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by 이상덕 변호사 Feb 13. 2024

부동산법률 전문 변호사가 알려주는전세금반환소송

최근 금리 인상 등의 이유로 전세 또는 월세의 비중이 많아지고 있는데요. 세입자와 마찬가지로 건물주들도 건물을 매매하기 위해 대출을 받아서 소유하고 있는 경우가 많습니다. 세입자에게 받은 전세보증금만으로도 주택을 보유하는 것이 가능하므로 전세 계약 만기가 다가왔을 때 세입자에게 반환할 자금이 확보되지 않게 됩니다.

기간 만료로 집주인에게 보증금을 돌려달라고 하면 대부분 다음 세입자가 들어올 때까지 줄 수 없다는 답변을 듣곤 합니다. 이는 세입자가 낸 전세 보증금으로 주택을 구입했으므로 다음 세입자의 전세금을 받아야만 기존 세입자에게 돌려줄 수 있다는 해석이 됩니다.

하지만 이사를 결정한 기존 세입자라면 전세보증금을 돌려받아야 새로운 전세 계약을 할 수 있습니다. 또한 세입자도 대출을 받은 경우라면 보증금 반환이 지연되는 만큼 이자의 부담이 더욱 늘어날 수 있습니다. 이처럼 전세보증금을 받지 못할 경우 새로 거주할 곳의 매매 또는 전세 계약 대금을 지불할 수 없게 됩니다.

이런 경우는 상당히 빈번하게 일어나고 있으며, 이를 대처하기 위해 기본적인 법률 지식을 미리 인지하고 있는 게 중요합니다. 전세보증금을 돌려받지 못한다면 이사할 곳의 계약금과 잔금을 지급하지 못해 계약 파기가 될 수 있고 세입자는 큰 손해를 입을 수 있습니다.

전세보증금 반환에서 가장 중요한 것은 신속성입니다. 미리 대비해서 법률 지식을 습득하고, 빠르게 대처해야 큰 손해를 줄일 수 있습니다.

계약 만기 해지 통보 및 증거 확보

전세보증금 반환 소송을 제기하려면 우선적으로 전세 계약이 종료되었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는 요건사실이 성립해야 되며, 이는 세입자가 입증을 해야 하는데요

민사소송법에선 '증거재판주의' 원칙으로, 요건사실에 대한 입증이 미비할 경우 패소 판결이 선고됩니다.

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 기간 만료로 임대차 계약이 종료되기 위해서는 법에서 정한 기간 내에 해지 통보를 발송해야 하고, 임차인이 계약 만기 시점을 기준으로 계약이 종료되는 것을 원할 경우, 임차인은 임대인에게 법에서 정한 기간 내에 해지 통보를 발송해야 합니다.

이처럼 세입자는 계약 종료를 입증하기 위해서는 반드시 계약기간 만료 전 집주인에게 해지 통보를 하였다는 증거를 준비해 두어야 합니다.

민법에선 의사표시의 효력 발생 시기에 관해서 도달주의 입장을 취하고 있습니다. 해지의 의사표시를 임대인에게 발송한 경우엔 해당 의사표시가 임대인에게 도달되었다는 사실이 입증되어야만 합니다. 그러므로 세입자는 기간 만료 6개월에서 2개월 전까진 임대인에게 해지 의사를 밝히고 해지 통보 확인을 해두어야 합니다.

해지 통보 사실을 입증하기 위해서 가장 많이 사용되는 것이 내용증명입니다. 내용증명은 우체국에서만 발송이 가능하며, 발송 후 상대방에게 언제 도달되었는지 확인할 수 있습니다. 도달 여부를 확인하는 방법으로는 인터넷 우체국에서 내용증명 일련번호를 검색하면 발송, 도달, 반송 내역 등을 상세하게 볼 수 있습니다.

이처럼 세입자는 계약 종료를 입증하기 위해서는 반드시 계약기간 만료 전 집주인에게 해지 통보를 하였다는 증거를 준비해 두어야 합니다.

만약 계약 만기 2개월 전까지 해지 통보가 도달하지 않을 경우엔 묵시적 갱신 즉 자동 갱신이 되는데요. 법에서 정한 기간에 임대인과 임차인 상호 간 계약 종료 여보게 관해서 아무런 의사 표시를 하지 않았다면 같은 조건으로 갱신이 되는 것입니다.

내용증명 외에도 간단하게는 문자, 카카오톡, 통화 녹음 등도 해지 통보 수단으로 사용할 수 있습니다. 이런 sms로는 상대방의 답장을 받아야 하므로 답장 확인이 되지 않을 경우 도달 사실의 입증이 어려울 수 있습니다. 통화 녹음의 경우엔 대화 내용에 해지 의사표시를 했다는 내용이 명확하게 들어가 있어야 합니다.

전세 기간 만료 전 임차권등기명령은 필수

많은 분들이 문의하시는 질문 중 한 가지가 전세 기간 만료 후 이사를 가야 되는데 어떻게 해야 하는지에 대한 내용입니다. 새로운 계약을 할 경우엔 전입신고도 해야 되고 이사 날짜도 맞춰야 하는 다양한 상황이 발생합니다.

전세보증금을 돌려받기 전에 기존 집의 전입신고를 빼면 대항력과 확정일자의 효력이 사라지게 돼서 추후 큰 손해를 입게 됩니다. 확정일자의 경우 순위보전과 우선변제권의 효력을 갖고 있는데요 만약 기존 거주하던 곳의 집주인이 은행에서 대출을 받아 저당이 잡힌 경우라면, 확정일자가 있을 시 세입자 이후에 설정된 저당권보다 선순위로 인정받게 됩니다.

확정일자의 요건으로는 전입신고와 주택의 인도를 들 수 있는데요. 이사를 가야 해서 전입신고를 먼저 빼버릴 경우 확정일자의 효력이 상실되어 저당권 순위가 밀려버리게 됩니다. 소송의 경우엔 심하면 경매 절차까지 진행되는데 경매에서 가장 중요한 것이 순위입니다. 만약 전입신고를 뺐을 경우 확정일자의 효력이 상실되어 후순위였던 저당권자가 우선순위가 되어 경매대금의 대부분을 가져가게 됩니다. 그럴 경우 선순위의 금액이 클 경우 세입자가 받을 수 있는 금액은 현저히 줄어들거나 받지 못하게 될 경우가 생길 수 있습니다.

이러한 경우를 대비할 수 있는 것이 임차권등기명령 입니다. 임차권등기명령을 신청할 경우 이사를 간 이후에도 확정일자의 효력이 그대로 유지되므로 후순위 저당권에도 밀리지 않게 되는 것입니다.

임차권등기명령은 확정일자의 효력이 유지되는 효과가 있지만, 해당 사실이 등기부에 기재되므로 임대인을 압박하는 효과도 볼 수 있습니다. 그 이유로는 누구든 부동산을 계약할 때 등기부등본은 직접 떼어보기도 하고, 부동산 중개업자의 경우 등기부등본을 보여주는 것이 의무화되어 있는데요. 등기부에 임차권등기명령이 기재되어 있는 건물이라면 누구든 계약을 하지 않으려 할 것입니다.

그러므로 계약만료 후 이사를 계획하고 계시다면,임차권등기명령을 신청하고 나서 가 아닌, 등기부에 기재된 것을 확인한 이후에 이사를 하여야만 효력이 생기게 됩니다. 등기부에 기재되기까진 약 보름 정도의 시간이 소요되는데요 급하게 이사를 해야 할 경우라면 신규 거주지에 배우자 명의로 해두거나 기존 거주지에 짐을 일부분 남겨두시는 것도 하나의 방법입니다.

가끔 집주인이 임차권등기명령 말소 요청을 하는 경우가 있는데요 그럴 땐 당연히 해줘서는 안 될 것입니다. 대법원 판례로는 임대인의 보증금 반환 의무가 신이행 의무라고 판시하였습니다. 즉 임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못해 신청한 것이므로, 보증금 반환을 먼저 해줘야 한다는 것이 법원의 입장입니다.

전세금반환소송

기간 만료가 되었음에도 불구하고 전세 보증금을 돌려주지 않는다면, 하루라도 빨리 소송을 제기해서 돌려받을 수 있도록 대책을 마련해야 합니다.

앞서 말씀드린 것처럼 소송 요건이 성립된다면 법에서 정한 기간 내에 내용증명을 발송하여 명확한 입증자료를 확보해둬야 합니다.

계약의 해지는 기간 만료가 아니더라도 임대인이 임대차 계약상의 의무를 다하지 않았을 경우에도 중도 해지가 가능합니다. 예를 들면 수선의무를 말할 수 있는데요..

수선의무란..?

임차 목적물을 적절하게 사용, 수익할 수 있도록 만들어 주는 임대인의 의무를 말합니다.

주택에 수리가 필요한 부분에 있어 임대인이 수선의무를 위반하여 협조하지 않을 경우, 임차인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있으며, 이로 인한 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 제기하기 위해선 의무 위반에 대한 충분한 입증자료가 필요한데요. 이런 경우 결코 쉽지 않은 소송이므로 부동산 전문 변호사에게 도움을 받는 게 좋습니다.

또 한 가지 방법으로는 전세보증금반환소송에서 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 전세금반환 소송처럼 금전 청구의 소송에 해당하는 경우에는 채무불이행에 따른 지연일수만큼 계산해서 이자 자금을 청구할 수 있습니다.

지연이자 청구를 할 때에는 먼저 목적물 인도가 선행되어야 합니다. 전세 만기 이후라 하더라도 목적물을 인도하지 않았을 경우엔 지연이자를 임대인에게 청구할 수 없습니다.

지금까지 알려드린 방법을 종합해 보면

우선 이사 전 임차권등기명령 신청을 한 뒤, 등기부 기재 확인하시고, 그 이후에도 보증금 반환이 이루어지지 않았다면 목적물 인도 후 지연이자 지급 청구를 하면 됩니다. 청구 시 소송이 제기되지 않았을 경우엔 5%, 소송이 제기되었을 경우엔 12%의 이자를 청구할 수 있습니다.