부동산경매 쉽게 따라 하기(8)

권리분석 중 낙찰자가 인수해야 하는 권리, 대항력

경매에서 권리분석을 하려면 말소기준권리를 알아야 한다. 말소기준권리란 경매물건에 설정된 각종 채권 중에서 소멸되는 권리와 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리를 구분 짓고 가르마를 타는 제일 중요한 잣대이다. 통상 제일 먼저 설정된 최초근저당권자가 말소기준권리가 되는 경우가 대부분이이다(거의 90% 이상). 그러나 이외에도 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매개시결정, 선순위전세권자에 의한 임의경매 등이 말소기준권리가 될 수도 있다.

말소기준권리와 상관없이 무조건 인수되는 권리도 있다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이 있다.

말소기준권리보다 전에 설정된 전세권은 배당요구종기일까지 배당요구신청을 하면 소멸되지만 배당요구신청을 하지 않으면 낙찰자에게 인수된다.