연말이라 그런지 서점가에는 2026년 전망을 다룬 책들이 가득하고 뉴스에서는 내년에는 금리가 쑥쑥 내려가고 경기는 다시 살아날 거라는 장밋빛 전망들이 쏟아지고 있습니다. 주식 시장도 산타 랠리다 뭐다 해서 분위기가 참 좋죠. 그런데 오늘은 남들이 다 샴페인을 터뜨릴 때 조금은 찬물을 끼얹는, 하지만 꼭 필요한 이야기를 해볼까 합니다. 다들 파티를 즐기느라 잊고 있는 바닥 아래의 균열에 대해서 말이죠.
지금 시장은 이른바 골디락스에 취해 있습니다. 물가는 잡혔고 경기는 뜨겁지도 차갑지도 않게 딱 좋을 거라는 믿음이죠. 그런데 우리가 믿고 있는 이 시나리오에는 아주 큰 구멍이 하나 있습니다. 바로 시장의 기대와 연준의 생각 사이에 엄청난 괴리가 있다는 점입니다. 지금 시장 참여자들은 내년에 연준이 금리를 아주 공격적으로 내려줄 거라고 믿고 있습니다. 경기가 조금만 휘청거려도, 혹은 정치적인 압박 때문에라도 금리를 팍팍 깎아줄 거라는 기대죠. 금리 선물 시장을 보면 내년 말 금리가 3% 밑으로 내려갈 거라고 베팅하고 있거든요.
하지만 며칠 전 공개된 연준의 점도표를 뜯어보면 전혀 다른 이야기를 하고 있습니다. 연준 위원들은 여전히 인플레이션의 불씨가 살아있다고 보고 금리를 천천히, 아주 신중하게 내리겠다는 입장입니다. 그들이 생각하는 내년 말 금리는 3.5% 수준이죠. 시장은 2%대를 꿈꾸는데 연준은 3.5%를 말하고 있는 겁니다. 이 0.5% 포인트 이상의 격차, 바로 여기가 사고가 날 수 있는 지점입니다. 만약 내년에 뚜껑을 열어봤는데 물가가 생각보다 안 떨어지거나 연준이 꼿꼿하게 버틴다면 어떻게 될까요. 시장의 과도한 기대가 실망으로 바뀌는 순간 자산 가격은 아주 거칠게 요동칠 수밖에 없습니다.
역사는 반복된다고 하죠. 우리가 겪었던 아픈 1월들을 되짚어볼 필요가 있습니다. 멀리 갈 것도 없이 2022년 1월을 떠올려보시죠. 그때도 시장은 영원할 것 같은 상승장에 취해 있었지만 연준이 인플레이션을 잡겠다며 매파적으로 돌변하자마자 기술주들이 추풍낙엽처럼 떨어졌습니다. 2000년 1월의 닷컴 버블 붕괴 때도 마찬가지였죠. 두 사건의 공통점은 명확합니다. 밸류에이션은 하늘 꼭대기에 있는데 금리라는 중력이 강해지니 버티지 못하고 무너져 내린 겁니다. 지금 2026년을 앞둔 우리 시장의 모습, 그때와 얼마나 다를까요. 연말 랠리로 가격 부담은 높아졌는데 금리 인하라는 안전판이 생각보다 약하다면 그 충격은 우리가 상상하는 것보다 클 수 있습니다.
그리고 진짜 무서운 뇌관은 따로 있습니다. 바로 상업용 부동산 시장입니다. 2026년은 상업용 부동산 대출의 만기가 쓰나미처럼 몰려오는 해입니다. 무려 2조 달러, 우리 돈으로 수천 조 원에 달하는 대출 만기가 돌아오는데요. 문제는 이 대출들이 대부분 금리가 아주 낮았던 2021년 즈음에 빌린 돈이라는 겁니다. 그때는 3~4% 금리로 돈을 빌렸지만 지금 다시 대출을 받으려면 7~8% 이자를 내야 합니다. 엎친 데 덮친 격으로 오피스 빌딩은 텅텅 비어 가고 건물 가격은 떨어졌죠. 집주인 입장에서는 이자는 두 배로 뛰었는데 월세는 안 들어오고 담보 가치까지 떨어진 진퇴양난의 상황인 겁니다.
이 충격은 고스란히 돈을 빌려준 지역 은행들에게 전가될 겁니다. 은행들이 부실 대출을 막느라 곳간 문을 걸어 잠그면 돈이 돌지 않는 신용 경색이 올 수 있고 이는 곧 실물 경제의 위기로 번질 수 있죠. 주식 시장만 바라보느라 우리가 놓치고 있는 이 거대한 만기 장벽이 2026년 경제의 발목을 잡는 가장 큰 복병이 될 수 있습니다. 2026년, 분명 기회의 해가 될 수도 있습니다. 하지만 막연한 낙관보다는 돌다리도 두드려 보고 건너는 신중함이 그 어느 때보다 필요한 시점입니다. 쉬운 돈의 시대는 끝났고 이제는 청구서를 받아 들어야 할 때가 왔으니까요.
내년 투자를 준비하시는 여러분, 화려한 파티장의 조명보다는 비상구가 어디 있는지 먼저 확인하는 지혜가 필요하지 않을까요.