임대사업 할까, 증여할까 수익형 부동산 인기 이유있네

아파트를 중심으로 한 초강력 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 무술년 새해에도 주목을 받고 있다.      

수익형 부동산을 분양받거나 매입해 임대사업을 하려는 층들은 은퇴를 시작했거나 임박한 베이버부머 세대와 노후를 미리 준비하려는 30~40대의 젊은층들이다.      

하지만 수익형 부동산이 인기를 끌고 있는 또 다른 이유는 바로 증여(贈與)에 있다.     

 

최근 국토교통부가 발표한 부동산 거래통계를 보면 지난해 전국의 부동산 증여 건수는 총 28만2680건을 기록했는데 이는 2016년(26만9472건) 대비 4.9% 증가한 역대 최대 수준이다.

임대용 부동산 등 비주거용 건축물 증여 건수는 총 1만8625건으로 2016년(1만5611건)보다 19.3%나 증가했다. 같은 기간 주택의 증여 건수는 총 8만9312건으로 전년 대비 10.3% 늘어난 반면 비주거용 부동산 증여 증가 폭은 주택의 2배에 달하는 것으로 나타났다.      

위의 지표만 보더라도 상가나 오피스텔 등 임대용 부동산을 증여 수단으로 활용하는 사례가 급격히 늘고 있는 것으로 나타났다.

이처럼 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산을 통한 ‘증여’도 주목을 끄는 이유는 아파트와 현금 ‘증여’와 달리 절세효과가 높고 월세 수익도 얻을 수 있기 때문이다.     

시세가 표준화된 아파트는 실거래가에 매매사례 가액을 토대로 과세되는 반면, 유사 사례를 찾기 어려운 상가나 오피스텔 등은 기준시가로 증여세 신고가 가능해 절세 효과가 크다. 

     

또한, 임대수익이 발생하는 수익형 부동산을 증여하면 자녀에게 수입이 생겨 나중에 상속세 재원, 소득 증빙으로 활용할 수도 있다.     

다만 상가, 오피스텔 등을 증여할 참이라면 증여 시기도 잘 고려해야 한다.      

올해 증여할 계획이라면 토지는 개별공시지가가 매년 5월 말 고시되므로 되도록 5월 30일까지 증여해야 지난해 고시된 개별공시지가를 적용받는다.      

반면 배우자에게는 6억원까지 세금 없이 증여할 수 있으므로 낮은 공시지가로 증여하는 것보다 감정평가를 받아 취득가액을 올리는 것이 좋다.      

이렇듯 증여재산을 어떻게 평가하느냐에 따라 증여재산가액은 물론 증여세가 달라진다는 점을 기억해야 한다.     

여기서 ‘증여’란 일방의 당사자가 자기 재산을 무상으로 상대방에게 준다는 의사를 표시하고 수증자가 이것을 수락함으로써 성립하는 계약을 말한다.     

마지막으로 증여세를 셈할 때 보증금이나 대출은 총 재산가액에서 빼기 때문에 부담부증여를 통한 세테크도 눈여겨 볼만하다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “정부의 주택 규제 강화로 수익형 부동산 시장이 반사이익을 누리고 있는 데다, 증여 시 주택에 비해 절세 효과가 크다는 점도 수익형 부동산이 인기를 끌고 있는 이유다”며 “상가나 오피스텔 등의 기준시가는 통상적인 거래가격의 50~80%선에 불과해 절세효과가 크지만 증여일 전후 3개월 이내의 기간에 매매 거래를 하거나 감정을 받을 경우 그 가액을 시가로 해서 증여세가 부과되므로 주의해야 한다”고 말했다.     

임대사업 및 증여세 절세 가능한 주요 상가·오피스텔 현황   

  

●미사 더퍼스트테라스(상가)=성호건설이 시공을 맡은 미사강변도시 망월천 인근 수변상가 '더퍼스트테라스'가 올 상반기 준공을 목표로 공사가 진행 중인 수변공원의 수혜를 입을 전망이다. 일부가 개방된 망월천 수변공원 내부에는 산책로와 음악분수대, 아이들을 위한 물놀이장과 놀이터 등이 들어설 계획이다. 업계에서는 수변공원 인근 상업시설들이 호수나 강을 끼고 있어 쾌적한 환경을 갖춘 것은 물론 쇼핑과 문화, 여가를 한 번에 즐기는 몰링족 등의 유동인구도 품을 수 있다고 보고 있다. 이에 수변상가 인기가 땅값에서도 차이를 보이는 것으로 나타났다. 업계에 따르면 청라국제도시 내 청라호수공원의 호수공원프라자의 공시지가는 3.3㎡당 약 1100만원으로 호수공원가 거리가 떨어진 경연프라자의 3.3㎡당 950만원을 웃도는 것으로 조사됐다. 더퍼스트테라스의 경우 미사강변도시를 관통하는 망월천에 접한 수변 상업시설로 지하 2층~지상 3층, 67실 규모를 갖춘다. 옥상에는 테라스가 설치될 예정이다. 여기에 연내 개통 예정인 미사역이 도보 이용권 내 위치하는 입지를 갖췄다. 미사역과 상가는 보행자도로로 이어져 미사역~망월천 수변공원 도보 유동인구 흡수가 기대된다.

     

●마곡역 류마타워Ⅱ(상가)=강서구 마곡지구 C12-3,4블록 일대 ‘마곡역 류마타워Ⅱ’가 분양을 시작했다. 지하 4층~지상 9층, 전용면적 23~42㎡ 오피스 113실과 전용면적 34~155㎡ 상가 84실로 총 197실 규모다. 단지는 지하철 5호선 마곡역 초역세권으로 우수한 교통 환경을 갖췄다. 지하철 9호선 마곡나루역도 인근에 위치한다. 지하철 이용 시 여의도역에서 마곡역까지는 20분대, 충정로 및 서울역에서 마곡역까지는 30분대로 이동 가능해 출퇴근이 용이하다. 또 공항철도 마곡역이 올해 3월 개통 예정이라 역세권 단지로 가치가 더욱 높아질 전망이다. 올림픽대로, 경인고속도로 등 차량 교통도 편리하게 이용 가능해 교통망이 뛰어나다. 풍부한 배후수요도 큰 장점이다. ‘마곡역 류마타워Ⅱ’는 개발이 한창인 마곡지구에 위치한다. LG그룹을 비롯해 이랜드, 코오롱, 에쓰오일, 넥센 등 대기업들이 줄줄이 입주하고 있다. 이 밖에도 BMT클러스터, MICE 산업단지, R&D연구단지, 마곡엠밸리(1단지~15단지) 아파트 등 배후수요가 뛰어나다. 대기업의 입주에 따라 협력사와 하청업체 등의 유입도 기대돼 앞으로 더욱 풍족한 배후수요를 누릴 수 있을 것으로 예상된다.    

  

엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.        

●오류동역 칸타빌레5차(오피스텔)=구로구에 국철 1호선 오류동역 도보 3분거리에 칸타빌레5차는 최적의 교통 환경과 풍부한 배후 수요, 공간 활용을 모두 갖춘 오피스텔 매물로 알려지고 있다. 오류동이 임대 수익 투자처로 급부상하면서 인근 지역도 덩달아 주목을 받고 있다. 오류동역 칸타빌레5차는 신DTI 정책에 대한 반사이익 뿐만 아니라, 서울디지털단지의 넉넉하고 안정적인 임대수익과, 오류동역 인근에 위치한 역세권이라는 점이 크게 작용한 것으로 보인다.  구로구 오피스텔 칸타빌레5차는 경인로 남부순환로 서부간선도로 등이 가까워 자가용에 의한 서울·인천·수도권 진출이 용이하며, 김포공항, 인천공항과도 가까워 출장이 잦은 직장인들에게 안성맞춤이다.  임대수요 면에서도 매력적이다. 서울디지털산업단지 내 16만여 명 종사자를 품고 있으며, 여기에 유한대학교, 성공회대학교, 한영신학대학교, 동양미래대학교 등도 인접해 있어 학생 수요도 풍부하다. 덕분에 인근 오피스텔의 경우 공실을 찾아보기 힘들다.  구조적으로도 특징을 가지고 있다. 전 세대 +α공간 제공으로 실사용 면적을 계약면적 대비 83.4%까지 넓혀 넉넉하게 공간 활용을 할 수 있어 기존 오피스텔의 답답함을 개선했다.  오류동역 칸타빌레5차를 찾는 또 하나의 이유는 바로 '풀퍼니시드 시스템(Full Furnished System)'을 제공한다는 것이다. LG스타일러, 시스템에어컨, 빌트인냉장고 등이 제공되어 1인가구 직장인들의 편의를 높였다.  또한 지하 2층, 지상 18층, 전용면적 21.47㎡, 총 270실 규모로 이뤄져 있다.