3. 도대체 '지역주택조합'이 뭔데? - 지역주택조합의 실체
□ '지역주택조합사업'이란 도대체 무엇인가?
다수의 무주택 구성원(조합원)이 주택을 마련하기 위하여 조합을 결성하며, 주택건설예정지의 토지 소유권이 확보되지 않은 상태에서 조합원 모집을 통해 조달된 조합원 가입비(분담금) 자금을 바탕으로 해당 토지의 소유권을 취득한 후, 주택건설 사업계획승인을 받아 주택을 건설 후 그 주택을 조합원에게 공급하는 사업.
※ 주의사항: 주택청약통장 필요 없음
□ ‘지역주택조합’ 사업 (서울 및 수도권의 경우)
서울특별시, 인천광역시 및 경기도 등에 거주하는 무주택자 또는 85㎡ 이하
주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합을 설립하고, 사업대상지의 토지
를 확보하여 등록사업자 등과 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업
□ ‘지역주택조합’ 설립인가 요건
주택건설예정 세대수의 1/2 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합 설립을
위한 창립총회를 개최한 후 총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합규약,
조합원 명부, 사업계획서 등 제반서류와 해당지역 토지에 대한 토지사용승
낙서(전체 대지의 80% 이상)를 갖추어 조합설립인가 신청을 하여야 함.
근거: 주택법 제11조 및 동법 시행령 제20조 제9항 제4호
조합설립인가 신청 요건
①주택건설대지의 80% 이상 토지사용권원(토지사용승낙) 확보
②주택건설대지의 15% 이상 토지소유권 확보
③(자치단체에 따라 다름) 개선방안에 의거 중요 토지 사용권원(사용승낙) 확보
⇨ ①,②,③ 모두 충족 시 신청 가능
□ ‘지역주택조합’ 조합원 자격
아래 1, 2, 3의 요건을 모두 갖춘 사람
1. 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주로서, 다음의 어느 하나에 해당할 것
㉠ 주택법 시행규칙 제8조에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것
㉡주택법 시행규칙 제8조에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것
2. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조 제11호 가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속 거주하여 온 사람일 것
3. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것
□ 사업계획승인
근거: 주택법 제15조 및 동법 시행령 제16조 제2항 제2호
주택건설대지의 95% 이상 토지소유권 확보 [5% 매도청구 가능(주택법 제22조)]
사업계획승인 후 조합원 동·호수 배정
위 내용을 아주 간단하게 설명하면,
'지역주택조합사업'이란, 동일한 지역 범위 내에 거주하는 주민들이 모여 아파트(또는 주택)를 건설하기 위해 ‘조합’을 설립한 후, 그들 조합원들 스스로 사업주체가 되어 토지를 매입하고, 건설사를 선정하여 아파트를 건설함으로써 조합원들은 비교적 싼 가격에 아파트를 분양받는 것이다.
부연하면, ‘지역주택조합아파트’란, ‘아파트(주택)가 필요한 조합원끼리 조합을 만들고, 돈을 모아서, 일정 지역에 있는 남의 땅을 구입하여, 그 땅에 짓는 아파트’를 말한다.
결국 처음부터 끝까지 모든 것을 ‘조합원들 스스로 시작하고 그들 자신들의 책임하에 업무대행사와 시공사를 선정하고 아파트를 지은 후 입주하고 청산하는 등 모든 절차와 진행을 조합원들 자신이 책임지는 사업’이다.
그럼 왜 다들 그런 걸 모르고 ‘지역주택조합’ 아파트를 사려고 계약을 하는 것일까?
그것은 바로 ‘주변 시세보다 훨씬 싸다.’, ‘주변 시세의 70% 이하의 가격으로 아파트를 구입할 수 있다.’라는 등의 말에 현혹되어 ‘지역주택조합’이 무엇인지 알아보려고 하지도 않고, 생각도 하지 않고, 덥석 계약을 하는 초보자들과 또는 위험을 감수하고서라도 투자이익을 얻고 싶어 배팅하는 투기꾼들의 수요가 있기 때문이다.
수요가 있으면 공급이 있고, 반대로 공급이 있으면 수요가 생기는 이치와 같다.
그리고 그런 사람들의 열망과 심리를 교묘히 이용하여 일확천금을 노리는 기획부동산 업자들과 사기꾼들이 모여서 치밀한 계획을 세우고 거대한 판을 만든다.
소위 ‘업무대행사’ 관련자들이 그들이다. 그리고 잘 짜여진 각본과 자신의 역할에 맞게 연기를 하며 온갖 미사여구로 서민들을 현혹시켜 계약서에 도장을 찍게 만드는 ‘김실장, 이실장, 박실장’ 등 그런 인물들과 요소들이 한데 모여 만들어진 부동산 관련 투기판이 바로 '지역주택조합사업'이라고 말할 수 있겠다.
(※ 모든 ‘지역주택조합' 사업이 다 그런 것은 아니다. 그리고 극히 일부이긴 하지만 성공한 케이스의 지역주택조합 아파트 사례도 인터넷 자료들을 찾아보면 소수 있기도 함)
※ 지역주택조합사업의 추진 절차와 내용에 대해서 잘 정리해 놓은 서울 송파구 홈페이지가 있어서 독자들의 이해를 돕기 위해 URL 주소를 남긴다.
(독자들의 이해를 돕기 위한 것으로, 필자는 송파구와는 관련이 없음)
https://www.songpa.go.kr/www/contents.do?key=6094&
다음 글에서 계속....