고정수요와 유동인구 기대되는 역세권 상가 노려볼까
고강도 주택규제가 이어지고 초저금리 기조의 지속으로 상가 투자에 관심을 보이는 수요자들이 늘고 있다.
이로 인해 상가의 임대료와 가치를 결정 짓는 핵심 요소 중 하나인 ‘입지’의 중요성이 강조되고 있다.
입지조건에 따라 상가의 배후수요가 결정되고 얼마나 안정적인 운영이 가능할 지가 결정되기 때문인데 실제 ‘역세권’ 상가는 영원한 스테디셀러로 통한다.
통상적으로 역세권이라고 함은 일반적으로 지하철역이 반경 500m 이내를 말한다. 상가가 역세권에 자리 잡을 경우, 역을 이용하는 수많은 유동인구를 기본 배후수요로 확보할 수 있고 광역수요 확보에도 유리해 안정적인 매출창출이 가능하다는 점에서 수요자들의 선호도가 높기 때문이다.
또한 안정적인 배후수요를 갖춘 경우 상가의 공실 위험도 낮출 수 있고, 높은 임대료 형성에도 유리하며 향후 상권이 활성화될 경우 프리미엄에 따른 자산가치 상승 가능성도 크다.
특히 지하철역이 가까울수록 이 같은 역세권의 가치는 더욱 높아지게 된다. 반경 250m이내, ‘초역세권’일 경우 역세권보다 상권활성화 가능성은 더욱 크기 때문이다.
굳이 더 먼 곳을 찾아가기 보다 가까운 곳을 이용하는 것이 일반적인 셈이다. 게다가 초역세권 상가의 경우 지하철 출입구와 동선이 이어지는 경우도 많아 고객 확보에 유리하다.
또 주변 상권의 고정수요는 물론 평일과 주말에 상관없이 유동인구를 통해 안정적인 매출 확보가 기대되기 때문이다.
특히 부동산 침체기에는 다른 지역보다 가격 하락폭이 적고, 부동산 경기 상승시에는 가격 상승까지 기대할 수 있으며 공실 위험도 상대적으로 적은 것으로 알려져 있다.
또한 투자자들의 뭉칫돈이 수익형 부동산으로 몰리는 시장 상황도 한몫을 하고 있다. 주택시장에 대한 정부의 부동산 규제 및 시중은행의 예적금 금리가 0%대 들어서 있어서다.
한국감정원 자료에 따르면 올해 1분기 전국 상업업무용 건물 거래량은 8만2,960건으로 전년 동기 7만942건 대비 16.9%나 상승했으며 여기에 지난해 전국 집합상가의 투자수익률은 6.44%를 기록하며 시중은행 예적금 금리를 크게 웃돌았다.
실제 역세권 상업시설은 일부 분양시장에서도 우수한 성적을 보였다. 서울시 마포구 공덕동 일대에 공급된 '공덕 SK리더스뷰' 상업시설의 경우 지하철 5∙6호선과 경의중앙선, 공항철도 등 4개 노선이 지나가는 공덕역 초역세권 상가로 주목을 받으며 평균 10대1의 경쟁률을 기록해 분양을 완료했다.
서울 강동구 고덕지구에서 분양한 ‘고덕역 대명벨리온’ 상업시설은 총 84실 모집에 평균 12.8대 1, 최고 57대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 데 이어, 본 계약 시작 단 하루 만에 전 상가 모두 두 계약이 마감됐다. 이 상가는 지하철 5호선 고덕역 초역세권에 위치한 점이 가장 큰 흥행요소로 꼽혔다. 특히 고덕역은 지하철 9호선 4단계 연장사업 진행으로 향후 더블 역세권으로 거듭날 예정이라 더욱 많은 인기를 끌었다는 평가다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 신설노선이나 기존 노선의 연장 등으로 새로운 역세권들이 속속 생기고 있다”며 “단일역보다는 환승역으로 변화되는 상권을 주목하고 실제 고정수요와 유동인구를 다 유입하는 입지인지도 확인해야 한다”고 말했다.
역세권 상업시설이 연내에도 곳곳에서 분양을 앞두고 있어 눈길을 끈다.
신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도●신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가=GS건설이 시공한 서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가가 분양중이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 현재 정육, 분식 프랜차이즈가 선임대로 확정이 되었고 미대출시 수익률은 4%대 초반이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 영등포, 여의도, 강남 지역 일대의 약 50만 임대수요를 품고 있는 만큼 공실에 대한 우려를 최소화할 수 있으며 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(확정) 도보 5분 거리에 위치하는 데다 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 예정돼 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 문의 1833-9508
녹번역 e편한세상 캐슬 단지내 상가 조감도●녹번역 e편한세상 캐슬 아파트 단지내 상가=5월 입주를 앞둔 녹번역 e편한세상 캐슬은 지하 3층~지상 23층, 32개동, 전용면적 39~114㎡, 총 2569가구로 구성된 대단지 단지내 상가가 분양에 나선다. 지난 2017년에 일반분양 한 1차분은 계약 2주 만에 모든 가구가 완판 됐으며, 2차분은 1순위 청약접수에서 평균 경쟁률 75.4 대 1, 특히 전용 59㎡A타입의 경우 33세대 공급에 3309건이 접수되면서 100.3 대 1의 경쟁률을 기록했다고 분양사 측은 설명했다. 단지 내 상가 분양 관계자는 “녹번역 e편한세상 캐슬은 서울 주요 지역을 지나는 지하철 3호선 녹번역에서 5분 거리로 광화문 등 서울 도심까지 10분대면 이동이 가능하고, 구기터널과 내부순환도로가 가까워 자가용을 통한 주요 도심 지역으로의 이동도 편리하다.”고 상가 분양에 대한 관심이 높은 이유를 들었다. 녹번역 e편한세상 캐슬은 은평초, 영락중, 충암고, 예일여고 등 우수한 교육환경과 이마트 은평점, NC백화점 불광점, 은평구청, 시립은평병원, 은평문화예술회관 등의 편의시설도 갖춰져 있다. 단지 내에는 약 4만1000㎡의 대규모 조경시설이 조성될 예정으로 북한산과 불광천도 가까우며, 특히 백련산 근린공원과 단지가 바로 맞닿아 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있다고 볼 수 있다. 단지 내 상가는 8차선 대로변에 위치하는 스트리트형 상가로 가시성과 접근성이 뛰어나 유동인구 및 지하철 이용고객을 상가로 유입시킬 수 있을 것으로 보인다. 문의 1544-3365
힐스테이트 청량리 더퍼스트 조감도●힐스테이트 청량리 더퍼스트 상가=현대엔지니어링은 이달 서울시 동대문구 전농동 620-56, 60번지 일원에서 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’ 상업시설을 분양할 예정이다. 지하 5층~지상 최고 43층, 3개 동, 전용면적 37~84㎡, 총 486실 규모의 주거형 오피스텔과 함께 지어진다. 상업시설은 청량리역 6번 출구 바로 앞에 위치하며, 수요자들의 라이프스타일에 맞춘 다양한 MD로 구성해 주변 상업시설과 연계된 스트리트형 설계가 적용될 계획이다. 인근에는 고려대, 서울시립대, 성신여대, 한양대, 경희대, 한국외국어대, KAIST 등 총 7개 대학이 위치한다. 문의 1833-4861
신사역 멀버리힐스 조감도●신사역 멀버리힐스 메디컬 전문 상가=롯데건설이 시공을 맡은 서울 서초구 잠원동에 있는 ‘신사역 멀버리힐스’ 메디컬 전문 상가가 분양중이다. 10년간 공급이 없었던 신사역 일대에 공급되는 신축상가로 지하 8층~지상 14층 근린생활 시설동 등 총 2개의 타워로 이루어진 복합건물이다. 지난해 5월에 오피스텔, 도시형생활주택 전 세대, 상업시설 및 메디컬 1차분이 성공적으로 분양 완료됐으며, 현재 상업시설 및 메디컬 2차분을 분양하고 있다. ‘신사역 멀버리힐스’는 도보 1분 거리에 지하철 3호선 신사역이 위치한 초역세권 입지를 자랑한다. 신사역은 서울 중심업무지구를 쉽게 이동할 수 있는 노선을 품고 있다. 이에 따라 압구정은 2분, 종로3가는 15분대, 광화문 20분대 등 서울 주요 지역 대부분을 30분 내로 이동 가능하며 ‘신분당선 서울구간 연장 사업’과 ‘위례신사선’ 등이 예고되어 있다. 배후수요도 풍부하다. 주거, 업무시설, 상업지구가 밀집한 핫플레이스에 위치해있고 잠원동 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 KCC건설, 셀트리온, 한국야쿠르트, 현대제철 등 다양한 기업들이 자리해 고정수요 확보에 유리하다. 여기에 206대의 주차공간을 확보하여 강남의 일반적인 건물보다 넓어 최고의 편의성을 제공한다. 또, 복합문화 시설로는 지역에서 유일하게 들어서는 현장으로 획일적인 박스형태가 아닌 독창적인 건축미가 반영됨에 따라 완공 후 신사역을 대표하는 핫플레이스로 자리잡을 전망이다. 주거시설과 메디컬타워가 같은 공간에 있는 ‘신사역 멀버리힐스’는 2021년 11월 준공 예정이다. 문의 010-6363-1557
