상가 재건축 퇴거요청 세입자 대응방법
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Aug 5. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 상가임대차와 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 상가 건물주가 재건축, 리모델링을 이유로 퇴거요청을 보내온 경우에 세입자의 입장에서 대응을 하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
상가 재건축 퇴거요청 세입자 대응방법1. 상가 재건축을 이유로 한 퇴거요청 타당한 것일까?
상가임대차계약을 체결한 뒤 영업을 하고 있는데 상가 건물주가 재건축, 리모델링을 이유로 퇴거통지를 보내오면 세입자는 크게 당황을 하게될 수밖에 없습니다.
그런데 이러한 일은 실제 거래계에서 매우 빈번하게 발생을 하는데요. 특히나 수익을 목적으로 상가를 매입한 새로운 건물주가 퇴거를 요청하는 경우가 많습니다.
상가는 세입자에게는 생계의 수단이지만, 건물주에게는 수익을 위한 수단에 불과한 경우가 많습니다.
재건축, 리모델링을 이유로 퇴거요청을 받게 되면 상가 건물주와 세입자 간의 이해관계가 정면으로 충돌하게 되고, 심각한 법적 분쟁으로 이어지게 됩니다.
이 경우 상가 세입자는 대응방법을 찾기 마련인데, 가장 먼저 따져보아야 하는 것은 상가 건물주의 퇴거요청이 법률상 타당한지에 관한 것입니다.
2. 계약갱신청구권 등 상가임대차보호법이 보장하는 권리를 적극 활용해야
재건축, 리모델링을 이유로 계약을 해지하고 세입자를 내쫓는 사례가 워낙 많아 상가임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 여러가지 제도를 마련해두고 있습니다.
대표적인 것이 바로 '계약갱신청구권'입니다. 상가임대차보호법상 계약갱신청구권은 계약을 갱신하겠다는 세입자의 일방적인 의사표시만으로도 계약을 갱신할 수 있는 매우 강력한 권리입니다.
상가임대차보호법은 계약갱신청구권의 행사기간을 10년으로 규정하고 있습니다. 해당 권리를 잘 활용하면 세입자는 10년간 안정적으로 영업을 할 수 있게 됩니다.
상가임대차보호법은 재건축을 이유로 한 임대인은 갱신거절을 매우 제한적인 경우에만 인정하고 있습니다.
상가임대차보호법에 따라 재건축을 이유로 갱신거절이 정당화되는 경우는 아래와 같은 경우로 한정됩니다.
만약 임대인의 갱신거절 통지가 상가임대차보호법이 규정하는 요건을 충족하지 못했다면, 세입자는 계약갱신청구권을 행사해 거주를 이어나가는 방법을 적극 고려해보아야 합니다.
해당 제도를 잘 활용하면 건물주가 명도소송을 걸어오더라도 건물주의 청구가 이유없다는 것을 입증하여 명도청구를 기각시키는 것이 가능합니다.
3. 상가 재건축 명도소송에서 세입자가 승소한 사례
상가 재건축은 건물주에게 막대한 수익을 안겨다주기 때문에 건물주들은 무리를 해서라도 절차를 강행하는 경우가 많습니다.
그리고 이 과정에서 세입자를 상대로 건물명도소송을 제기하게 되는데요. 해당 소송에서는 세입자의 갱신청구권과 건물주의 갱신거절권 중 어느것이 우선하는지가 핵심쟁점이 됩니다.
오늘 소개해드릴 사안은 명도소송을 당한 세입자를 대리해 재건축을 이유로 한 임대인의 갱신거절이 법률상 타당하지 않다는 사실을 입증해 임대인의 명도청구를 기각시킨 사안이었습니다.
아래는 오늘 소개해드린 사안의 명도소송 세입자 승소 판결문(원고청구 기각)입니다.
