상가 묵시적갱신, 계약 만료 후에도 영업 지속하는 법
상가 묵시적갱신, 계약 만료 후에도 안전하게 영업 지속하는 법
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
지난주 상담을 받으러 오신 김사장님께서 이런 말씀을 하셨습니다.
"변호사님, 임대차 계약이 3개월 전에 끝났는데 아직도 장사하고 있어요. 괜찮은 건가요? 임대인이 갑자기 나가라고 하면 어떡하죠?"
많은 상가 임차인분들이 비슷한 고민을 안고 계실 겁니다. 계약서상 기간은 끝났지만 실제로는 계속 영업을 하고 있는 상황, 과연 법적으로 어떤 의미일까요?
상가묵시적갱신은 언제 성립되나요?
상가 묵시적갱신은 임대차 계약기간이 만료된 후에도 임차인이 계속해서 건물을 사용하고, 임대인이 이에 대해 별다른 이의를 제기하지 않을 때 자동으로 계약이 갱신되는 제도입니다.
제가 지난해 담당했던 사건을 예로 들어보겠습니다. 성북구에서 7년간 치킨집을 운영하던 A씨는 계약 만료 후 6개월 동안 계속 영업했습니다. 임대인은 매월 임대료를 받으면서도 어떤 이의제기도 하지 않았죠. 그런데 갑자기 건물을 팔겠다며 즉시 나가라고 요구했습니다.
상가임대차보호법 제6조에 따르면, 이런 경우 묵시적갱신이 성립합니다. 임차인이 계속 점유하고 임대인이 상당한 기간 동안 이의를 제기하지 않았다면, 기존 계약조건과 동일한 조건으로 2년간 자동 갱신되는 것입니다.
묵시적갱신과 명시적갱신의 차이점
| 구분 | 묵시적갱신 | 명시적갱신 |
| 성립방법 | 별도 계약 없이 자동 성립 | 새로운 계약서 작성 필요 |
| 갱신기간 | 2년 자동 갱신 | 당사자 간 합의한 기간 |
| 계약조건 | 기존 조건 그대로 적용 | 새로운 조건 협의 가능 |
| 법적 안정성 | 임대인 이의제기 시 분쟁 가능 | 명확한 계약관계로 안정적 |
중요한 건 묵시적갱신이 성립하면 임대인이 일방적으로 계약 해지를 요구할 수 없다는 점입니다. 정당한 사유가 있지 않는 한 임차인은 안정적으로 영업을 지속할 수 있습니다.
임대인의 퇴거 요구, 어떻게 대응해야 할까요?
상가묵시적갱신이 성립된 후 임대인이 갑자기 "계약이 끝났으니 나가라"고 요구한다면 어떻게 해야 할까요?
우선 상가임대차보호법상 임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 없는 한 계약 해지나 갱신 거절을 할 수 없습니다. 임차인이 차임을 3회 이상 연체했거나, 건물을 전면 철거하여 재건축하는 경우, 또는 임대인이 직접 사용할 필요가 있는 경우 등입니다.
실제로 지난해 상담 받은 B씨 사례를 보겠습니다. 마포구에서 미용실을 8년째 운영하던 B씨에게 새로운 건물주가 6개월 안에 나가라고 통보했습니다. "정말 말도 안 되는 소리예요. 8년 동안 성실히 임대료 내고 장사했는데 갑자기 나가라니요"라고 하시더군요.
상담 결과 임대인 측에서 제시한 사유가 정당하지 않다는 판단 하에 계약 해지 무효 확인 소송을 진행했고, 결국 B씨가 승소하여 계속 영업할 수 있게 되었습니다.
임대료 인상 요구에는 어떻게 대처해야 하나요?
상가묵시적갱신 후 가장 빈번하게 발생하는 분쟁이 바로 임대료 인상 문제입니다. 임대인이 "시세가 올랐으니 임대료를 올려달라"고 요구하는 경우가 많습니다.
하지만 묵시적갱신의 경우 기존 계약조건이 그대로 적용되므로, 임대인이 일방적으로 임대료를 인상할 수는 없습니다. 다만 상가임대차보호법 제11조에 따라 적정한 범위 내에서 인상을 요구할 수는 있지만, 이 역시 일정한 제한이 있습니다.
제가 경험한 사례 중 하나는 종로구에서 의류매장을 운영하는 C씨 건이었습니다. 계약 만료 후 1년간 묵시적갱신 상태로 영업하던 중, 임대인이 갑자기 임대료를 30% 인상해달라고 요구했습니다. C씨는 "임대료를 못 올려주면 나가라는 식으로 압박해서 정말 힘들었어요"라고 하셨죠.
임대료 인상률에는 법적 제한이 있습니다. 연 5% 이내에서만 인상이 가능하며, 이를 초과하는 인상 요구는 거부할 수 있습니다.
상가묵시적갱신으로 권리금 회수 기회 확보하기
상가묵시적갱신의 또 다른 중요한 의미는 권리금 회수 기회를 확보할 수 있다는 점입니다. 많은 임차인분들이 놓치는 부분인데, 묵시적갱신이 성립하면 임차인은 여전히 권리금 회수권을 가지게 됩니다.
상가임대차보호법 제10조의4에 따르면, 임차인은 계약 종료 전 6개월부터 1개월 전까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 요구할 수 있습니다. 이는 묵시적갱신 상태에서도 동일하게 적용됩니다.
실제로 작년에 상담받은 강남구 카페 사장 D씨의 경우, 3년간 묵시적갱신으로 영업하다가 건물 재개발로 이전해야 하는 상황이 되었습니다. 처음에는 권리금 회수를 포기하려 했지만, 법적 절차를 통해 2천만원의 권리금을 성공적으로 회수할 수 있었습니다.
임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인 주선을 거부하거나 과도한 조건을 요구한다면, 이로 인한 손해를 배상받을 수도 있습니다. 영업을 지속하면서도 혹시 모를 상황에 대비해 미리 전문가와 상의하시는 것이 중요합니다. 특히 권리금이 상당한 경우라면 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
JCL Partners에서는 11년간 다양한 상가임대차 분쟁을 해결해온 경험을 바탕으로, 여러분의 소중한 영업권을 보호하고 정당한 권리를 찾아드리고 있습니다. 상가묵시적갱신과 관련하여 궁금한 점이 있으시거나 분쟁 상황에 처해 계시다면, 언제든 070-4524-0427로 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.
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