잔금 대출 마피 전매 어려운 분양권 해지,취소 협상전략
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Oct 19. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 분양사기 사건에 휘말려 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 잔금대출 혹은 전매가 불가능한 분양권 계약을 해지, 취소하는 방법이 무엇인지에 대해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
잔금대출/전매 불가 분양권 해지, 취소하는 방법은?불과 이삼년 전만 해도 전국이 ‘묻지마 청약’으로 뜨거웠던 분양권 시장이 지금은 정반대의 상황을 맞이하고 있습니다. 고금리, 거래 절벽, 부동산 가격 하락이 연이어 겹치면서 수많은 수분양자들이 잔금 대출도, 전매도 막혀 발을 동동 구르고 있습니다.
손해를 각오하고 ‘마피(마이너스 프리미엄)’라도 붙여서 분양권을 시급히 처분하려고 해도 매수 문의 자체가 없기 때문에 결국 분양계약 해지, 취소를 고민하게 되는 시점인데요.
중도금을 단 1원이라도 납부하게 되면 이제는 내 맘대로 취소도 불가능해 지기 때문에 무작정 계약을 포기하면 막대한 위약금은 물론이고 잔금소송까지 당할 수 있습니다. 내 맘대로 취소할 수도 없는 상황을 타파하고 최소한의 피해로만 안전하게 분양권 포기할 수 있는 방법이 있습니다. 단계별로 설명드릴테니 잘 읽어보시면 분명히 도움이 됩니다
1. 분양사의 허위·과장 설명이 있었다면 분양계약 취소 소송도 가능
분양 상담 과정에서 흔히 들을 수 있는 말이 있습니다. “잔금 대출은 최소 70%, 많게는 100%까지 가능합니다”라는 보증성 멘트입니다. 하지만 현실은 전혀 다릅니다.
DSR 규제, 금리 인상, 대출 심사 강화로 실제로는 잔금 대출은 현재 시점에서는 거의 불가능한 일이 많습니다.
이처럼 분양을 시키는데 급급해서 직원의 허위·과장된 설명을 믿고 분양을 받았다면 우리 민법 제109조(착오), 제110조(기망)에 근거해 계약 취소를 주장할 수 있습니다.
여기서의 핵심적인 법적 쟁점은 단순히 ‘돈이 부족하다’가 아니라 ‘상대방이 제공한 허위 정보를 믿고 계약했다’는 점을 입증하는 것입니다. 상담 녹취, 문자, 카카오톡 대화 내용 등 증거를 확보했다면 이미 납부한 중도금 상당 부분을 돌려받을 수 있는 길이 열립니다.
최근에는 시행사가 대출이 확실하다고 광고한 분양계약의 취소를 인정한 법원의 판례도 존재하므로 소송을 통한 피해 없는 탈출도 가능합니다.
2. 시행사의 계약 해제권 전략적 유도
이미 수천만 원에서 수억 원 상당의 중도금을 납부했는데, 잔금 대출이 막혀 더 이상 계약을 유지할 수 없는 경우가 많습니다.
계약금 단계도 지났기 때문에 우리가 먼저 계약 취소를 할 수도 없는 진퇴양난의 상황인데요. 이럴 때는 분양계약서 내 해제 조항을 적극적으로 활용해야 합니다.
대부분의 분양계약서에는 “수분양자가 기한 내 잔금을 납부하지 않을 경우, 분양사가 계약을 해제할 수 있다”는 취지의 조항들이 있기 마련입니다..
따라서 수분양자가 먼저 부동산 전문 변호사를 통한 내용증명 등의 방법으로 잔금 납부 불가능 및 채무불이행 예정 사실을 통보하고, 분양사 측에서 스스로 해제권을 행사하도록 유도하는 방식도 때로는 효과를 볼 수가 있습니다.
이렇게 접근하면 부지불식간에 소송을 당하는 위험을 줄이고, 시간을 절약하여 위약금 규모도 함께 줄이는 협상 여지를 만들 수 있습니다. 실제로는 중도금 일부만 위약금으로 처리하고 나머지는 은행 대출금의 변제로 해결하는 경우도 적지 않았습니다.
3. 개인회생·파산 절차 진행
잔금이 수억 원대에 이르는 경우라면 대출도 전매도 막힌 상황에서는 최후의 방법도 고민하지 않을 수 없습니다.
단순히 “돈이 없다”고만 해서 피할 수 있는 문제가 아니며 오히려 시행사에서 위약금 몰수나 손해배상 청구를 더 서두를 수 있으므로, 이때는 개인회생이나 파산절차의 돌입을 아주 적극적으로 고민해야 합니다. 이는 단순한 도피 수단이 아니라, 협상력을 높이는 법적 장치가 됩니다.
개인회생 혹은 파산을 하면서 금지명령을 신청하면 법원은 회생파산 절차 이외의 다른 소송이나 집행절차 자체를 원천차단하게 되므로 시행사는 보증계약을 체결한 중도금 대출 은행과의 계약 관계상 대출채무에 대한 보증채무를 이행할 수 밖에 없는데요.
이 구상금 채권 역시 회생파산 채권에 해당되어 수분양자에게 별도로 청구를 하는 길이 막히기 때문에 결국은 계약 해지 카드를 만지작 거릴 수 밖에 없는 상황으로 이어지게 되는 것입니다.
