전셋집 경매, 보증금 반환 받으려면?
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저희 전세사기변호사닷컴은 대한변호사협회가 공식 인증한 부동산 전문 변호사가 소속되어 있어 최선의 솔루션을 진행해 드리고 있습니다.
요즘 폭등한 전셋값 때문에 고민을 하고 계시는 분들이 굉장히 많으실 텐데 부동산 가격 폭등은 거주지의 안정과 직결되는 문제입니다. 부동산 전세와 관련해서 세입자로부터 전세금을 지급받아 매매 대금을 지급하는 이른바 "갭투자"로 인해 많은 문제가 발생하고 있으며 최근 크게 문제가 되고 있는 깡통 전세가 바로 그것입니다.
전셋집 경매, 보증금 반환이러한 깡통 전세의 경우 전셋집에 살고 있는 도중에 갑자기 전셋집이 경매로 넘어가는 경우가 많이 있는데요. 아무런 문제가 없는 줄 알고 전셋집에 살고 있는데, 갑작스럽게 전셋집이 경매에 넘어갔다는 소식을 듣게 되면 세입자는 크게 놀랄 수밖에 없습니다.
수억 원 상당을 호가하는 전세보증금의 대부분을 대출로 마련해 집주인에게 지급하는 경우가 많기 때문에, 전세보증금을 떼일 경우 일반 서민들은 말 그대로 빚더미에 앉게 될 수밖에 없어요.
실제로 전셋집에 대한 경매 절차가 진행되는 경우에는 세입자가 보증금 전액을 다 받지 못하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 그 이유가 나뿐만 아니라 다른 많은 채권자들이 경매 절차에서 배당을 노리고 있기 때문인데요.
전셋집이 경매에 넘어갔을 때
보증금 반환 받는방법은?
현재 살고 있는 집에 대한 경매 절차가 개시되었을 경우에는 먼저 "권리신고 및 배당요구 신청"을 할 것인지를 검토해야 합니다. 배당요구를 하기로 마음먹었다면 배당요구 종기까지 배당요구 신청을 하셔야 합니다. 배당요구 마지막 날까지 배당요구 신청서를 작성하셔서 경매 법원에 제출을 해야 하는 것인데요
다만 배당요구 신청은 법적으로 임대차 계약을 해지한다는 의사표시를 하는 것이기 때문에 아직 계약 기간이 많이 남아있는 경우에는 이를 조금 더 고민을 해보셔야 합니다.
신청을 하기 위해서는 "권리분석" 작업이 선행되어야 합니다. 여기서 권리분석이란 경매에서 주로 사용하는 용어로 임차 주택을 둘러싼 나와 다른 이해관계인들의 권리를 분석하는 작업을 말합니다. 권리분석 작업을 진행하다 보면 경매 절차에서 내 권리가 어느 정도로 보호될 수 있는지가 대략적으로 그려지게 되어있습니다.
권리분석 작업에서 제일 먼저 살펴보아야 할 것은 주택임대차보호법상 "대항력"과 "우선변제권"을 취득하였는지입니다. 주택임대차보호법상 대항력을 취득하였다면, 낙찰자 등에게 기존 임대인과 체결한 임대차 계약의 효력을 그대로 주장할 수 있는데요. 여기에 우선변제권까지 취득했고 다른 선순위 권리자가 없다면 경매 절차에서 다른 권리자에 비해 우선하여 배당을 받게 됩니다.
경매는 결국 "순위 싸움"으로 세입자로서 보유한 내 권리가 다른 사람에 비해 선순위라면 경매 절차를 통해 배당을 받을 확률이 매우 높습니다. 그렇기 때문에 먼저 권리분석 절차를 통해 선순위 임차인인지 와 배당 순위가 어느 정도 인지를 분석해 보는 것이 필요합니다.
민사집행법이 규정하고 있는 경매 배당 순위는 아래와 같습니다.
최근에는 집주인이 국세를 미납하여 전셋집에 압류가 설정되는 경우가 굉장히 많이 있습니다. 이러한 경우에는 여러 가지 요소를 따져보아야 하기 때문에 권리분석 절차가 매우 복잡해집니다.
만약 전셋집이 경매에 넘어갔다면 세입자 입장에서는 배당요구를 하는 것이 유리할 수 있지만 낙찰가가 시세보다 낮은 것이 보통이기 때문에, 배당에 참여하더라도 전세보증금 전액을 배당받지 못하는 사태가 발생할 수도 있습니다.
이러한 경우 배당요구 신청을 하지 않고 낙찰자에게 임대차 계약의 효력을 주장해 낙찰자에게 소유권이 이전된 후, 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하는 방법도 있으니 고려해 볼 필요가 있습니다.
경매 절차에서 보증금을 얼마나 배당받을 수 있는지는 대항력 취득여부, 우선변제권 취득 여부, 근저당권 등 선순위 담보권의 존재 여부, 등기 날짜 등에 의해 크게 달라지게 되는데요. 경매 절차는 굉장히 변수가 많아, 경매 과정에서 전혀 예상하지 못한 일들이 많이 발생하곤 합니다.
따라서 이 모든 것들을 종합적으로 판단하여 어떤 조치를 취하실 것인지를 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 결정하시는 것이 효율적입니다. 특히 경매에 넘어가서 낙찰자에게 보증금을 돌려받으려고 했지만 낙찰자가 나타나지 않아 유찰이 계속되어 경매가 언제 끝날지 모르는 상태로 계속 미뤄지는 경우가 많이 있어요.
선순위 임차인들도 이러한 경우 굉장히 난감한 상황에 빠지게 되는데 경매 절차가 무기한 연기되면 힘들어지는 것은 세입자들입니다. 이 경우 어떻게든 문제를 빨리 해결해 보고자 "차라리 내가 낙찰을 받고 말지"라는 생각을 하게 되는데요.
하지만 세입자가 경매에 넘어간 전셋집을 낙찰받으려고 하는 경우에는 여러 가지 고려해야 할 사항들이 많이 있습니다. 이 부분에 대해서는 따로 정리하여 작성한 글이 있어 관심이 있으신 분들은 아래 블로그 글을 참고하시면 도움이 되실 것입니다.
[▼▼경매에 넘어간 전세집을 세입자가 낙찰 받으실 때 주의사항▼▼]
배당요구신청 종기까지 배당요구신청을 하셨다면 경매 배당금에서 보증금을 반환받을 수 있지만, 일반적으로 낙찰가가 매매가보다 낮기 때문에 보증금 전액을 돌려받지 못하는 사례가 종종 발생하곤 합니다.
특히 전세가가 매매가보다 높은 경우에는 보증금 전액을 돌려받지 못할 것이 거의 확실하기 때문에 배당요구와 별도로 보증금반환청구소송을 진행하실 필요가 있습니다.
깡통전세, 전세사기 사건 같은 경우에는 만기가 많이 남아 있다고 해도 만기 도래 여부와 상관없이 소송 진행이 가능한데요. 전셋집이 경매에 넘어간 것 자체가 보증금을 떼이게 될 확률이 굉장히 높아졌다는 것을 의미하기 때문입니다.
그래서 깡통전세, 전세사기 사건에서 보증금반환청구소송을 진행해야 하는 이유는 경매 절차를 거친다고 하더라도 보증금 전액을 반환받지 못할 가능성이 크기 때문입니다. 이 경우 경매 진행과 별도로 판결문을 확보해 보증금 반환 채권을 추심하는 방법을 생각해야 합니다.
따라서 경매 절차에 수동적으로 대응하기 보다 적극적으로 판결문을 확보해 임대인이 남겨놓은 재산을 추적해 보증금을 회수해야 하는 것입니다.
전세사기인 갭 투기 깡통전세,
적극적인 법적조치로 피해 회복 도모
보통 우리가 알고 있는 깡통전세는 전세사기 사건과 밀접한 연관이 있는데요. 검찰청은 아예 깡통전세를 전세사기로 규정하고 있습니다. 깡통전세 사건이 발생하는 이유는 집주인이 소위 "갭투자"라는 방식을 통해 주택을 무한정 구입하기 때문입니다. 갭투자는 저금리 기조가
이어졌던 얼마 전까지 굉장히 유행했던 투자 방식이었습니다.
하지만 최근 "갭투자"라는 표현이 "갭투기"라는 표현으로 변경되어 갭투자를 적극 권장했던 언론도 전세사기 사건이 사회문제가 되자 일제히 논조를 변경하고 있습니다.
갭 투기가 문제가 되는 이유는 서민들의 전세보증금을 이용해 주택을 구입한 집주인들이 보증금반환책임은 나 몰라라 하기 때문인데 갭투기는 비싼 매매 대금을 자력으로 지불할 여력이 되지 않는 사람이 전세보증금을 이용해 매매 대금의 상당 부분 또는 전부를 충당하는 방식을 의미합니다.
이러한 경우 집주인은 세입자의 보증금을 최대한 당겨 갭 차이를 줄이려고 하기 때문에, 전셋집이 경매에 넘어가는 경우 낙찰가가 보증금보다 낮아지게 되는 현상이 발생하게 됩니다.
보통 근저당권 등 다른 권리 제한사항이 없는 것을 전제로 매매가 대비 전세가가 70-80% 정도이면 전세금을 떼일 걱정을 하지 않아도 된다고 이야기를 하시는데요. 깡통전세의 경우 전세가가 매매가에 육박하기 때문에, 보증금을 떼일 확률이 높아지게 됩니다.
최근 들어 부동산 가격이 급격하게 하락하고 있어, 살고 있는 주택이 깡통전세가 되어버리는 현상이 나타나고 있는데요. 깡통전세의 경우 살고 있는 주택에 압류가 설정되거나, 주택이 경매에 넘어가게 되어 해당 사실을 인지하게 되는 경우가 대부분입니다. 이를 인지하는 즉시 신속하게 법적 조치를 진행하시는 것이 좋습니다.
부동산 경매 절차는 굉장히 복잡한 편이고, 경매 진행 과정에서 여러 변수가 많아 이에 대하여 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 효율적입니다.
전세사기변호사닷컴은 대한변호사협회가 공식 인증한 부동산 법률 분야에 대한 전문성을 바탕으로 다수의 부동산 관련 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해 드립니다.
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