초저금리 두각, 수익형부동산 핫플레이스 여기를 주목하라
기준금리 0%대 초저금리시대를 맞이하여 수익형 부동산이 각광을 받고 있는 가운데 수익형 상품별로 지역에 따라 수익형 부동산의 공급 양상이 나뉘고 있다.
각 지역별로 특성에 맞게 주거용 오피스텔은 ‘업무지구·산업단지 인근 역세권’, 상가는 ‘뉴타운’, 레지던스(생활숙박시설)는 ‘해양도시’, 섹션 오피스(소형 오피스)는 ‘업무지구·대기업 투자지역·행정타운’이 인기를 끌고 있다.
먼저 주거용 오피스텔의 경우 업무지구나 산업단지 인근 역세권 입지가 강세를 보이고 있다.
직주근접의 장점, 생활 인프라 구축 등 거주 여건이 좋아 실수요가 풍부하다 보니 수익률은 오르고 공실률은 낮아 투자자도 주목해서다.
특히 주거용 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 분양을 받는데 있어 요건이나 절차가 간소해 진입장벽이 낮기 때문에 실수요자뿐만 아니라 투자자도 주목하는 업무지구나 산업단지 인근 오피스텔의 매력이 불황기에도 당연 돋보인다.
오피스텔 최대 시장인 서울의 경우 4대 업무지구 인근 오피스텔은 신규로 공급할 땅이 없어 적지 않은 수요가 몰리고 있는데 매매와 임대차 모두 활발해 공실률이 적다.
서울 도심업무지구 오피스텔의 경우 입주 3~4년 만에 실거래가도 크게 상승한 것으로 나타났다.
국토교통부 실거래가 자료를 보면 서울 중구 순화동 `덕수궁 롯데캐슬` 오피스텔 전용 32㎡는 작년 11월 3억1250만원에 거래됐는데 이는 입주 당시인 2016년 11월 거래가(2억2838만원)보다 37%가량 오른 수치다.
분양실적도 좋았다. 실제로 지난 2월 쌍용건설이 서울 중구 중림동에 공급한 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’ 오피스텔의 경우 576실 모집에 2,366명이 청약에 나서며 평균 4.2 대 1의 경쟁률로 청약마감에 성공하며, 완판을 기록했다.
산업단지 오피스텔은 풍부한 유동인구로 편의시설이 잘 갖춰진데다 직주근접성이란 장점을 더해 수요가 탄탄하다. 이에 공실률이 적고 설령 공실이 일시적으로 생겨도 금세 새 임차인이 들어와 투자수익도 안정적이다.
또 산업단지 인근 오피스텔의 경우 투자금액 자체가 서울 강남, 도심지역이나 수도권 아파트에 비해 상대적으로 적게 들어간다.
뿐만 아니라 20~30대 젊은 층 수요자들은 아파트보다 경제적인 부담이 덜하고 최근에는 아파트 못지 않은 커뮤니티 시설이나 주차여건, 보안시스템이 잘 갖춰진 오피스텔 선호도가 높아지고 있다.
산업단지 인근 오피스텔의 인기는 분양 결과에서도 드러난다. 현대건설이 경기도 안양에 선보인 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’ 오피스텔은 622실 모집에 6만 건 이상의 청약통장이 접수돼 평균 105.3대1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 이 오피스텔은 인근에 안양 벤처밸리, 안양IT단지 등의 첨단 산업단지들이 인접해 실수요자뿐만 아니라 투자자의 주목을 받았다.
같은해 10월 경기도 수원에서 분양한 ‘화서역 파크 푸르지오’ 오피스텔도 평균 64.82대1의 높은 청약경쟁률로 전 타입이 조기에 마감됐다. 이 오피스텔은 수원 제3산업단지, 삼성전자 수원디지털시티 등이 인접해 배후수요가 풍부한 것이 흥행 요인이라는 분석이다.
다음으로 상가시장의 경우 신흥주거지로 떠오르고 있는 뉴타운이 주목을 받고 있다. 업무지구 일대 상가들이 코로나19로 소비가 위축되어 공실이 늘고 있는 반면 재택근무나 주52시간 근무제의 정착으로 주택가 인근 상가는 오히려 매출이 늘고 있는 것으로 나타났다.
뉴타운 지역은 지정 축소로 희소가치가 높아지고 있으며 대규모 부지에 주거시설과 생활 인프라가 함께 개발돼 배후수요가 풍부하기 때문이다.
따라서 대규모 주거타운으로 탈바꿈되는 뉴타운 지역은 대부분 1만가구 이상의 미니신도시급 뉴타운내 사업지로 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
뉴타운 일대 상가는 교통 및 교육 등 이미 구축된 기반시설을 바탕으로 주거환경이 개선되기 때문에 어린 자녀를 둔 3040세대 등 젊은 수요층의 신규수요 유입과 기존 고정수요 등 풍부한 유동인구를 갖춘 게 특징이다. 최근 대규모 정비구역 해제로 뉴타운 사업장도 많지 않아 희소성을 갖는다.
업계에 따르면 뉴타운에서 분양에 나선 상가들이 높은 관심을 끌었다. 최근 서울 마포구 아현뉴타운에서 분양한 ‘공덕 SK리더스뷰’ 단지내 상가는 47개 점포 분양에 472명이 몰려 평균 10.04대1의 높은 경쟁률을 기록했다. ‘공덕 SK리더스뷰’는 3일만에 완판되는 등 폭발적인 인기를 모았다.
같은해 11월 서울 영등포 뉴타운 1-3구역에서 분양한 ‘영등포뉴타운 꿈에그린 스퀘어(연면적 1만2,085㎡)’도 3개월만에 완판된 바 있다.
프리미엄도 높게 오르고 있다. 한 예로 가재울뉴타운과 붙어 있는 연희한양아파트 단지 내 상가(북가좌동 431번지)의 공시지가는 본격적으로 입주가 시작된 2009년 3.3㎡당 1006만원5000원에서 현재 1265만8800으로 26% 가량 상승했다.
반면 같은 북가좌동이지만 뉴타운과 다소 거리가 있는 북가좌현대아파트 단지 내 상가(북가좌동 453번지)는 같은 기간 3.3㎡당 990만원에서 1181만7300원으로 약 19% 상승하는데 그쳤다.
규제가 없어 인기를 끌고 있는 레지던스(생활숙박시설)의 경우 강원도 속초, 부산 해운대, 전남 여수 등 해양관광도시가 당연 주목을 받고 있다.
업계에 따르면 해양관광도시에 들어서는 레지던스는 실주거 이외에 단기임대나 이른바 ‘세컨드 하우스’로도 관심을 받고 있다.
해양레저관광을 즐기는 관광객 수요가 늘어나 이들을 상대로 임대 수익을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 천혜의 자연환경을 집에서 누릴 수 있는 장점이 있기 때문.
우리나라의 유명 해양도시는 국가나 지자체 차원에서 해양자원을 개발하려는 노력을 기울이고 있는 만큼 미래가치도 높다.
분양 현장도 속속 흥행몰이도 하고 있다. 부산 해운대 비치주거벨트에는 ‘엘시티 더 레지던스’의 완판을 시작으로 최근 용호동에 공급된 ‘빌리브 센트로’까지 청약 마감 행진이 이어졌다. ‘빌리브 센트로’는 총 392실 모집에 1만4960명이 청약을 신청해 평균 38.16대1, 최고 616.63대1의 경쟁률로 전 타입의 청약을 마쳤다.
여수의 웅천지구 역시 최근 공급된 ‘여수 웅천 롯데캐슬 마리나’(평균 6.2대1), ‘여수 웅천 꿈에그린’(평균 8.02대1), ‘여수웅천 디 아일랜드’(평균 80.3대1) 등의 주거시설이 모두 높은 경쟁률로 청약이 마감됐다.
마지막으로 섹션 오피스(소형 오피스)가 틈새 수익형 부동산으로 관심을 끌고 있다.
섹션 오피스의 공급이 활발한 지역은 업무지구나 대기업 투자지역, 행정타운 등으로 계열사나 협력사 수요가 몰리면서 소형 오피스가 부족한 실정이며 행정타운 인근에도 변호사, 세무사, 법무사 등 자격자들 수요가 몰리고 있다.
전망도 밝다. 2018년 통계청 자료에 의하면 창업 기업 10개 중 9개가 1인 신생 기업인 것으로 확인되면서 이들 기업들이 필요로 하는 소형 섹션 오피스 등 부동산 상품의 가치가 올라갈 것으로 전망된다.
최근 몇 년 간 1인 기업 창업이 크게 늘면서 이들이 주로 들어서는 섹션 오피스 등의 부동산 상품의 가치가 크게 상승할 것으로 전망되고 있다.
지난해 12월 통계청이 발표한 ‘2018년 기준 기업생명 행정통계’에 의하면, 2018년 신생 기업은 92만개사로 전년보다 약 7,000개사가 늘었다. 이 중 1인 기업은 약 82만개사로, 89.3%에 달하는 것으로 나타났다. 기업 100개 중 89개가 1인 기업이라는 단순계산이 나온다.
이처럼 1인 신생 기업 비중이 커지면서 이들이 입주할 오피스 공간에 대한 수요가 높다.
특히 기성 기업들이 주로 쓰는 큰 오피스 공간을 나눠 1인, 소기업에 알맞은 공간으로 설계한 섹션 오피스가 최근 분양 시장에서 주목 받고 있다.
투자자들도 섹션 오피스에 관심을 가지고 있는데, 오피스 상품의 경우 아파트 등 주택 시장에 대한 규제가 커지면서 상대적으로 전매제한이나 대출 등 규제로부터 자유롭다. 또한, 소액으로 투자가 가능한 점도 투자 진입장벽을 낮췄다.
실제로 분양 성적도 좋다. 서울 마곡지구에서 분양된 섹션 오피스인 ‘사이언스타워’, ‘747 타워’ 등이 모두 일주일 내로 전량 분양을 마쳤다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 아파트 위주의 초강력 규제와 초저금리 영향으로 수익형 부동산에 관심을 가지고 있는 수요가 늘고 있다”며 “수익형 상품별 선호 지역이 다르며 입지별, 상품별로 경쟁력을 갖추고 있는지도 꼭 따져봐야 한다”고 말했다.
수익형 부동산 핫플레이스 공급 수익형 상품 현황
-주거용 오피스텔-
종로5가역 하이뷰 더광장 오피스텔 투시도●종로5가역 하이뷰 더광장=서울특별시 종로구 종로5가 138-4번지 일대에 주거용 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장이 분양을 앞두고 있다. 지하 2층~지상 16층 규모로 주거용 오피스텔 294실, 근린생활시설로 구성되며, 1호선 종로5가역 8번출구 도보 10초 이내의 초역세권 입지다. 대로변 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장은 전용면적기준 18.97㎡이며 서울의 명소중 하나인 광장시장 상권 바로 옆 초입지다. 상가는 지하 1층~지상 2층에 공급되며 총 20개 점포로 구성된다. 서울 전 지역으로 진출입하기 수월하고 CBD(종로 주요 업무지구)로 출퇴근하기도 용이하다. 도심과 동대문 상권을 배후로 두고 있고 반경 5㎞ 내 예상 임차 수요는 대학생, 공공기관, 업무지구 종사자 등 31만명으로 추산된다. 개발 호재도 많다. 서울 종로와 을지로 등 노후화된 지역재개발사업과 도시정비사업 추진 등이 이어지고 종로구 예지동 세운재정비촉진지구 통합 개발도 추진되고 있다. 문의 010-2732-9283
-상가-
신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도●신길뉴타운 센트럴자이(아파트 단지내 상가)=GS건설이 시공한 서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가가 분양중이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 현재 정육, 분식 프랜차이즈가 선임대로 확정이 되었고 미대출시 수익률은 4%대 초반이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 영등포, 여의도, 강남 지역 일대의 약 50만 임대수요를 품고 있는 만큼 공실에 대한 우려를 최소화할 수 있으며 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(확정) 도보 5분 거리에 위치하는 데다 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 예정돼 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 문의 1833-9508
-레지던스(생활숙박시설)-
해운대 엘본 더 스테이 조감도●해운대 엘본 더 스테이=부산의 강남인 해운대에 생활숙박시설인 엘본 더 스테이가 홍보관을 4월 오픈하고 본격적인 분양절차에 들어간다. 엘본 더 스테이는 부산광역시 해운대구 중동에 지하 3층~지상 34층 1개 동, 전용면적 28~36㎡ 총 329실 규모로 조성되는 생활숙박시설이다. 부산지하철 2호선 해운대역의 역세권이자 해운대 해수욕장을 도보 5분대로 이용할 수 있는 바다생활권, 풍부한 인프라를 자랑하는 '젊음의 거리' 구남로 최중심부를 차지한 알짜 입지가 강점이다. 사계절 체류형 해양복합관광시설을 지향하는 '오시리아 관광단지' 조성사업, 해운대 우동~중동 일대 재개발 및 재건축사업 등 주변 개발호재도 풍성해 시세차익 등 높은 미래가치도 기대할 수 있다. 숙박업이나 임대업을 계획할 때 가장 먼저 따져봐야 할 부분은 '접근성'이다. '엘본 더 스테이'에서 해운대역 3번 출구까지는 도보로 3분이 채 걸리지 않는다. 주변으로 신해운대역, 해운대시외버스터미널, 동해고속도로, 동해남부선, 그린레일웨이, 산성터널 등 대중교통 및 도로교통망도 다양하게 구축돼 있다. 여기에 2023년경 김해공항을 30분대에 오갈 수 있는 김해신공항 고속도로까지 완공되면, 관광객이나 출장객은 물론 1~2인가구의 주거수요 흡수에도 더욱 유리해진다. '엘본 더 스테이'는 용평리조트 등을 통해 차별화된 설계와 건설 노하우를 입증했던 선원건설이 시공을 맡아 최신, 최적의 평면과 초특급 오션뷰 프리미엄을 선사한다. 소형임에도 독립된 방과 거실이 별도로 구성돼 개별공간 활용이 용이하며, 지상 4~5층과 6~7층에는 피트니스센터 등 부대시설과 옥외 휴게공간이, 34층 최상층에는 오픈bar와 스카이라운지, 인피니티 풀 등이 조성돼 고품격 '해운대 라이프'의 정수를 누릴 수 있다. 문의 1811-1373
-섹션 오피스(소형 오피스)-
DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 5월 중 공급할 예정이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407
