"신탁부동산인 줄 몰랐어요" 전세사기, 중개사 책임인정
"신탁부동산인 줄 몰랐어요" 전세사기, 중개사 책임인정
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
30대 직장인 A씨가 떨리는 손으로 계약서를 내밀며 "변호사님, 제 전세보증금 6천만원이 증발했어요"라고 말했을 때, 저는 또 한 명의 전세사기 피해자가 찾아왔구나 싶었습니다. 그런데 이야기를 들어보니 단순한 전세사기가 아니었습니다. 중개사가 가장 중요한 사실을 설명하지 않았던 겁니다.
중개사를 믿었던 A씨, 6천만원이 증발하다
A씨는 서울 관악구의 한 오피스텔에 보증금 6천만원을 걸고 전세 계약을 했습니다. 중개사는 "좋은 물건"이라며 서둘러 계약하라고 했고, A씨는 등기부등본을 확인했습니다. 거기에 '신탁'이라는 표시가 있었지만 중개사는 "요즘 다 그렇다"며 별다른 설명을 하지 않았습니다. 계약서상 임대인은 K자산신탁이었는데, 중개사는 보증금을 'L씨'라는 개인 계좌로 보내라고 했습니다. A씨는 이상하다고 생각했지만 전문가인 중개사를 믿었습니다. 그리고 1년도 안 돼 L씨는 연락이 끊겼고, 회사는 파산했습니다.
신탁부동산, 중개사가 설명하지 않은 치명적 위험
많은 분들이 신탁부동산이 정확히 무엇인지 모릅니다. 쉽게 말하면 부동산의 진짜 주인이 신탁회사라는 뜻입니다. 원래 소유자는 함부로 세입자를 들일 수 없고, 반드시 신탁회사의 동의를 받아야 합니다. 만약 동의 없이 계약했다면 나중에 신탁회사가 "난 모르는 계약"이라고 하면 세입자는 보증금을 돌려받을 권리조차 위태로워집니다. 이게 바로 A씨가 처한 상황이었습니다.
공인중개사법은 중개사에게 단순히 서류를 보여주는 것 이상의 의무를 부과합니다. 특히 신탁부동산의 경우 대법원 판례는 명확합니다. 신탁원부를 제시하고, 신탁의 법적 의미를 설명하고, 신탁회사 동의 없이는 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 위험까지 알려야 한다는 것입니다. 그런데 A씨의 중개사는 이 모든 걸 하지 않았습니다.
계약서에는 '받았다'고 써있는데 실제로는 안 준 서류들
더 큰 문제는 계약서였습니다. 특약사항에는 빨간 글씨로 "신탁원부, 신탁동의서를 임대인에게 첨부받음"이라고 써있었습니다. 하지만 A씨는 그 어떤 서류도 받지 못했습니다. 중개사는 특약에는 '받았다'고 적어놓고 실제로는 주지 않은 겁니다. 계약서상 임대인과 입금 계좌 명의자가 다른 것도 심각한 문제였습니다. 임대인은 K자산신탁인데 돈은 개인 L씨 계좌로 들어갔으니까요.
저는 A씨에게 중개사를 상대로 손해배상 청구가 가능하다고 설명했습니다. 중개사 개인, 중개사무소 대표, 그리고 공인중개사협회까지 공동 피고로 삼았습니다. 공인중개사는 의무적으로 공제조합에 가입하는데, 중개사 과실로 손해가 발생하면 공제금으로 배상하게 되어있습니다. 보통 1억원 한도니까 A씨의 6천만원은 충분히 커버 가능한 금액이었습니다.
중개사 책임, 법원은 어떻게 판단했나
소송에서 가장 중요한 건 증거였습니다. 계약서, 송금 내역, 중개사와 주고받은 문자메시지를 모두 제출했습니다. 특히 계약서에 "서류 받았다"고 써놓고 실제로는 안 준 게 결정적이었습니다. 법원은 이를 명백한 설명의무 위반으로 판단했습니다. 중개사 측은 "신탁 사실은 말했다"고 항변했지만, 법원은 "사실만 알려주는 게 아니라 법적 위험까지 구체적으로 설명했어야 한다"고 판시했습니다.
다만 법원은 A씨에게도 일부 책임이 있다고 봤습니다. 등기부에 신탁 표시가 있었고 계약서에도 관련 특약이 있었는데, 그 의미를 제대로 확인하지 않았다는 이유였습니다. 결국 과실상계 50퍼센트가 적용되어 6천만원 중 3천만원을 인정받았습니다. A씨는 아쉬워했지만, 임대인 L씨는 이미 무자력 상태였고 회사도 파산했기에 중개사 책임을 묻지 않았다면 한 푼도 못 받았을 겁니다.
판결 이후 중개사와 공제조합은 공동으로 A씨에게 3천만원과 지연손해금을 지급하게 됐습니다. A씨는 "1년 넘게 힘들었지만 포기하지 않길 잘했다"며 안도했습니다. 변호사 비용 때문에 고민하시는 분들이 많은데, 저희는 사건 난이도에 따라 착수금 440만원에서 550만원 선으로 책정하고, 성과보수는 실제 회수 후에만 받습니다. 비용 때문에 정당한 권리를 포기하지 않으시길 바랍니다.
만약 지금 비슷한 상황이시라면 증거부터 확보하십시오. 계약서, 입금 내역, 문자, 통화 녹음 모두 중요합니다. 시간이 지날수록 증거는 사라지고 중개사는 책임을 회피합니다. 이미 시간이 꽤 지났더라도 포기하지 마세요. 손해를 안 날로부터 3년, 불법행위일로부터 10년 안이면 청구 가능합니다.
혹시 지금 신탁부동산 계약을 앞두고 계신가요? 중개사가 "괜찮다"고만 하고 구체적인 서류를 안 보여준다면 절대 서두르지 마십시오. 계약 전 법률 상담 한 번이 수천만원 손해를 막을 수 있습니다. 이미 피해를 입으셨다면 더더욱 지체하지 마시고 지금 바로 전화 주십시오. 중개사의 설명의무 위반은 명백한 불법행위이고, 공제조합이라는 안전장치가 있어 충분히 회복 가능합니다. 혼자 고민하지 마시고 전문가와 함께 해결하십시오.
감사합니다.
* 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
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