부동산 계약금 반환과 관련된 법리에 대해 알아봅시다.
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Sep 1. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 부동산 계약금 반환과 관련된 법적 분쟁이 발생하였을 경우 어떠한 법리가 적용되는지에 대해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
부동산 계약금 반환과 관련된 법리에 대해 알아봅시다.1. 부동산 계약금 반환과 관련된 문제가 많이 발생하는 이유?
최근 서울 집값이 다시 상승하고 있다고 합니다. 부동산 가격이 오르면 필연적으로 발생하는 법적 분쟁 중의 하나가 바로 '부동산 계약금 반환'과 관련된 법적 분쟁입니다.
매매, 임대차 등 부동산 계약은 보통 거래 대금이 최소 수억원, 많게는 수십억원에 이르곤 합니다. 최근 서울 일부 지역에서 매매가가 100억이 넘어가는 경우도 흔치 않게 발생하고 있는데요.
부동산 매매 계약, 전세계약을 체결할 때 대금을 일시불로 지급하는 경우는 매우 드뭅니다. 몇달에 걸쳐 계약금, 중도금, 잔금 순으로 지급을 하는 것이 일반적인데요.
보통 전체 거래 대금의 10% 정도를 계약금으로 설정하는데, 계약금을 지급받은 단계에서 무수히 많은 법적 분쟁이 발생하곤 합니다.
특히나 최근과 같이 부동산 호황기 시절에는 실시간으로 매매대금이 올라가기 때문에, 계약 체결 후 시가 상승을 이유로 부동산 계약을 파기하는 경우가 많습니다.
매도인이 부동산 계약금을 지급받았다가 그 사이에 매매대금이 수억원이 상승하자 계약파기를 강행하였다는 뉴스도 심심치 않게 발생하는데요.
이 경우 매수인은 부동산 계약 체결을 계속 진행하고 싶어하거나 계약금 배액을 상환받고 싶어하는 것이 보통입니다.
누구든지 살면서 몇 번은 중요한 부동산 거래를 하기 마련이기 때문에, 부동산 계약금 반환과 관련된 법리를 알아두실 필요가 있습니다.
2. 부동산 계약금 반환과 관련된 기본 법리의 이해
부동산 계약금은 여러가지 법적 성격을 가지고 있습니다. 부동산 계약금에 관한 법리를 이해하기 위해서는 계약금이 보유한 여러 법적 성격을 먼저 이해할 필요가 있습니다.
부동산 계약금은 (1) 증약금, (2) 해약금, (3) 위약금의 성격을 가지고 있는데요. 각 용어의 의미를 잘 이해해야 부동산 거래에서 손해를 보지 않을 수 있습니다.
먼저 부동산 계약금은 (1) '증약금'의 성격을 가지고 있습니다. 증약금이란 '계약 체결의 증표'라는 뜻입니다.
부동산 계약은 계약의 중요부분에 대한 당사자들의 의사 합치만 있으면 성립이 되는데요. 그럼에도 불구하고 계약의 성립을 증명하기 위해서는 물적 증거가 필요합니다.
부동산 계약의 당사자들은 계약이 체결되었다는 의미를 확실히 하기 위해서 서로간 계약금을 주고받기 때문에, 계약금은 증약금으로서의 성격을 가집니다. 증약금은 계약금의 가장 기초적인 성격입니다.
거래계에서는 '계약서를 쓰지 않으면 계약이 성립되지 않는다'는 잘못된 통념이 퍼져있는데요. 계약서를 쓰지 않았더라도 서로간 계약금을 주고받았다면 그 자체가 계약 체결의 증표가 되기 때문입니다.
둘째로 부동산 계약금은 민법 제565조 제1항에 따라 계약 당사자 간 다른 약정이 없으면 (2) '해약금'으로 추정이 됩니다.
민법 제565조 제1항은 "매매 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
부동산 계약을 체결한 경우에도 매매계약당사자는 해당 규정에 따라 계약금 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.
단, 해약금에 의한 해제는 '이행의 착수하기 전까지'만 가능한데, 대법원 판례는 중도금이 지급되면 이행의 착수가 있다고 보고 있습니다.
즉, 중도금을 지급하기 전까지는 계약금(해약금)에 의한 해제가 가능하지만, 중도금이 지급되면 이것이 불가능한 것입니다. 계약금에 의한 해제를 고민하고 계신 분들은 시기를 놓치지 않도록 주의를 하셔야하겠습니다.
마지막으로 당사자들 간에 명시적인 약정이 있는 경우 계약금은 (3) '위약금'으로서의 기능을 하게 됩니다.
위에서 살펴본 증약금, 해약금과 다른 점은 위약금이 인정되기 위해서는 당사자들 간에 위약금에 대한 명시적인 약정이 있어야 한다는 것입니다.
표준 계약서에는 보통 "채무불이행이 있는 경우 손해배상금액은 계약금 상당액으로 하기로 한다."는 문구가 들어가 있는데, 이것이 바로 '위약금 약정'입니다.
위약금 약정을 두는 이유는 계약 상대방의 채무불이행이 발생했을 때 손해액 등의 입증을 용이하게 하기 위해서입니다.
위에서 살펴본 바와 같이 계약금 상당액을 위약금으로 한다는 명시적인 약정이 있으면, 별다른 입증 없이 손해배상금액의 액수가 계약금 상당액으로 확정이 됩니다.
명시적인 위약금 약정이 없는 경우 상대방의 채무불이행이 존재하여 계약이 파기되었다고 하더라도, 손해배상소송을 제기한 원고가 손해배상금액 등에 대한 입증 책임을 부담하게 됩니다.
