공실부담 최소화 수도권 지역 先임대 상가 관심가져 볼까
최근 아파트 규제와 초저금리 바람을 타고 알짜 상가에 관심이 높아지고 있다. 상가투자는 잘 고르면 안정적인 수익에 시세차익까지 가능해 주목을 받고 있다.
특히 상가 가운데서도 임대가 완료된 소위 ‘선임대’ 상가에 대한 관심이 높아지고 있다.
여기서 선임대 상가란 시행사가 임차인을 확정한 뒤 분양을 진행하는 상가를 말하는데 최근 자영업 경기 불황과 임대료 상승 등의 여파로 상가 공실이 늘어나고 있지만 유망 프랜차이즈 매장이나 장기임대가 가능한 업종들이 입점한 선임대 상가가 투자자들의 이목을 끌고 있는 것.
선임대 상가 고르는 방법선임대 상가의 장점은 여러 가지가 있는데 먼저 투자자 입장에서는 임차인을 구하는 수고를 덜 수 있고 분양 계약만 체결하면 준공 이후부터 월세를 받을 수 있기 때문에 안정적인 투자가 가능하며 확정된 분양가와 임대료를 통해 투자 수익률을 미리 파악할 수 있다는 점도 있다.
하지만 선임대 상가라도 계약이 확정되지 않은 상황에서 투자자를 현혹시키는 곳도 많아 신중한 접근이 필요하다는 지적이다.
분양 계약 전 반드시 임대차 계약서 등을 확인해 보고 상가의 시행주체와 체결된 계약서인지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다.
선임대된 상가의 임대차 계약서는 상가 시행주체와 임차인과의 계약이지만 임대보장증서와 임대보장확약서 등으로 보장받을 수 있다.
또 한가지 명심할 점은 선임대 상가라고 해서 공실 위험에서 완전히 벗어 난 것은 아니라는 점이다. 임차인이 매출부진 등 사정으로 인해 계약기간을 다 채우지 못하고 조기 폐업을 할 경우 임대인은 예상치 못한 공실에 당황할 수 있기 때문에 운영경험이 많은 임차인이나 자금력이 있는 법인체를 대상으로 하는 것도 공실 위험을 더는 하나의 방법이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “유명 프랜차이즈 등이 입점한 선임대 상가는 유동인구를 흡수할 가능성이 커 상권 활성화에도 도움이 되고, 임차 계약기간도 장기 체결되는 경우가 많아 투자자들이 공실 걱정에서 자유로울 수 있다”고 말했다.
장이사는 이어 "선임대 상가라도 최소한의 확인절차는 있는데 임대차 계약관계 확인과 함께 상권 활성화 가능성을 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋고, 임차인 유치가 취소될 경우를 대비해 시행사가 책임감을 가지고 임대수익 보장을 해주는지도 점검할 필요가 있다"고 조언했다.
수도권 지역 유망지역 분양상가 선임대 현황
신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가 조감도●신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가=GS건설이 시공한 서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가가 분양중이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 현재 정육, 분식 프랜차이즈가 선임대로 확정이 되었고 미대출시 수익률은 4%대 초반이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 영등포, 여의도, 강남 지역 일대의 약 50만 임대수요를 품고 있는 만큼 공실에 대한 우려를 최소화할 수 있으며 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(확정) 도보 5분 거리에 위치하는 데다 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 예정돼 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 문의 1833-9508
다산 더 리더스타워 조감도●다산지금지구 더 리더스타워=‘더 리더스타워’가 분양중이다. 경기도 남양주시 다산동 지금지구 상업 3-2블록일대에 조성된다. 준공예정일은 2022년 2월이며 지하 4층~지상 10층으로 전체 연면적 20,181.68㎡, 용적률 671%, 건폐율 69.31%에 달한다. 주차대수는 151대로 근린생활시설과 업무시설로 구성된다. 지상 1~2층에 근린생활시설로 커피전문점, 음식점, 키즈카페 등 입점예정이다. 3층~6층까지 의료시설로 한방병원 및 어린이병원이 임대확정했으며 7층~10층까지 섹션오피스로 1억후반~2억초반대의 부담없는 분양가로 선착순 분양 중이다. 다산지금지구 최고의 상업지에 위치해 롯데백화점, 현대프리미엄아울렛, CGV 등 상권이 형성돼 있다. 상가수요가 많으며 행정타운과 법조타운 밀집지역으로 변호사, 법무사 등 1만여명의 상주인구로 풍부한 임대수익을 보장한다. 인근 다산신도시의 4만 5천여 배후세대와 법조단지, 행정타운을 확보해 다산지금지구의 메인상업지로 최고의 집객역할을 맡았다. 구리IC까지 2㎞이내 위치해 수도권 접근성이 용이하며 남양주IC까지 3㎞로 강남 접근성까지 확보했다. 강변북로, 올림픽대로를 통해 송파, 강남, 종로 등 서울 주요 업무지구로 빠르게 이동가능하다. 또한 경의중앙선 도농역이 600m로 역세권 상업시설이며 지하철 8호선 연장선인 진건역이 개통을 앞두고 있다. 특히 경의중앙선 철도복개 및 공원화 추진 협약으로 상업시설의 접근성이 있다. 주변 대단지 및 법조행정타운의 넓은 녹지뷰를 선사하며 법조행정타운을 이용하는데 가능해진다. 올해 설계를 착수해 2024년 준공목표로 경의중앙선 594m를 복개해 공원과 체육시설을 설치해 주민생활환경 개선 및 편의를 제공할 예정이다. 남양주 일대는 다수의 개발계획으로 배드타운에서 벗어나 자족도시로 성장 중이다. 3개의 권역으로 도시자립형중심도시, 행정교육문화중심도시, 관광휴양중심도시로 발돋움 중이며 경기북부2차테크노밸리, 그린스마트밸리 개발 등 젊은 층의 인구를 흡수해 지역경제발전 및 일자리창출 등 기대된다. 현재 ‘더 리더스타워’는 병원 선임대를 확정해 임대수익을 준공과 동시에 창출가능하다. 문의 1577-2948
성민메디컬주차타워 조감도●성민메디컬주차타워(SMP타워)=경기도 화성시 산척동 일대에 성민메디컬주차타워(SMP타워)가 분양중이다. 대지면적 395평, 건축면적 315평이며 건폐율 79.72%, 용적률 633.23%로 지하 1층~지상 8층까지이며 주차대수는 85대다. 남동탄 11자 상권 사거리코너자리로 광고효과 및 가시성이 우수하다. 지상1층부터 옥상층까지 층마다 주차공간을 확보했다. 로비1층에 10호실, 2층부터 7층까지 각각 3호실의 상가가 조성된다. 활성화된 상권에 가장 필요한 주차시설을 품고 있어 가족단위가 많은 동탄2신도시에서 필수요소로 꼽힌다. 이미 북동탄 11자상권으로 활성화된 상업시설을 조성해 성공사례로 꼽혀 젊은 가족단위로 구성되어 활성상가의 기대가 있다. 반경 1㎞ 내 초등학교 4곳, 중학교 2곳, 고등학교 2곳이 위치해 교육시설, 음식점, 편의점 등 다양한 업종이 추천된다. 또한 인근 아파트단지가 입주된 세대는 1만 3천여세대로 2022년까지 입주완료시 총 2만 6천여세대의 고정수요를 확보했다. 이미 로비 1층에는 스타벅스가 임대를 확정했으며 약국, BBQ, OUR베이커리 등 입점예정이다. 또 편의점, 롯데리아, Garage Kitchen, 미용실 등 각 층마다 입점확정했으며 치과, 피부과, 소아과 등 메디컬시설과 각종 학원이 예정돼 있어 안심할 수 있다. 인근에 아시아 최대 규모의 화성물류캠퍼스는 약 20만평으로 상주인구가 약 1만명에 달한다. 동탄일반산업단지, 동탄테크노밸리, 동탄호수공원, 생태공원 등 풍부한 배후수요로 주차시설을 완비한 상업시설의 선호도가 있는 편이다. 신리IC, 중리IC 등 진출입이 용이하며 23번 국도를 통해 평택까지 15분대로 도달가능하다. 경부고속도로 동탄역구간을 2021년까지 목표로 지하화 공사가 진행 중이며 서울 광역버스 및 트램(개통예정), GTX 및 SRT 동탄역 등 광역교통망으로 주변 도시로 이동가능하다. 문의 1833-2350
