brunch

라이킷 6 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 이집사 Jul 25. 2023

23년 7월 수도권 아파트 가격동향과 전망

① 지역별 데이터

② 시계열 데이터

③ 수도권 아파트 투자 전망

① 지역별 데이터

①-① 수도권 아파트 매매가 상승률

①-② 수도권 아파트 전세가 상승률

①-③ 수도권 아파트 전세가율

①-④ 수도권 아파트 평당매매가

② 시계열 데이터

②-① 수도권 아파트 평균매매가

②-② 수도권 아파트 PIR

②-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수

②-④ 수도권 아파트 전세가율

②-⑤ 수도권 아파트 거래량

③ 수도권 아파트 투자 전망

③-① 수도권 아파트 투자 지표

- 수도권 아파트 가격에 영향을 미치는 15개 지표를 선정하여 투자 추천 점수를 산출했습니다.

- 짙은 초록색일수록 투자 우호적, 짙은 노란색일수록 투자 비우호적 지표입니다.

- 경제 지표 특성상 일부 후행적인 성격이 있음을 참고 부탁드립니다.

- 23년 7월 투자 추천 점수 : 45점

③-② 수도권 아파트 투자 전망

- KB 7월 지표가 발표되었습니다. 매매가와 전세가 모두 지난달과 같이 미미한 하락폭을 이어가는 가운데, 강남 3구와 과천을 비롯한 동남권의 약진이 돋보인 한달이었는데요. 특히 화성의 경우 대장 단지인 동탄역롯데캐슬이 국평 15억 원을 돌파하며 기간 산업이 집적되는 K-반도체 벨트의 높은 잠재력을 증명해 보이기도 했죠.

- 실거래가지수를 비롯한 다수의 지표가 수도권 부동산 시장의 상승을 가리키고 있지만, 현장은 연초에 비해 다소 가라앉은 분위기입니다. 우선 핵심지 아파트의 가격이 전고점 대비 -10~15% 수준까지 회복함에 따라 저점 매수세가 감소한 것이 첫 번째 이유이고요. 두 번째로는 최근 신규 KOFIX 금리를 비롯한 시장금리가 다시금 상승하고 있는 것을 이유로 들 수 있겠습니다. 특히 미국 경제가 침체 예상을 깨고 생각보다 강한 모습을 보이고 있으며, 표면적인 물가 안정세와는 달리 정작 중요한 근원 물가가 아직은 끈적한 모습을 보이고 있다는 점도 시장의 불안 요인으로 작용하고 있습니다. 아울러 한은 이창용 총재가 최근 가계 부채 증가세에 우려를 표하며 디레버리징 의사 표명을 한 점도 시장금리 하락을 지연시키는 요인이 될 수 있는데요. 가계 부채를 컨트롤하기 위해 높은 기준금리를 예상보다 오래 유지할 가능성이 높아졌기 때문입니다. 마지막으로, 최근 기후위기로 인해 전세계 식량 가격이 상승하는 등 러-우 전쟁 이외에 새로운 인플레이션 요인이 발생한 점도 지켜봐야 할 것 같습니다. 이러한 요소들은 중단기적인 투자 심리에 분명히 악영향을 미치겠죠.

- 또 하나 눈여겨봐야 할 중요한 지표는 바로 매매 및 전세 매물의 증가 추이인데요. 신기하게도 수도권 부동산 시장이 단기 저점을 찍었던 올해 1월을 기점으로, 매매 매물 수는 지속적으로 증가하고 있는 반면 전세 매물 수는 대폭 감소하고 있습니다. 매매 매물이 적체되는 현 상황을 수도권 부동산 시장의 하락 요인으로 해석하는 분들이 많이 계신데요. 놀랍게도 최근 3년 간 수도권 부동산 시장의 흐름은 매매보다는 전세 매물 수 추이와 높은 상관관계를 보여왔습니다. 20년 7월 임대차 3법이 시행되자 전세 매물 수가 폭감하며 부동산 폭등장이 촉발되었음을 다들 기억하실 것입니다. 아울러 전세 매물 수가 최고치에 다다랐던 작년 말경 부동산 시장의 급락장이 시작되었고, 전세 매물이 소화되기 시작함과 동시에 부동산 시장 또한 반등하는 모습을 보이기도 했죠. 반면 같은 기간 동안 매매 매물 수 추이는 부동산 시장의 흐름과 큰 상관관계를 보이지 않았습니다. 따라서 최근 부동산 시장은 전세 매물 수 혹은 전세가의 향방과 그 궤를 같이 하며, 전세 매물 수가 대폭 감소하고 있는 현 상황을 부동산 시장이 다시금 상승할 동력을 축적하고 있다고 해석할 수도 있겠습니다.

- 저는 매달 자체적으로 수도권 아파트 투자 추천 점수를 산정하고 있는데요. 이번달에 23년 1분기 주택구입부담지수가 발표되면서 최근 6개월 간의 투자 추천 점수 추이에 약간의 변화가 있었습니다. 이에 따르면 투자 추천 점수가 올해 1월 53점이라는 고점을 찍은 뒤 점진적으로 하락하는 추세를 보이고 있는데요. 100점 만점에 45점이라는 점수가 말해주듯 현재 시기는 주택을 매수하기에도, 매도하기에도 다소 애매한 상황입니다. 따라서 무주택자의 경우 실거주 1주택에 한해 매수 전략은 여전히 유효하나, 유주택자의 경우 갈아타기를 제외한 추가적인 투자는 향후 시장 상황을 얼마간 지켜본 후 결정하시는게 좋겠습니다. 아무쪼록 한반도에 곧 닥쳐올 태풍과도 같은 폭풍전야의 부동산 시장이 앞으로 어떻게 흘러갈지 그 귀추가 주목됩니다.