4. DSR - 마무리
이전 글에서 신용대출과 담보대출을 어떻게 보유하고 있느냐에 따라 같은 DSR 기준을 가지고 따지더라도 대출 총금액이 달라짐을 알 수 있었다.
이는 언급한 대로 대출마다 계산법이 다르기 때문이다
가령 같은 1억 원을 신용대출로 가지고 있는 사람과 담보대출로 가지고 있는 사람의 DSR을 비교해 보자.
조건은 통일하기 위해 둘 다 금리는 5%고 전 글의 예시들과 동일하게 30년 원리금분할상환이라고 세팅한다.
1억 신용대출 : 1억 나누기 5 인 2000만 원 + 1억의 5% 1년 이자인 500만 원 = DSR 25,000,000 원
1억 담보대출 : 1억 5% 30년 원리금분할상환 월 상환금 277,780원 x 12 = DSR 3,333,360 원
같은 금액의 신용대출이 담보대출과 비교했을 때 얼핏 봐도 7배 정도 DSR을 과도하게 잡아먹는다는 것을 쉽게 알 수 있다.
DSR 관련 정책이 지금처럼 빡빡하지 않았던 시기에 신용대출을 본인 연봉 대비 많이 받아놓은 사람이 DSR 규제 시행 이후 담보대출을 추가로 신청하려 한다면, 높은 확률로 신용대출 줄이거나 없애고 오라는 말을 듣게 될 터인데 이제 그 이유를 알 수 있을 것이다.
그럼 어찌 되었든 대출은 많이 받아야 한다면 어떻게 하면 좋을까? 몇 가지 팁이 있다.
1. 신용대출 줄이고 담보대출 더 받기
가령 LTV 가 넉넉하게 나오는 집이지만 내가 모아놓은 돈이 있어서 LTV 최대한도까지 받는 케이스는 아니었다면, 이전 글에서의 예시처럼 총대출(신용대출+담보대출)을 최대한 늘리는 방법은 담보대출을 더 받는 것이다.
예를 들어 아까의 예시에서 신용대출 5000만 원이 있는 5000만 원 연봉 직장인인데 주담대를 최소 2억은 받아야 하는 케이스가 있다고 가정하자. 신용대출을 유지하면서 받을 수 있는 최대 주담대는 127,000,000 원 정도로 2억에 한참 모자랐지만, 만약 신용대출을 반 정도 감액한다면 아까는 1250만 원 차감되던 DSR 한도가 반인 600만 원 정도만 차감될 것이고, 2억을 4% 30년 원리금 분할상환하면 월 117만 원 1년에 약 14,000,000 만원 정도로 아까 600만 원이었던 신용대출 DSR 값과 합치면 연봉의 40%인 2000만 원에 얼추 비슷하게 들어온 다는 것을 알 수 있다. 신용대출을 반 보다 더 감액하거나 없앤다면 당연히 주담대의 한도는 더 잘 나올 것이다.
2. 배우자 소득합산
DSR 규제와 계산은 기본적으로 차주(돈을 빌리는 사람)인 나를 기준으로 한다. 나의 소득 나의 부채를 가지고 계산하는 것이 기본이다. 하지만 원한다면 배우자의 소득과 배우자의 부채를 같이 합쳐 계산할 수 있는데 이렇게 되면 값이 많이 달라진다.
예를 들어 내가 아까와 같은 상황의 직장인인데 배우자가 다행히 소득이 몇 천 되고 부채가 없다면, 소득의 40%를 계산할 때 나와 배우자의 소득값을 합친 것의 40%로 진행되게 되어 DSR 계산이 한참 더 여유로워질 것이다. 다만 한 가지 유의할 점은 배우자의 소득을 합치는 것이 늘 좋은 것만은 아니라는 것이다. 배우자가 반대로 소득은 낮은데 부채가 많은 경우는 더하는 것이 오히려 더 불리할 수 있으니 어느 쪽이 유리한지는 은행원과 상담해 보도록 하자.
공동명의로 집을 사지 않는 경우에도 배우자 소득 합산은 가능하니 참고하자.
3. DSR을 적용하지 않는 대출
업무기준이 계속 바뀌긴 하지만 가끔 DSR을 보지 않는 대출들이 있다. 대표적으로는 한국주택공사에서 진행하는 디딤돌대출이 있다. 통상적으로는 DSR 보다 덜 강력한 개념이라 이 글에서 설명은 생략했지만 마찬가지로 소득 부채를 가지고 계산하는 DTI 라는 비슷한 개념이 있는데, 디딤돌대출은 DSR은 적용하지 않고 DTI를 40이 아닌 60%로 적용해 주기 때문에 한도가 잘 나오는 편이다. 다만 디딤돌대출은 은행 주담대에 비해 대상자의 폭이 좁으니 주의.
또한 주담대의 목적이 집을 사거나 생활에 보태기 위함이 아닌 세입자에게 줄 돈을 빼주기 위함이라면 DSR의 적용을 배제하는 흔히 역전세반환대출이라고도 불리는 대출이 있다. 다만 실행 후 뒤에 들어올 임차인이 있는지 집주인이 들어가는지 등등의 다양한 케이스에 따라 제한조항이 걸리는 경우가 있으니 자세한 내용은 은행에 방문하는 것을 추천하고 이런 것이 있다 정도는 알고 있으면 좋겠다.
기본적으로 DSR은 소득을 가지고 진행하는 것이기 때문에 직장인이 개인사업자에 비해 더 잘 나오는 편이다. 유리지갑이라고도 불리는 직장인은 소득신고가 100% 다 되기 때문에 세금 측면에서는 불리하지만 대출한도 측면에서는 훨씬 유리함이 있고, 개인사업자는 실제보다 보통 적게 신고가 들어가기 때문에 세금은 적게 내지만 대출한도는 적게 나오는 편이다. 또한 소득이 아예 없다고 아예 안 되겠다 생각할 필요까지는 없는 게, 신용대출은 극히 일부 빼고는 적용해주지 않지만 주담대는 DSR을 볼 때 꼭 신고된 소득이 아니어도 건강보험료 국민연금납부금액 신용카드사용금액 등으로 소득화 시켜서 계산해 주는 경우도 있으니 문의해 보자.
더 자세하고 복잡한 내용도 많겠지만 일단은 이 정도면 기본 개념은 다 갖출 수 있으므로 DSR 관련해서는 글을 마무리하려 한다.
다음 내용으로는 주담대에 관련된 내용 중 조금 더 쉬운 개념을 진행해보려 한다.