잔금지급을 앞두고 계신 분들의 근심이 커지고 있는 상황입니다.
분양계약취소 잔금 미지급 위기시 해결방법은?
부동산 호황기 시절 체결된 분양계약의 잔금지급시기가 하나 둘 씩 도래하고 있는 상황에서 잔금을 지급할 여력이 되지 않아 이에 대한 대처법을 문의하는 분들이 많습니다.
상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생활형 숙박시설, 수익형 호텔, 아파트 등 부동산 호황기 시절에는 다양한 분양계약이 체결되었습니다.
고수익을 보장한다는 말을 믿고 분양계약을 체결하였는데, 현 시점에서 수분양자들은 수익은 커녕 잔금을 치루고 부동산을 인도하게 되면 막대한 손해를 보게되는 상황에 처하게 되었습니다.
특히나 잔금대출이 나온다는 약속을 믿고 분양계약을 체결하였는데, 잔금대출이 나오지 않게 되면 그야말로 난감한 상황에 처하게 되는데요.
어떤 경우에는 분양계약체결 당시에 분양관련업체가 매물에 관해서 허위, 과장 광고를 하여 수분양자들과 심각한 갈등에 휩싸이기도 합니다.
부동산 분양계약과 관련된 법적 분쟁은 그 양상이 기본적으로 매우 복잡합니다. 문제가 되는 금액도 매우 크기 때문에 초기단계에서부터 법률 전문가의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
특히나 같은 분양계약이라고 하더라도 계약조건이나 수분양자들이 처한 상황이 모두 다르기 때문에, 법적조치를 취할 때는 이를 고려해 대응 전략을 세우는 것이 가장 중요합니다.
부동산 분양계약의 경우 일반적인 법원칙으로는 중도금이 지급되고 나면 계약을 취소하거나 해제하는 것이 사실상 매우 어렵습니다.
계약금을 주고받은 단계에서는 계약금을 포기하고 분양계약을 해제하는 것이 가능한데, 중도금을 지급한 후부터는 이것이 불가능합니다.
민법은 '이행의 착수'가 있기 전까지 계약금 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 계약금 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.
이를 '해약금에 의한 해제'라고 하는데요. 그런데 중도금을 지급하고 나면 이행의 착수가 있는 것으로 간주가 되기 때문에 해약금에 의한 해제가 불가능해집니다.
하지만 원칙이 있으면 언제나 예외가 있기 마련입니다. 중도금을 지급한 이후에도 계약당사자들끼리 합의를 하거나 상대방의 귀책사유가 있으면 이를 이유로 계약을 취소하는 것은 얼마든지 가능합니다.
부동산 분양계약은 계약체결단계에서 어느정도의 과장광고가 있기 마련입니다. 하지만 이것이 정도가 지나쳐 수분양자들에 대한 기망이 인정되는 경우에는 계약의 취소가 가능합니다.
실제로 최근 나오고 있는 하급심 판례들을 보면, 실거주가 불가능한데도 가능하다고 속여 생활형 숙박시설에 관한 분양계약 체결을 유도한 건에서 기망을 이유로 한 계약 취소를 인정한 경우가 매우 많습니다.
다만 기망이나 착오를 이유로 분양계약을 취소하기 위해서는 기망행위에 대한 적극적인 입증을 수분양자들이 해야 하는 어려움이 있습니다. 소송절차 진행 전 이에 대한 체크는 필수입니다.
이외에도 잔금 지급이 불가능하다는 사실을 분양관련업체에 인지시킨 후 계약당사자 쌍방이 수용할만한 조건에 분양계약을 종료하는 것도 가능합니다.
잔금지급기일을 앞두고 분양계약을 종료하는 경우 이미 지급한 계약금과 분양관련업체가 대납한 중도금대출이자가 문제가 됩니다. 위약금 문제에 관한 합의가 이루어지면 쌍방이 합의를 통해 계약을 해지하는 것이 가능합니다.
분양계약취소와 관련된 문제는 그 양상이 복잡하고, 문제가 되는 금액도 크기 때문에 초기단계에서부터 분양사기 사건에 정통한 전문 변호사의 조력을 받으시는 것이 좋습니다.
잔금지급기일을 앞둔 분양계약을 취소하거나 해지하기 위해서는 여러가지 상황에 대한 복합적인 고려가 필요하므로, 관련 사건을 많이 처리해본 법률 전문가의 조력이 필수인 것입니다.
※ 분양계약취소, 부동산전문변호사의 도움이 필요한 상황이라면?
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분양계약취소 잔금 미지급 위기시 해결방법은?