1. LTV 란
담보대출 중 가장 많은 경우가 아마 집을 담보로 하는 주택담보대출 (주담대) 일 것이다.
주택담보대출이라 하면 아무것도 모르는 입장에서는 막연하게 다가올 수밖에 없을 텐데, 복잡한 설명은 다 빼고 최소한 이 정도만 알아도 기본적으로 은행 가서 원활하게 상담받을 준비는 되겠다는 목표를 가지고 적어보려 한다.
주택담보대출은 크게 세 가지로 이루어져 있다.
1. LTV
담보로 제공하는 '물건'이 최대한 얼마까지 대출이 나올 수 있는가 라는 의미이다.
예를 들어 내가 아파트를 담보로 대출을 하고자 하면 아파트 값이 있을 것이고 (보통은 KB시세), 여기에 담보비율 (아파트냐 상가냐 하는 물건종류마다, 서울이냐 지방이냐 하는 지역마다 다르다)을 곱해서 선순위 (소액보증금이나 임차보증금 등 은행보다 먼저 순위의 것들)을 뺀 것이 LTV의 개념이 되겠다.
쉽게 설명하려 했는데 벌써 어렵다.
예시를 들면 조금 더 이해가 쉬울 수 있다.
- KB시세 10억인 서울 용산구의 아파트 매수 (싸다..)
- 용산구의 아파트의 담보비율은 85%이다. (오늘자로 그렇다는 것이고 실제로는 주기적으로 달라지므로 은행에 문의)
- 2억인 세입자 끼고 매매 진행
이라고 했다면 계산식은
10억 x 85％ - 2억 = 650,000,000 원이 기본적으로 LTV의 개념이다.
다만 당신이 주담대에 대해 조금 지식이 있다면 이상한 점이 있다고 느낄 것이다. 이 아파트의 85%나 대출을 해준다고?라고
당연히 LTV 적용된 대출한도가 650,000,000 원은 아니다. 그것은 담보비율인 85%와 하술 할 정부정책 중 적은 금액이 적용되기 때문이다.
25년 9월 현재 정책은 대출받을 차주 기준 등본에 나오는 구성원들의 집 보유수에 따라 다르지만 서울은 LTV를 40% (무주택) 와 30% (1주택 이상) 로 차등 적용되고 있다.
내가 만약 집이 없고 이게 첫 집이라면
10억 x 40% - 2억 = 200,000,000 원
이런 식으로 LTV 비율이 조정되어 대출받을 수 있는 금액이 확 줄어든다.
서울로 예를 드니 그렇고, 40% 30% 라는 숫자는 규제지역이냐 아니냐 등 지역에 따라 70% 60% 등 다르게 적용된다.
또한 아파트니까 85%라는 이렇게 큰 숫자가 적용되는 것이고 빌라나 상가주택 같은 경우 더 작은 퍼센트가 적용된다.
위 예시에서 2억을 차감한 것은 임대차가 들어있기 때문이었고, 임대차가 없는 경우는 소액보증금(서울은 55백만원)이라 해서 지역별로 다른 금액을 차감하고 대출이 진행된다.
아파트 시세가 KB시세로 조회되는 경우는 심플하게 미리 나 혼자 계산을 해볼 수 있지만 한 동짜리 나홀로아파트나 빌라 / 단독주택 등 아파트 외 물건들은 KB시세가 없는 경우가 더 많아서 감정을 하면서 진행해야 하니 은행에 문의해야 한다.
참고로 이 LTV라는 개념은 주담대뿐 아니라 상가나 공장 같은 다른 물건들을 담보로 제공할 때도 기본적으로 적용되는 개념이니 알아두면 좋을 것이다.
그럼 이렇게 나온 LTV를 적용한 값을 다 대출받을 수 있는 것인가? 누군가는 그렇고 누군가는 아니다.
누군가가 라는 사족을 붙인 이유는 사람마다 다르게 적용될 예정이기 때문에 그렇다. LTV 조차 안 나오면 그다음 단계로 넘어갈 필요조차 없이 안 되는 것이지만 (예를 들어 위 예시에서 5억 대출 해주세요 이런 건 검토해 볼 것도 없이 안 되는 것), LTV는 통과했다면 그다음은 어떻게 진행되는지는 다음 글에서 계속하도록 하겠다.