무술년 미운오리에서 백조로 등극할 부동산은

무술년에도 부동산 시장은 집값 하락세가 이어지는 가운데 정부의 부동산 규제 조치가 잇따르고 있다.   

  

더욱이 올해 대규모 입주물량과 공급이 예정된 지역 부동산 시장이 규제 강화속에 당분간 냉각기가 이어질 전망이다.     

하지만 이러한 규제 시대에도 웃는 부동산도 있기 마련이다. 그렇다면 무술년 새해에 미운오리에서 백조로 등극할 부동산이 무엇이 있을지에 관심이 쏠리고 있다.      

업계에 따르면 ▲중대형 평형 아파트 ▲저층 아파트 ▲중소형 타운하우스 등이 있다. 

먼저 1인 가구 증가와 투자용 중소형 아파트 수요 증가로 한동안 소외됐던 중대형 아파트가 다양한 이유로 최근 각광받고 있다.      

중소형 아파트에 비해 공급이 적었던 만큼 희소성이 높아진데다 3.3㎡당 가격으로 따지면 저평가됐다는 인식 때문이다. 여기에 자녀 양육을 위해 부모님과 합가하는 세대나 다자녀 가구 등 좀 더 나은 주거 환경을 위해 중대형 평수를 찾는 수요도 꾸준하다. 

최근  KB국민은행 자료에 따르면 올 1월 기준 전국 대형과 중대형 아파트의 매매가격 지수는 각각 103.1, 103.5로 각각 전월 대비 0.44%, 0.34% 올랐다. 중형(0.22%), 중소형(0.11%), 소형(0.17%) 아파트값 상승률을 웃돈다. 이 지수는 2015년 12월 가격을 100으로 놓고 현재 아파트값을 산출한 것으로 전용면적을 기준으로 40㎡ 미만은 소형, 62.81㎡ 미만은 중소형, 95.86㎡ 미만은 중대형, 135㎡ 미만은 중대형, 135㎡ 이상은 대형으로 분류한다. 

지난 2016년 한 해 동안 소형과 중소형 아파트값이 각각 2.03%, 1.51% 오르는 동안 대형과 중대형은 1.34%, 1.36% 상승하는데 그쳤다. 그러나 작년에는 중대형이 1.77% 올라 가장 큰 폭의 상승세를 보였다. 특히 작년 8·2 부동산 대책 발표 이후 중대형 아파트값 오름세가 더 가팔라졌다. 7월 대비 올해 1월 매매지수 상승률을 보면 대형과 중대형이 나란히 1.27%, 1.35%를 기록해 1% 이상 올랐다. 중형(0.95%), 소형(0.91%), 중소형(0.6%)에 비해 더 큰 폭으로 오른 것이다. 

중대형 아파트 사진

한때 중대형 아파트는 미분양 물량이 쌓이면서 기피 대상이었지만 최근 청약 인기도 높아졌다. 8·2 대책 이후부터 지난달까지 전용 85㎡ 넘는 새 아파트의 평균 청약경쟁률은 18.71대1이었다. 대책 발표 전 평균 13.66대 1에 비해 높아진 것이다. 

이처럼 중대형 아파트가 주목받는 것은 가격이 저평가됐다는 인식 때문이다. 실제로 최근 몇년 동안 중소형 아파트값이 치솟으면서 중소형과 중대형 아파트 매매가격 차이가 크게 좁혀졌다. 중소형과 중대형 간 가격 차이가 줄다보니 자금을 조금 더 투입해 넓은 평수로 옮겨타려는 수요가 많아졌다는 것이다. 

정부의 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등으로 ‘똘똘한’ 중대형 아파트에 대한 선호도가 높아진 것도 한몫한다. 또 최근 10여 년간 중대형 이상 아파트 공급이 줄면서 희소성도 높아졌다.      

주택 인허가 실적을 기준으로 전용 85~135㎡가 전체 주택 공급에서 차지하는 비중은 2010년 20% 아래로 떨어진 이후 꾸준히 감소해 2014년에는 10.9%까지 낮아졌다. 135㎡ 초과는 2007년 10%를 넘었지만 2016년에는 6.3%로 떨어졌다. 

공급 물량은 이처럼 줄었는데 수요는 꾸준하다. 자녀가 세 명 이상이거나 결혼 후 자녀 양육을 위해 부모와 합가한 경우 넓은 평수의 아파트를 찾는다.      

자녀를 출가시키고 중소형 아파트로 갈아탔던 이들도 손자 손녀 양육 때문에 결국 다시 대형 아파트를 찾는 경우가 있는데 4인 가족도 자녀 방 하나씩 주고 서재나 드레스룸으로 활용할 여유방까지 필요하다며 대형을 찾기도 한다. 

중대형 아파트 인기는 그간 중소형에 비해 상대적으로 매매가격이 덜 올랐기에 나타나는 일시적 현상일 가능성도 있겠지만 아직까지 중소형에 대한 선호현상은 여전해 중대형 아파트값이 계속 오를지는 미지수라는게 업계의 중론이다.      

한때 계륵(鷄肋)으로 여겨졌던 아파트 저층의 반란이 시작됐다. 단지 내 조성된 녹음이 눈 앞에 펼쳐져 숲 속에 사는 듯한 조망권을 확보 할 수 있기 때문이다. 장점을 눈치 챈 수요자들이 저층을 선호해 거래가도 저층이 고층을 넘는 경우도 속속 등장하고 있다.

아파트에서 로열층이란 보통 너무 높거나 낮지 않으면서 일조권이 좋고 탁 트인 조망권을 갖게 되는 곳을 의미한다. 하지만 일반적인 인식과는 달리 저층 가구가 조망권을 잘 갖춘 경우도 많다. 창을 통해 눈높이에서 공원 속 조경시설을 즐길 수 있기 때문이다.

특히 브랜드 아파트의 경우 단지 내 조경시설이 잘 설계되는 만큼 고층보다 저층에서 우수한 조망권을 즐길 수 있는 경우가 많아 저층 선호현상이 두드러진다.      

GS건설이 최근 경기도 용인시에 분양한 '동천자이'에는 하버드대 교수가 단지 조경 설계 디자인에 직접 참여해 테마를 갖춘 조경을 선보였는데 워터존, 컬쳐존, 힐링존 등 3개의 테마를 갖춘 공간으로 조성돼 저층에서도 좋은 조망권을 확보할 수 있어 인기를 끌었다.

경기도 고양시 식사지구에 선보인 '자이위시티'의 낮은 층도 마찬가지다. 한 그루에 평균 1000만원에달하는 명품소나무 2200여 그루가 단지 내 조경에 사용됐다. 조경비로만 500억원 이상이 투입됐고 이러한 명품 조경 조망권을 확보한 저층의 경우 더 비싼 가격에 거래돼 눈길을 끌었다.

국토교통부의 실거래가에 따르면 '자이위시티 1단지'의 전용면적 84㎡ 2층이 2017년 3월 4억2500만원에 거래됐는데 2016년 6월(11층)과 8월(9층) 거래된 4억 보다 2500만원 비싸게 팔렸다. 특히 저층 분양가가 기준층보다 3000만원 정도 낮은 것을 감안하면 저층의 프리미엄이 5000만원 넘게 붙은 셈이다. 이는 실거주를 해보니 조망권 등 고층보다 저층의 강점이 확인 됐기 때문이다.

경기도 의정부시에 지난해 3월 분양된 '의정부 롯데캐슬 골드파크'도 마찬가지였다. 단지에는 다양한 공원이 조성되는데다 여의도공원 3배 크기의 직동공원이 아파트를 둘러싸 쾌적한 환경을 갖춰 관심을 받았다. 이 아파트 저층에서도 단지 내 공원이 주는 우수한 조망을 즐길 수 있어 고층 못지 않은 관심을 받았으며 의정부시에서 7년만에 1순위 청약 마감도 이뤘다.

지방에서는 경북 포항시에 공급 중인 '포항자이'가 대표적인 저층 프리미엄을 누릴 수 있는 아파트로 꼽힌다. 단지는 지상에 차가 없는 아파트로 조성되는 대신 다양한 테마 공원이 들어선다. 엘리시안가든, 워터엘리시안가든, 자이홈캠핌장, 자이팜(텃밭), 맘스 스테이션, 단지순환 산책로 등 다양한 조경시설이 설계된다. 테마 공원은 총 면적만 축구장 크기의 2.6배에 달해 쾌적함도 누릴 수 있다. 낮은 층에서는 테마 공원이 주는 녹음을 고층보다 즐기기 좋다.

저층 아파트 이미지

또한 1층에 거주할 경우 층간소음으로부터 자유롭다는 것도 인기 원인으로 꼽힌다. 땅에 더 가까이 닿은 만큼 사람 사는 냄새와 소리를 그대로 느끼며 보다 자유롭게 정서적 안정감을 선사한다는 것도 저층 세대만의 장점이라는 분석도 있다. 엘리베이터를 이용할 필요도 없어 고층보다 출퇴근 시간을 아낄 수도 있고 화재나 지진 등과 같은 재해 발생 시에도 대피시간이 짧다는 이점도 갖췄다.

얼마 전까지만 해도 인기가 없던 저층 가구가 최근 들어 고층을 뛰어넘는 가격에 거래가 되는 등 실거주자들의 선호도가 높으며 실제 살아보니 조망도 좋고 3분 정도 기다려야 하는 엘리베이터 이용 시간도 필요 없는 등 이점이 많다는 인식이 자리잡은 것 같다는 분석이다.

마지막으로 나만의 주택인 타운하우스가 관심을 받고 있다. 타운하우스는 주로 신도시나 택시개발지구에 건설되며 2~4층 높이의 공동주택을 말한다.      

요즘 분양되는 타운하우스는 전용 84㎡ 이하에 3억~7억원대가 가장 인기가 높으며 역세권 이나 대로를 접하는 등 교통이 편리한 곳이 선호된다.     

 

최근에 공급되는 타운하우스는 테라스, 텃밭, 야외 바비큐장, 마당, 다락방 등도 갖추고 있어 전원생활과 공동주택의 편리함을 동시에 누릴 수 있다. 과거와 달리 중소형으로 저렴하게 공급되고 있어 다양한 연령층이 타운하우스로 이동하고 있다는게 업계의 설명이다.   

   

이처럼 타운하우스에 대한 관심이 늘면서 올 들어 아파트에서나 가능했던 웃돈이 붙는 타운하우스가 등장했다.      

경기 수원 광교신도시 ‘파크자이더테라스’엔 분양가 대비 프리미엄(웃돈)이 최대 1억원 가까이 붙어 있다. 올 1월 5억~5억2000만원이던 전용면적 84㎡ 전세가격이 지난달 입주자 사전 점검을 한 뒤 5억7000만~5억8000만원으로 뛰었으며 입주를 앞두고 전세 물량이 쏟아지면서 전세가격이 하락하는 아파트 단지와는 사뭇 다른 모습이다.     

또 경기 김포한강신도시의 테라스하우스인 ‘김포 한신휴더테라스’는 테라스와 다락방을 갖춘 4층에 프리미엄이 3500만~4000만원 정도 붙어 있다.

청약 경쟁률도 점점 치열해지고 있다. 최근 경기 성남 판교신도시에서 모델하우스 개관과 동시에 선착순 분양을 한 ‘판교 파크하임 에비뉴’(49가구)는 이틀 만에 분양이 완료되었는데 판교에서 희소가치가 높은 소형 주택형(전용 60㎡ 이하)인 데다 운중동 고급 주택지에 자리 잡고 있어 인기가 높았다.

GS건설이 올 상반기 경기 김포한강신도시에 공급한 ‘자이더빌리지’(525가구)는 평균 33 대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 전용 84㎡ 단일 주택형에 4억~5억원대의 분양 가격, 김포도시철도(2018년 개통 예정) 역세권이란 장점이 부각됐는데 층간소음 없이 아이들을 키우고 싶어 하는 30~40대부터 전원생활을 즐기고 싶어 하는 50~60대까지 다양한 세대가 계약했다는 후문이다.      

국내에선 2000년대 초부터 타운하우스가 본격적으로 공급되었는데 초기엔 고급형 일색이었다.    

  

SK건설이 2007년부터 용인 동백지구에 공급한 ‘동백 아펠바움’(199가구)이 대표적이다. 전용 257㎡가 15억~17억원대에 분양됐는데 이런 분양가를 감당할 수 있는 사람은 많지 않았다. 가구 수가 적어 가구당 관리비 부담도 크고 도심에서 멀리 떨어져 있어 대중교통 이용도 불편했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 시장에서 타운하우스가 사라진 이유다.

2년 전부터 다시 등장한 타운하우스는 위에서 제기된 문제점을 해결했다. 대부분 전용 84㎡ 이하 중소형으로 구성되었으며 분양가는 적게는 3억원, 많게는 7억원대로 낮아졌다. 가구 수도 늘려 관리비 부담을 줄였고 입지도 역세권, 호수 주변, 산자락 등으로 좋아졌으며 건설사들은 테라스, 다락방, 텃밭 등을 더해 매력을 높였다.     

이처럼 타운하우스의 본격적인 가격 및 규모의 다이어트(다운사이징)가 시작되면서 중소형에 저렴한 분양가가 매력으로 작용을 했다. 

업계는 전원생활을 꿈꾸는 이들이 늘면서 타운하우스 인기는 당분간 지속될 것으로 예상했다. 

최근 타운하우스가 새삼 주목을 받는 이유는 뭘까. 근본적으로 아파트 분양시장에 대한 정부의 초강력 규제로 인한 반사이익과 국민소득과 여가활동의 증가로 나만의 주택을 소유하려는 사람들이 늘고 있기 때문이다.      

수요자 취향 따라 분석해보면 크게 교육, 힐링, 층간소음의 사회적 문제화, 반려견 키우는 집 증가로 볼 수 있다.      

위의 사례처럼 속초, 양양, 강릉 등 강원도 동해안 쪽이나 제주도에 타운하우스 선호도가 높아진 이유로는 힐링이나 교육적인 목적이 강하다. 강원도 동해안은 2018년 평창 동계올림픽을 계기로 교통인프라 구축으로 서울 접근성이 크게 개선되었다.  

    

제주 협재 에메랄드 캐슬 타운하우스 사진

제주도의 경우 영어교육도시의 조성으로 해외유학의 대안으로 떠오르고 있다. 교육은 서울로 말은 제주로라는 옛말이 무색할 정도다. 

서울뿐 아니라 경기도 양평, 분당, 용인, 일산, 김포 등 도심외곽의 경우 아파트 층간소음의 사회적 문제화, 반려견 키우는 집의 증가를 선호도의 원인으로 볼 수 있다. 아파트 등 공동주택의 경우 층간소음과 반려견 문제로 이웃간 분쟁이 증가하고 있는 것도 타운하우스의 선호도를 높이고 있는 것으로 분석되고 있다.   

   

하지만 자연을 벗삼아 산과 강, 바다 등의 조망권을 감상하며 텃밭을 가꾸는 등 자연 친화적인 생활을 위한 이주는 좋지만 아파트에 비해 매매가 빨리 이뤄지지 않아 환금성이 떨어지기 때문에 투자목적으로 타운하우스를 매입하는 것은 신중해야 한다고 업계는 조언하고 있다.      

타운하우스 중에서도 복층형 소형 타운하우스가 새 인기 상품으로 떠오르고 있다. 복층형 타운하우스는 테라스(앞바당)을 갖춘 단독주택의 장점과 아파트의 편리함을 접목한 공동주택으로 서비스 면적까지 제공하는 게 특징이며 지상 1~2층과 보통 4층인 최상층을 복층으로 설계하는 게 일반적이다.    

 

타운하우스는 공동 방범 및 방재시스템을 갖춘 공동주택의 장점을 취하면서 아파트의 단조로움에서 벗어나고자 하는 중장년층 수요자가 많다는 게 부동산 전문가들의 설명인데 그중에서도 2층 단독주택 느낌을 주는 복층형은 더 인기다.      

일부 복층형 타운하우스 시세는 분양가 대비 1억원 가까이 올랐다. 최근 입주를 시작한 경기 화성시 동탄2신도시 복층형 타운하우스인 ‘힐링마크 금성백조예미지’는 테라스로 이뤄진 일부 가구 시세는 분양가(전용 84㎡·3억7260만원)보다 9700만원가량 높은 4억7000만원(국민은행 조사)에 형성돼 있다.     

효성이 몇해전 경기 남양주 별내신도시에서 복층 타운하우스로 선보인 ‘별내 효성해링턴 코트’는 1순위에서 평균 28.3 대 1의 경쟁률을 나타냈으며 이랜드건설이 최근 김포 한강신도시에서 분양한 ‘이랜드 타운힐스’도 복층 테라스하우스로 구성된 전용 84㎡P와 84㎡T가 각각 88 대 1과 17 대 1의 경쟁률로 마감됐다.  

   

복층형 타운하우스는 층간 소음 걱정이 적고 테라스 공간을 개인공간으로 활용할 수 있어 최근 중장년층뿐만 아니라 어린 자녀가 있는 30~40대도 많이 찾는 것으로 나타났다.