무너진 건물주의 꿈
무너진 건물주의 꿈.. 진퇴양난이란 바로 이런 것
안녕하세요, 전국 10만 명 자영업자분들의 멘토 주식회사 창플 한범구 대표입니다.
https://brunch.co.kr/@15ea0603649c465/1
요즘 알고리즘 때문에 이끌려 저에게 매일 뜨는 뉴스 기사들인데
차액 가맹금 얘기가 많이 나옵니다.
차액 가맹금이란?
본사가 가맹점에 공급하는 물건의 이윤을 얼마나 보는지에 대한 것인데 위에 기사에서 보듯 한 매장당 연평균 5,480만 원이 넘는 돈을 뜯어간다고 나옵니다.
이건 사실상 글로벌기업인 서브웨이보다도 더 많이 뜯어가는 형태인데
그 얘기는 매출이 좀 나오는 매장들은 1년에 1억 정도의 돈까지 가져간다는 말입니다.
매출이 아니라 차액 가맹금, 한마디로 이윤이 5천만 원~1억이 된다는 말입니다.
가맹점이 죽어라고 일해서 1년에 5천~1억을 벌지 안 벌지 모르겠지만 아마 못 벌겠죠.
그냥 본인의 생활비 쓰고 먹고 사는데 0 치면 다행일 겁니다.
물론, 가맹본부도 다 회사 살림하면서 그 돈을 쓰겠죠.
그 돈을 다 먹는다고 표현을 하는 것도 어불성설이고 아마 빠듯하게 쓰고 사는 본사도 많겠죠.
그런데 문제는 저 차액 가맹금이라는 건 줄일 수가 없는 겁니다.
저 차액 가맹금은 사실상 임대료입니다.
이렇게 생각해 봅시다.
저 가맹본부를 가맹본부로 생각하지 말고 건물주라고 생각을 해봅시다.
그러면 이 건물의 가치의 대부분은 임대료가 차지할 가능성이 높습니다.
건물 수익률이라는 것은 무엇일까요? 그 세입자가 내는 임대료입니다.
이미 그 차액 가맹금은 본사의 기업가치와 연결되어 있고 기업에서 차액 가맹금을 내려주거나 감액해 주면
그것은 자기 손으로 본사의 기업가치를 떨어뜨리게 되는 것이고 기업가치가 떨어지면 그 가치를 기준으로
생기는 여러 활동들, 투자를 받는다든지 돈을 빌린다든지 기업들이 그 기업 활동을 하면서 생기는 금융 활동이 둔화될 수밖에 없고 무엇보다 기업의 가치 자산이 줄어들게 되는 겁니다.
일반 세입자나 가맹점주들은 그냥 덜먹고 좀 깎아주면 안되는 건가??
이렇게 생각할지 모르겠지만 그런 행위 하나가 수백억의 기업가치가 떨어지게 될 수도 있습니다.
그래서 수백억이 떨어지는 것보다 수십억 소송을 거는 게 더 싸게 먹히는 것이기에 끝까지 싸우려고 하는
거고 이번 피자헛 사태에서 보듯이 최선을 다했지만 지는 바람에 그냥 손들어버리고 회생 신청을 한
것입니다.
가맹점은 자신들의 이익을 위해서 몇 년간 싸웠겠지만 가맹본부는 그냥 놔버린 겁니다.
그다음은 이제 법정절차에 따라서 일반 기업 회생 때 직원들이 구조조정이 될수도 있는것처럼
가맹본부가 법정 절차에 따라서 가맹점들도 구조조정이 될 수도 있겠죠.
최근 몇 년간 건물주들이 무지하게 많이 늘었습니다.
엄밀히 따지면 분양주들이 많이 늘었고 돈도 없으면서 브로커들의 꼬심에 빠져서 자기들끼리 돈 합쳐서 지분 투자로 꼬마빌딩을 공동매입을 한 사람들이 많습니다.
다들 건물주의 꿈.. 일 안 해도 다달이 꼬박꼬박 돈이 꼽히는 삶을 살고 싶었던 겁니다.
그런 욕구들을 이용하는 세력들은 항상 있죠.
미친 듯이 신도시 상가 지식산업센터를 기획하고 짓는 시행사 시공사들 각 0리단길처럼 동네 상권 임대료를 폭증시키는 젠트리피케이션의 주범들인 부동산 기획사들 임장과 교육을 빙자해서 거래시키고 중간 수수료를 취하는 경매학원들 등등
비스름한 많은 사람들..
아무것도 모르는 초보들에게 수익을 운운하면서 수억 원의 빚을 짓게 하는 사람들..
그래서 지금 우리나라는 현재 건물주가 너무 많습니다.
그리고 그 건물주들은 진퇴양난입니다.
공실이 대부분이고 이미 그 공실인 상가를 자신이 가용할 수 있는 최대 전 재산을 영끌해서 넣은 상황에서 대출까지 가득 당긴 상황입니다.
그런데 그 건물 가치를 지키려면 그 임대료를 주고 누가 들어와야 하는데 아무도 안 들어오고 입질마저 안 들어오는 상황에 임대료를 내리자니 한번 낮춘 임대료는 임대차 보호법에 의해서 그 뒤에 임대료가 기준이 되어서 더 임대료를 올리지도 못하게 되니 섣불리 임대료를 내리지도 못하고 나중은 모르겠고 일단 임대료를 확 내려서 임차인을 받으려고 해도 그 임대료가 픽스되면 은행 입장에서는 건물 가치가 확 줄어들어버리니
빌려준 돈 갚으라고 독촉을 하겠죠.
창플에서도 그런 진퇴양난 속에 있는 가게들을 산소호흡기를 달아서 살리기도 하고 그런 진퇴양난 속에서 던져져 시장에 나온 물건을 다시 가치를 올리는 일도 하고 있지만 중요한 건 지금 세입자인 자영업자뿐 아니라 그 세입자가 들어와있는 건물주도 역사상 최고의 위기인 상황인 겁니다.
10억에 분양받은 분양상가, 임대료 300만 원이 무너지는 순간 내가 산 가격에 다시 파는 건 불가능해지는 것이고 임대료 200 밑으로 떨어지면 사실상 대출받은 돈 그 금액이 고스란히 내 빚이 되는 것이고 임대료 100 밑으로 떨어지면 10억짜리였던 게 반값인 5억짜리 급매 하니면 3~4억짜리 경매 물건으로 나오게 됩니다.
일반 건물은 다를까?
서울에 있는 꼬마빌딩들 수익률 1%도 안 나오는데 100억 이상 하는 건물도 많고 부동산 가치는 얼마라고
하는데 그것이 거래되는 것도 아니고 이빨 빠진 것처럼 공실이 생기고 앞으로 그 공실은 그동안 받았던 임대료로 내놔봐야 나가지 않죠.
더 문제는 이 부동산 기획자들에게 작업된 물건들을 산 초보 건물주들, 이 사람들은 가장 고점에 사서 희망회로 만 돌리다가 그야말로 폭망입니다.
그럼 큰 빌딩은 다를까?
남들은 강남에 천억짜리 건물주라고 하면 아무 걱정 없을 것 같겠지만 그 건물을 유지하는 유지 보수 비용,
그것을 관리하는 인건비, 그것을 보유하고 있어서 내야 하는 세금 그리고 그것을 사기 위해 일으켰던 대출..
대출이자..
이쪽은 더 문제가 뭐냐면 청산을 해도 별로 손에 쥐는 게 없는 것도 없는 건데 이게 창피죄에 걸리게 됩니다.
원래 피라미드의 가장 위에 있다고 살았던 사람들인데 그걸 유지하기 위해 겉으론 문제없는 것처럼 유지하기 위해 비용 쓰고 일반 자산들 다 없애고 남은 게 그건데, 그걸 청산하면 빌딩주라는 타이틀이 사라지고
실업자가 됩니다. 그리고 그동안 쌓아놨던 명성이 사라지고 그다음 계획이 없습니다.
그리고 창피함에 숨고 싶어도 숨을 곳도 없습니다.
유지도 안돼, 양보해도 안돼, 팔리지도 않아. 살 수가 없는 겁니다.
제가 볼 때는 앞으로 2~3년이 기회의 시간이 될 겁니다.
그런 건물주들이 공포의 매도 시간이 다가오고 있습니다.
하지만 그 시기가 와도 준비가 되어있는 사람들은 그것들을 가져가겠죠.
가령 예를 들어서
서울 전체를 상대로 장사하는 라라와케이, 칸스, 수컷웅 천안 전체를 상대로 장사하는 오키나와펍시사
서울이고 경기도고 뭐고 그냥 사람들이 찾아오는 키즈더웨이브.
이런 장사로 사람들을 모이게끔 장사를 할 수 있는 사람들은 그런 헐값에 상가를 습득하면 그냥 보증금 낼
돈으로 경매나 급매 보증금 걸고 나머지 대출을 일으켜서 장사하면 임대료보다 더 적은 대출이자에 유효 상권 넓게 온라인 입지를 키우고 원가 낮추고 사람 안 쓰고 하게 되면 임대료는 자연스럽게 높게 책정해도 그
가게는 유지가 됩니다.
지금 망한 건물, 망한 상가들 다 창플의 철학과 반대로 운영한 사람들이죠.
어설픈 프랜차이즈 선택해서 원가율은 무지하게 높고 원가율 높아서 마진이 없으니 매출을 올리겠다고
인건비는 무지하게 쓰고 입지도 어정쩡해서 내방 고객이 별로 없으니 배달하겠다고 또 수수료 무지하게 쓰고 그마저도 멀리서 찾아오는 사람은 없고 딱 자기네 간판 보고 오는 사람들, 그 동네 사람들만 상대로 장사를
하니 유효 상권은 무지하게 작고..
이러니 임대료를 어떻게 감당하겠습니까?
그렇게 속수무책으로 무너지는 겁니다.
앞으로 준비를 잘하고 있는 초보 창업자들은 기회가 될 겁니다.
반대로, 그냥 좋아지겠지라는 생각으로 진퇴양난 그 상태 그대로 있는 건물주들은 앞으로 2~3년 지옥이 될 겁니다.
