수익형 부동산 거래량 회복세, 개발호재 만발 지역 각광
최근 아파트 규제와 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 특히 개발호재가 많은 지역의 경우 안정적인 수익은 물론 투자가치 상승에 대한 기대감으로 인기가 높다.
실제 수익형 부동산의 인기는 거래량의 회복 수치에서도 나타나고 있다. 올 1분기 상업·업무용부동산 거래량이 전년동기대비 증가해 최대 호황기를 누렸던 2018년 거래량의 81% 수준까지 회복된 것으로 나타났다.
최근 한국감정원에 따르면 올 1분기 상업·업무용부동산 거래량은 ▲1월 2만8192건 ▲2월 2만7548건 ▲3월 2만7220건으로 총 8만2960건이다. 이는 지난해 같은 기간 거래된 7만942건과 비교해 약 17% 상승한 수치다.
최근 6년간 연도별 1분기 상업·업무용부동산 거래량은 ▲2015년 5만5887건 ▲2016년 5만3665건 ▲2017년 7만7716건 ▲2018년 10만1541건 ▲2019년 7만942건 ▲2020년 8만2960건을 기록했다. 2018년 10만건 이상의 거래량을 보인 이후 지난해 급감했다가 올 들어 다시 증가한 것을 볼 수 있다.
올 1분기 거래된 상업·업무용부동산 거래량은 2010년까지 통계 범위를 넓혀도 부동산 최대 호황기를 보였던 2018년 이후 두번째로 많은 거래량이다.
최근 각종 개발호재로 수익형 부동산시장의 핫플레이스로 떠오르고 있는 대표적인 지역으로 서울 영등포구 신길뉴타운, 동대문구 청량리역 일대, 강남구 신사역 일대 등이 있다.
◎신길뉴타운=그 동안 1, 7호선 사이에 위치해 버스가 남북 이동을 위한 대중교통 수단으로 유일했던 신길뉴타운에 신안산선, 신림경전철 개통 호재가 이어지면서 큰 미래가치에 대한 기대감이 고조되고 있다.
신림경전철과 신안산선이 개통되면 신길뉴타운이 지하철 5개 노선 사이에 자리하게 되며 사통팔달의 입지를 기반으로 개통이 가까워질수록 지역 내 주거시설들의 가격 상승폭은 더욱 커질 것으로 전망되고 있다. 따라서 신림경전철이 2021년 개통되면 신길뉴타운은 최대 수혜 지역 중 하나로 지목된다.
또한 경기 안산과 서울 여의도를 잇는 신안산선 사업이 착공된 가운데 개통 후 시흥시청역에서 여의도역까지 이동시간은 현재 53분에서 22분으로 단축되며 안산시 원시동에서 여의역까지도 36분 이내에 닿을 수 있게 된다. 그러므로 신길뉴타운을 비롯해 금천구, 구로구가 신안산선의 직접 수혜지가 될 것으로 예상된다.
여기에 서울 제물포길 지하화도 올해 착공돼 2025년 개통될 계획이다. 제물포길 지하화가 완료되면 국회대로 상습 정체가 해소되는 가운데 교통 발전 및 상부 녹지 공원화가 완료될 전망이다. 이로 인해 우리나라 최초의 고속도로 경인선이 50년만에 지하로 내려가고 지상은 일반도로와 공원 등으로 조성된다. 상부도로 정비는 2년간 진행돼 2027년 완공 계획이다.
이에 추후 신길뉴타운을 둘러싼 교통여건이 획기적으로 개선될 것으로 기대를 모으고 있는 가운데 서울특별시의 2030 도시계획도 눈길을 끈다. 이에 영등포·여의도 국제 금융중심지 육성에 따른 프리미엄 형성과 더불어 글로벌 대도시권 경쟁력 강화와 균형발전을 위한 중심지 체계 개편이 현실화될 것으로 보인다.
◎청량리역 일대=최근 강북권 돌풍의 핵으로 눈길을 끌고 있는 청량리역 일대가 물꼬를 튼 개발호재와 주거환경 개선으로 서울의 새로운 상업지역으로 급 부상하고 있다.
청량리역 일대는 1호선을 비롯해, 분당선, 경의중앙선, KTX 강릉선, ITX 청춘이 지나가는 교통의 요지임에도 불구하고 주변의 유해시설과 경동시장 등이 위치하여 상권 형성에 어려움을 겪은 대표적인 지역으로 손 꼽혔다.
하지만 유해시설 철거와 함께 청량리역세권 개발이 이루어졌으며, 수도권 부동산 시장의 가장 큰 호재로 평가받는 GTX B·C 노선의 환승역으로써 개발호재로 들썩이고 있다. 여기에 청량리동과 제기동 일대에 위치한 다수의 재정비사업이 속도를 내며 주거환경까지 크게 개선되며, 서울을 대표하는 신상권으로 급 부상하고 있는 모습이다.
청량리역 일대 부동산 관계자에 따르면, 지난해 청량리역세권 분양에 나선 주상복합단지 상업시설들의 경우 벌써부터 분양권 프리미엄이 형성되며 새로운 상권형성에 대한 기대감이 반영되고 있다.
지난해 공급된 청량리역세권 개발이 성공적으로 마무리되며 자연스럽게 수요자들의 시선은 일대의 재정비 사업지로 쏠리고 있다. 특히 과거 서울의 중심상권 중 한자리를 차지했던 미주상가 개발은 청량리역 일대 새로운 상권 형성에 꼭지점에 있다고 해도 과언이 아니다.
◎강남구 신사역 일대=강남구 신사역 일대도 수익형 부동산 핫플레이스로 꼽힌다. 먼저 교통 개발호재도 가치 상승에 한몫하고 있다.
주요 교통호재로 '신분당선 서울구간 연장 사업'과 '위례신사선', '경부고속도로 지하화'가 있다.
먼저 신분당선 서울구간 연장 사업은 용산부터 강남까지 총 7.8km 구간을 연결하는 것으로 오는 2022년 완공되면 8호선을 제외한 서울 시내 전 노선과의 환승이 가능해질 전망이다.
다음으로 위례신사선은 위례중앙광장과 송파구, 강남구를 지나 신사역까지 연결되는 14.8km 규모로, 오는 2024년 완공 예정이며 마지막으로 경부고속도로 지하화는 양재IC에서 한남IC까지 총 6.4km 규모의 지하터널을 개통하는 것으로, 지상에 대규모 공원 및 편의시설까지 구축한다는 내용을 담고 있다.
신사역 인근에는 이미 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 현대제철, 더리버사이드호텔, 한국야구르트, 셀트리온, KCC건설 등 약 9만여 기업들이 자리하고 있으며 이들 기관 및 기업에 종사하는 직장인들은 약 100만 명에 달할 것으로 추산된다.
장경철 부동산일번가 이사는 “지난해부터 주택시장을 대상으로 이어진 고강도 규제와 기준금리 0%대 초저금리 효과로 수익형 부동산의 풍선효과로 이어진 모습이다”며 “최근 수익형 부동산의 투자수익률과 임대지표도 지난해 대비 긍정적인 수치들이 보이는 만큼 수익형 부동산으로 자금 유입이 지속될 전망된다”고 말했다.
개발호재 만발 서울 수익형 상가 현황
신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가 조감도●신길뉴타운 센트럴자이(아파트 단지내 상가)=GS건설이 시공한 서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가가 분양중이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 영등포, 여의도, 강남 지역 일대의 약 50만 임대수요를 품고 있는 만큼 공실에 대한 우려를 최소화할 수 있으며 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(확정) 도보 5분 거리에 위치하는 데다 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 예정돼 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 문의 02-6082-1612
힐스 에비뉴 청량리역 조감도●힐스 에비뉴 청량리역(복합상가)=현대건설이 서울특별시 동대문구 청량리동 235-6번지 일원 미주상가B동을 개발하여 공급하는 ‘힐스테이트 청량리역’은 지하 7층~지상 20층, 전용면적 20~44㎡ 규모의 주거형 오피스텔 총 954실과 상업시설 및 공공업무시설(동주민센터)로 구성된다. 이 중 상업시설인 힐스 에비뉴 청량리역은 지하 1층~ 지상4층에 위치한다. 특히 단지내 공공업무시설에는 청량리동 주민센터, 자치회관, 동대본부 등 기존 동주민센터 시설은 물론 공동육아방, 북카페, 체력단련장 등 문화, 복지 관련 시설이 함께 들어서 풍부한 생활인프라도 갖출 예정이다. 여기에 청량리종합시장, 경동시장등이 위치하고 있어 기존 재래상권과의 시너지효과도 기대된다. 인근으로 속속 이어지고 있는 도시정비 사업들도 ‘힐스테이트 청량리역’ 상업시설의 미래가치를 더욱 밝게 한다. 전농동 동부청과시장 도시정비 사업을 시작으로 청량리 4구역 재개발 등 다소 낙후되어 있는 청량리역 일대의 시장 및 주거환경이 개선될 예정으로 ‘힐스테이트 청량리역’ 상업시설을 중심으로 하는 청량리동 일대의 많은 인구유입이 예상된다. 여기에 청량리동과 회기동 등 홍릉 일대를 바이오·의료 연구개발(R&D) 거점으로 구축하고, 주변 대학·연구기관·기업·병원을 연계해 바이오 의료 클러스터를 조성할 계획으로, 지난해 1단계 사업이 마무리됐다. 이어 오는 2021년 사업 2단계 ‘BTㆍIT 융합센터’, ‘글로벌협력동’, 2024년 ‘첨단의료기기개발센터’가 조성될 예정인 만큼 상업시설의 필수요소인 배후수요는 더욱 늘어날 전망이다. 현대건설만의 차별화된 상업시설 설계도 기대되는 요소이다. 힐스 에비뉴 청량리역은 대로변 스트리트형 설계를 통해 뛰어난 가시성을 자랑하며, 선큰 및 중앙 광장과의 연계를 통해 체류시간을 증가시키고 에스컬레이터 설치로 상업시설 접근성 및 편의성을 높였다. 문의 1668-1885
신사역 멀버리힐스 조감도●신사역 멀버리힐스(메디컬 전문 상가)=롯데건설이 시공을 맡안 서울 서초구 잠원동에 있는 ‘신사역 멀버리힐스’ 메디컬 전문 상가가 분양중이다. 지하 8층~지상 14층 근린생활 시설동 등 총 2개의 타워로 이루어진 복합건물이다. 지난해 5월에 오피스텔, 도시형생활주택 전 세대, 상업시설 및 메디컬 1차분이 성공적으로 분양 완료됐으며, 현재 상업시설 및 메디컬 2차분을 분양하고 있다. ‘신사역 멀버리힐스’는 도보 1분 거리에 지하철 3호선 신사역이 위치한 초역세권 입지를 자랑한다. 신사역은 서울 중심업무지구를 쉽게 이동할 수 있는 노선을 품고 있다. 이에 따라 압구정은 2분, 종로3가는 15분대, 광화문 20분대 등 서울 주요 지역 대부분을 30분 내로 이동 가능하며 ‘신분당선 서울구간 연장 사업’과 ‘위례신사선’ 등이 예고되어 있다. 배후수요도 풍부하다. 주거, 업무시설, 상업지구가 밀집한 핫플레이스에 위치해있고 잠원동 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 KCC건설, 셀트리온, 한국야쿠르트, 현대제철 등 다양한 기업들이 자리해 고정수요 확보에 유리하다. 여기에 206대의 주차공간을 확보하여 강남의 일반적인 건물보다 넓어 최고의 편의성을 제공한다. 또, 복합문화 시설로는 지역에서 유일하게 들어서는 현장으로 획일적인 박스형태가 아닌 독창적인 건축미가 반영됨에 따라 완공 후 신사역을 대표하는 핫플레이스로 자리잡을 전망이다. 주거시설과 메디컬타워가 같은 공간에 있는 ‘신사역 멀버리힐스’는 2021년 11월 준공 예정이다. 문의 010-6363-1557
