재개발전문변호사가 알려주는 현금청산 문제 해결방법
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Aug 13. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
재개발 사업과 관련해 여러가지 법적 분쟁이 발생하는데, 이른바 '현금청산'과 관련된 문제가 자주 발생하곤 합니다.
오늘은 재개발 사업을 진행하는 과정에서 현금청산이 법적 쟁점이 되었을 경우 해결하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
재개발전문변호사가 알려주는 현금청산 문제 해결방법1. 재개발 사업에서 현금청산이 문제가 되는 이유는?
재개발 사업은 기존에 노후화된 주거단지를 허물고 새로운 주거단지를 만드는 것을 목적으로 합니다.
그런데 재개발 사업의 경우 다수 당사자들의 이해관계가 첨예하게 대립되어 사업 진행 과정에서 심각한 법적 분쟁이 생기는 경우가 대부분입니다.
재개발 사업을 둘러싸고 조합, 조합원, 현금청산자, 건설사, 관할관청, 정비업체 등 무수히 많은 당사자들의 이해관계가 대립하게 됩니다.
특히나 '현금청산'과 관련된 문제는 재개발 사업 진행과정에서 늘상 문제가 되곤 합니다. 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 소송전으로 비화되기 마련인데요.
재개발 사업에서 분양신청을 하지 않거나 기존에 했던 분양신청을 철회하게 되면 현금청산자로 분류가 되고, 사업시행자는 원활한 사업 진행을 위해 현금청산자를 상대로 법적조치를 진행하게 됩니다.
재개발 사업에서 수익을 내는 방법에는 여러가지가 있지만, 현금청산자에게 보상해주어야 하는 금액을 최대한 적게하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
이 때문에 사업시행자와 현금청산자들 간에 심각한 법적 분쟁이 발생하게 되고, 이는 재개발 사업의 원활한 진행을 어렵게 하는 대표적인 원인 중의 하나입니다.
2. 재개발전문변호사가 알려주는 현금청산 문제 해결방법
재개발 사업의 현금청산 과정은 재건축 절차에 비해 훨씬 더 복잡하게 진행되는 편입니다. 재건축 사업과 달리 재개발 사업은 '공공성'이 더 크게 강조되기 때문입니다.
재건축 사업에서는 현금청산자들을 상대로 '매도청구소송'을 진행하는 반면, 공공성이 강조되는 재개발 사업의 경우 현금청산 문제를 해결하기 위해 수용재결절차가 진행이 됩니다.
이 외에도 재개발 사업은 재건축 사업과 달리 토지 등 소유자, 세입자들의 문제를 해결하는 과정에서 영업손실보상금, 주거이전비 등의 지급이 문제가 됩니다.
재개발 사업에서 현금청산자로 분류되는 경우는 세 가지가 있는데요. (1) 분양신청을 하지 않은 사람, (2) 분양신청을 철회한 사람, (3) 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람은 현금청산자로 분분류가 됩니다.
이를 통해 우리는 자발적으로 현금청산의 길을 선택하는 경우와 그렇지 않은 경우가 있다는 사실을 알수 있습니다. 그리고 당연히 두 가지 경우는 그 대응방법에 있어서 차이가 있을 수밖에 없습니다.
먼저 비자발적으로 현금청산자로 분류된 경우에는 '조합원의 지위 유무'가 쟁점으로 떠오르게 됩니다. 분양신청을 받을 자격이 있음에도 현금청산자로 분류가 되었다면 매우 억울한 일이 아닐 수가 없습니다.
이러한 경우에는 조합원지휘확인소송 등을 제기하여 박탈당한 권리를 회수하는 법적 절차를 진행해야 합니다.
이와 달리 자발적으로 현금청산의 길을 선택했다면 아무래도 수용재결에 따른 보상금의 액수가 주된 쟁점이 될 수밖에 없습니다.
실제로 초기 감정평가를 통해 책정된 보상금은 매우 낮은 경우가 대부분인데, 책정된 보상금에 불만족 한다면 이의신청, 행정소송 등의 절차를 진행해 박탈당한 권리를 회복해야 합니다.
재개발 사업은 조합원이 보유한 토지를 강제로 수용하는 방식으로 진행되는데, 이 과정에서 정당한 보상을 받지 못하고 퇴거를 하게 되는 억울한 경우가 많이 발생하고 있습니다. 이러한 억울함이 없기 위해서는 정당한 권리를 회복하기 위한 적극적인 노력이 무엇보다 필요합니다.
3. 재개발과 관련된 법적 문제, 문제 해결이 쉽지 않습니다.
재개발 사업 진행과정에서 현금청산의 문제는 그 해결이 매우 어려운 편입니다. 위에서 살펴본 것처럼 재개발 사업을 둘러싸고 다수 당사자의 이해관계가 첨예하게 대립하기 때문입니다.
재개발 사업에서 현금청산자는 조합, 사업시행자, 건설사 등에 비해 불리한 지위에 있기 때문에, 제대로 대응을 하지 못하면 큰 손해를 보게 될 수밖에 없습니다.
재개발과 관련된 문제를 제대로 해결하기 위해서는 상당한 정도의 지식이 필요한데, 법없이도 살아온 사람들의 입장에서는 이러한 과정이 매우 어렵게 느껴질 수밖에 없습니다.
