위약금 때문에 포기? 상가계약해지 정답은 따로 있습니다
위약금 때문에 포기? 상가계약해지 정답은 따로 있습니다
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
지난주 홍대에서 의류매장을 운영하시는 P씨께서 제게 이런 하소연을 하셨습니다. "변호사님, 가게 매출이 반토막 났는데 임대인은 임대료를 오히려 올리겠다고 해요. 이전하고 싶지만 위약금이 3천만원이라고 하니 차라리 그냥 버티는 게 나을까요?" 목소리에 깊은 절망감이 묻어났습니다.
하지만 제가 P씨께 드린 답변은 의외였을 겁니다. "포기하지 마세요. 위약금이 있다고 해서 꼼짝없이 당해야 하는 건 아닙니다."
위약금 앞에서 멈춰 선 사업자들
상가임대차 분쟁 상담을 받다 보면 안타까운 경우를 많이 봅니다. 사업이 어려워져서 이전을 고려하면서도 위약금 때문에 발걸음을 뗄 수 없어 하시는 분들 말이에요. 특히 요즘같이 경제가 어려운 시기에는 더욱 그렇습니다.
"계약서에 써있으니까 어쩔 수 없지 않나요?" 이런 질문을 참 많이 받습니다. 하지만 과연 그럴까요? 계약서에 적힌 위약금을 무조건 그대로 내야만 하는 걸까요?
11년간 상가임대차 사건들을 처리하면서 확신을 갖게 된 것이 있습니다. 대부분의 경우 위약금은 협상이나 법적 절차를 통해 줄일 수 있다는 것입니다.
위약금 감액, 법적으로 충분히 가능합니다
많은 분들이 모르시는 사실이 하나 있습니다. 민법 제398조에는 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다"고 명시되어 있어요. 즉, 위약금이 너무 과하다면 법원이 줄여줄 수 있다는 뜻입니다.
실제로 인천지방법원에서는 임대차보증금 전액인 5천만원을 위약금으로 정한 계약에서 이를 40% 수준인 2천만원으로 감액한 판례가 있습니다. 법원은 "통상적인 거래관행과 큰 차이가 난다"며 위약금을 대폭 줄여준 것이죠.
서울중앙지방법원에서도 비슷한 사례가 있었습니다. 2개월분 임대료에 해당하는 위약금을 50%로 감액해준 것입니다. 이유는 "고율의 연체료가 별도로 부과되는 점, 위약금 액수가 보증금의 18%로 다액인 점" 등을 고려했기 때문입니다.
P씨 사례로 본 실제 해결 과정
P씨의 계약서를 자세히 살펴보니 몇 가지 문제점이 보였습니다. 우선 위약금이 보증금의 15%에 해당하는 높은 수준이었고, 임차인에게만 불리한 조건들이 많았어요. 더욱이 P씨는 2년 동안 성실하게 임대료를 납부해왔던 상황이었습니다.
처음에는 임대인과의 직접 협상을 시도했습니다. "경제적 어려움으로 인한 불가피한 상황"임을 설명하고, "위약금이 일반적인 관행보다 과도하다"는 점을 근거로 제시했죠. 하지만 임대인 측에서는 "계약서대로 하자"는 입장만 고수했습니다.
이때 법적 근거를 바탕으로 한 전문적인 접근이 필요했습니다. 관련 판례들을 정리하고, P씨의 구체적인 상황을 법적으로 분석한 자료를 준비했어요. 그리고 재협상을 요청했습니다.
| 협상 단계 | 접근 방법 | 결과 |
| 1차 협상 | 경제적 어려움 호소 | 거부 |
| 2차 협상 | 법적 근거 제시 | 일부 수용 |
| 최종 합의 | 판례 분석 자료 제출 | 2천만원으로 감액 |
결과적으로 P씨는 위약금을 3천만원에서 2천만원으로 줄일 수 있었습니다. 1천만원이라는 큰 금액을 절약한 셈이죠.
위약금 감액을 위한 핵심 전략
첫째, 위약금의 적정성부터 따져보세요
일반적으로 상가임대차에서 위약금은 보증금의 10% 내외가 관례입니다. 만약 이를 크게 초과한다면 감액 사유가 충분해요. 특히 보증금의 15% 이상이라면 과도하다고 볼 수 있습니다.
둘째, 계약 이행 상황을 정리하세요
성실하게 임대료를 납부해온 기간, 상가 관리 상태, 영업 실적 등을 구체적으로 정리해두세요. 이런 자료들은 모두 협상에서 유리한 근거가 됩니다.
셋째, 해지 사유의 불가피성을 입증하세요
단순한 변심이 아닌 경제적 어려움, 상권 변화, 건강상 문제 등 불가피한 사정이 있다면 이를 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 준비하세요.
실제로 제가 상담했던 다른 사례에서는 코로나19로 인한 매출 급감을 근거로 위약금을 70%까지 줄인 경우도 있었습니다. 매출 장부, 세무 자료, 업계 현황 등을 종합적으로 제시한 결과였죠.
혼자서는 어려운 이유
하지만 이런 과정을 혼자서 진행하기란 쉽지 않습니다. 임대인 측에서는 대부분 "계약서대로 하자"는 입장을 고수하거든요. 더욱이 법적 근거나 판례에 대한 전문 지식 없이는 설득력 있는 협상이 어려워요.
또한 감정적으로 대응하다 보면 오히려 관계가 악화되어 협상 자체가 불가능해지는 경우도 있습니다. 법리적 근거와 객관적 자료를 바탕으로 한 냉정한 접근이 필요한 이유죠.
P씨도 처음에는 "이렇게 어려운 시기에 위약금을 다 달라고 하다니"하며 감정적으로 대응했다가 임대인과의 관계만 악화시켰습니다. 하지만 전문적인 접근을 통해 결국 원만한 합의에 도달할 수 있었어요.
포기하지 마시고 전문가와 상의하세요
상가계약해지를 고민하고 계시다면, 위약금 때문에 포기부터 하지 마세요. 생각보다 많은 경우에 해결 방법이 있습니다. 중요한 것은 정확한 법적 근거를 바탕으로 체계적으로 접근하는 것이에요.
특히 요즘같이 경제가 어려운 시기에는 법원도 위약금 감액에 대해 더욱 신중하게 접근하고 있습니다. 코로나19 이후 많은 자영업자들이 어려움을 겪고 있다는 사회적 현실을 고려하고 있거든요.
만약 지금 상가계약해지로 고민하고 계시다면 혼자서 끙끙 앓지 마시고 전문가의 도움을 받아보세요. 구체적인 계약 조건과 상황을 살펴보고 가장 효과적인 해결 방안을 찾아드리겠습니다. 상담만으로도 해결의 실마리를 찾는 경우가 많아요.
위약금이라는 장벽 앞에서 주저앉지 마시기 바랍니다. 정답은 분명히 있고, 저희가 여러분과 함께 그 답을 찾아가겠습니다.
감사합니다.
* 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
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