임장일기, 용인 공세동 '호수청구'
미래의 호수공원 세권이 기대되는 곳
오늘부터는 드디어 임장일기를 연재하려고 한다.
하나 참고할 것은,
이 글은 2021년 8월을 기준으로 촬영된 사진이며
해당일자 기준 내용을 적고, 오늘 (2022.06.29)
기준의 코멘트를 추가하겠다.
임장일기 1. 용인시 기흥구 공세동 '호수청구'
이 아파트를 임장가게 된건, 영통에 살고있던 당시
아직 실거주 목적과 갭투자 중에서 갈팡질팡 할때
1) 20평대 아파트 중에서
2) 강남 출퇴근이 가능하고
3) 주변 인프라가 개선될 가능성이 있어 저평가된 곳
4) 실거주지에서 가까워, 관리하기에 용이한 곳
5) 그러면서 3억 미만인 수도권 아파트
위의 조건만을 기준으로 단순히 집에서 가깝고
저렴한 곳이어서 먼저 일단 가본 것이었다.
1년의 시간이 지난 내 눈에는 물론 더 많이 따져봐야 할 것들이 많은 곳이지만, 해당 매물에 관심이 있는 분들이 있을 수 있으니 참고만 해주시면 좋겠다.
*아래 내용은 지극히 개인적인 식견으로 적는 글임을 서두에 밝히며, 모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다.
- 단지명 : 공세동 호수청구
- 평형 : 24, 28, 32
- 용적률 : 264%
- 세대수 : 498세대
- 준공연도 : 1997년 11월 (26년차)
- 주차대수 : 0.7대
- 대지지분 : 11.2평
호수청구 아파트의 호갱노노 정보.24평형 기준으로 내가 임장갔던
2021년 8월 기준 실거래가는 2억 9,900만원.
2022년 1월 최근 실거래가는 3억 3,200만원.
연도 차이가 난다지만, 다리 하나만 건너면 있는
한보라 9단지는 24평 4억 5천만원인데
왜 1억이나 쌀까?가 궁금했다.
그 이유와, 투자가치에 대해 내가 알아본 내용을
아래에 공유하겠다.
교통여건
1. 기흥역, 구성역행 버스 노선은 많은데 배차 평균 20분, 소요시간은 12분. 역 이용을 하기엔 어렵다.
2. 그러나 강남행 1560번은 배차 10분마다 아파트 입구 앞 정류장에 선다. 신분당선 강남역까지 약 1시간.
강남역 출퇴근은 가능하다.3. 로얄동 고층은 트인 호수뷰, 현재 매물 있는 곳은
약간 일부만 보인다.
4. 진짜 언덕배기다. 입구 약간 실제로 보면 등산 느낌
사진으로 이정도인데 꽤 고바위다5. 엘베 최근 교체했다고 했는데 완전 새거였고 층마다
2집씩 있는 구조.
6. 출입구/동 현관 출입통제 안됨.
7. 주차난 심한 편. 지상은 2중주차인데 지하주차장은
2층까지 있고 꽤 많이 비어있음에도 사람들이 내려가지 않는다. 당연히 세대로 주차장 연결 안됨.
토요일 낮에 이중주차, 지상주차장 full, 주차난 현수막.8. 단지 바로 앞에 대형 식자재마트가 있음.
10. 초등학교 도보 10분거리이나 큰 다리 건너야 되서 초품아에 비해 메리트 적고 저학년은 위험할지도.
26년식이지만 용적률과 대지지분을 봤을때,
재건축 사업성은 현실적으로 없다고 보여지는 곳.
서울, 1기 신도시가 아닌 이상 수도권이라고 해도
- 아주 큰 교통 호재가 있는가
- 주변에 아주 큰 일자리 호재가 들어오는가
- 용적률이 150% 미만인가
- 대지지분 15평 이상인가 (용적률 상향하여 내 몫의 집을 짓고 난 이후에도 일반분양을 할 만큼의 충분한 대지를 보유하고 있어 사업성이 있는가의 지표)
간단히 요약하고 말하면 위의 정보들을 나는 재건축 기준 매물의 지표로 보고 있다.
주변에 같이 통합진행할 단지가 더 있는 것도 아니라서 일단 재건축 목적 혹은 단기 수익 목적의 투자는 추천하고 싶지 않다.
그러나 호수청구 아파트의 포텐과 장점을
이어서 말해보겠다.
1. 기흥 호수공원을 바로 목전에 둔 곳
집값이 오르는 곳에는 몇 가지 공식이 있는데, 그 중 하나는 "크고 아름다운 녹지와 호수공원"이다.
일산 호수공원이 그렇고, 광교 호수공원이 그렇고, 서현 중앙공원이 그렇고, 석촌 호수공원이 그렇다.
교통과 인프라는 인간의 힘으로 만들 수 있지만, 호수공원과 자연녹지는 인간의 힘으로 만들 수 없다. 뉴욕의 모든 날고 긴다는 부자들은 하나같이 센트럴 파크 앞에 모여살듯이 말이다.
그런 측면에서, 기흥 호수공원을 정면으로 바라보는 입지에 뻥뷰로 지어진 호수청구는 앞으로도 그 가치와 수혜를 가장 크게 볼 아파트 중 하나다.
2. 분당선 공세역
이 지역의 장기적 교통호재를 말하자면, 역시 "분당선 공세역 확장"을 빼놓고 말할 수 없다.
기흥역에서 분리된 분당선 노선이 민속촌을 거쳐 코스트코 인근에 "공세역" 신설이 유력하게 논의되는 중인데, 만약 그렇게 되면 도보 15분 정도에 청구 주민은 분당선이 이용이 가능해진다.
3. 강남역 광역버스 보유 & 대형마트 체인 수혜
호수청구 아파트는 아파트 바로 앞에 강남역 광역버스가 서고, 대형 식자재마트를 보유하고 있다.
뿐만 아니라 차량으로 약 5-15분 내에 이마트, 코스트코, 이케아, 롯데몰 아울렛까지 공세동 주변에 생긴 온갖 대형 마트 시설을 모두 다 이용할 수 있다.
4. 가격이 아직도 3억대, 전세가율은 80%!
호수청구 아파트는 일단 절대적인 매매가 자체가 저렴하다. 위의 내용을 모두 감안하고도 아직 20평대가 3억 중반이다. 급매를 잡으면 3억도 가능한데, 더 놀라운 건 전세가율이 80%인 아파트다.
오늘자 (22.06.29) 기준으로 24평의 전세 매물은
6/20일에 올라온 2억 6천만원이 유일하다.
(5/30일자 매물은 현실적으로 이미 나갔는데 신고전으로 봐야 함)
그러면 갭으로 구매할 경우, 4천만원 정도에 보유할 수 있는 아파트라고 봐야 한다. 게다가 매월 전세 실거래가 뜨고 있는 아파트라, 보유(매매)에 비해서 거주(전월세) 가치가 높은 아파트로 보여진다.
첫 번째 임장일기는 이걸로 마무리.
최고지.
