또 내린 기준금리, 어떤 수익형 부동산으로 몰릴까
기준금리 0.5%로 0.25%포인트 낮췄는데 올 들어 두번째 인하 조치
28일 한국은행은 금융통화위원회를 열고 연 0.75%인 기준금리를 0.5%로 0.25%포인트 낮췄는데 올 들어 두번째 인하 조치다.
이에 유망지역 알짜 수익형 부동산시장에 기대감이 커지고 있다. 기준금리가 역대 최저 수준으로 떨어지면서 투자자금이 대거 몰릴 것으로 예상되기 때문이다.
다만 주택시장은 정부의 강력한 규제로 효과가 제한적일 수 있단 분석이 우세하다.
업계에서는 금리 인하의 최대 수혜 투자처로 아파트 단지내 상가, 50억원 미만 중소형빌딩(꼬마빌딩), 역세권 오피스텔이나 역세권 섹션 오피스(소형 오피스) 등을 꼽았다.
레버리지를 많이 활용하는 수익형 부동산은 금리 변동에 예민한 구조이기 때문에 은퇴자들의 관심이 지역으로 역세권 등 교통요충지역이나 대학가, 업무지구를 중심으로 수요가 꾸준할 것으로 보고 있다.
또 수익형 부동산은 주택보다 상대적으로 대출 규제 등이 덜하기 때문에 투자가 늘어날 것으로 보고 있다.
먼저 아파트 단지내 상가의 경우 브랜드 건설사가 시공한 현장 위주로 관심을 끌 것으로 보인다. 코로나19에도 대단지 아파트 등 주택 밀집지역 상가들은 오히려 매출이 오르고 있는 것으로 나타났다.
코로나19로 주택근무자가 늘어나고 주52시간 근무제의 정착으로 집근처에서 소비가 이뤄지고 있기 때문이다.
초저금리도 단지 내 상가가 몸값을 높이고 있다. 실제 단지내 상가는 투자자가 몰리며 연일 완판행진을 이어가고 있다.
실제 고정 배후수요를 확보한 단지내 상가의 인기는 높았다. 부동산 업계에 따르면, 지난해 6월 대구 수성구에서 분양에 나섰던 ‘수성범어 W’ 단지내 상가는 최고 150 대 1의 경쟁률을 기록, 계약 이틀 만에 118개 점포가 모두 계약을 마쳤다.
같은 달 인천 송도국제도시에서 분양했던 ‘송도 더샵 센토피아’ 단지내 상가도 인기 속 최고 320 대 1의 경쟁률을 기록하며 계약 시작 단 하루 만에 60개실을 완판했다. 앞서 지난해 4월에는 서울 동대문구에서 분양에 나섰던 '청량리역 해링턴플레이스' 단지 내 상가 52개실이 모두 조기 완판을 기록하기도 했다.
업계에 따르면 단지내 상가는 특성상 입주민 고정 수요를 바탕으로 단골 고객과 가족 단위 고객을 잘 유치하면 큰 변동 없이 안정적인 매출을 올릴 수 있고, 이러한 이유로 경기 부침에 따른 영향도 적은편이다.
덕분에 임차인들의 선호도가 높다. 이렇다 보니 임대인 입장에서는 공실 리스크와 초기 투자비용이 상대적으로 적은 강점이 있는 투자처로 인식되고 있다.
최근 역세권 상가나 번화가, 대학가 주변 상가들이 부진을 겪고 있다는 점도 단지 내 상가 인기를 높였다는 분석이 나온다.
실제 이들 상가는 풍부한 유동인구를 자랑하지만 이러한 수요가 직접적인 구매로 이어지지 않는 경우가 많기 때문에 수익을 내기 어려워 임차인들의 선호도가 낮아졌고, 그 여파로 공실은 늘고 있다.
규제가 몰리는 아파트와 달리 규제가 적은 주거용 오피스텔도 관심을 끌 전망이다. 오피스텔은 규제 무풍지대로 통한다. 만 19세 이상이면 청약통장 없이도 누구나 청약이 가능하며 해당 지역 거주자가 아니어도 청약할 수 있다는 점도 매력적이다.
게다가 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 주택 수에 포함되지 않아 무주택자 자격을 유지할 수 있으며 다주택자라면 보유세 부담도 덜 수 있다.
이렇다 보니 연초 청약에 나선 오피스텔이 세 자릿수 경쟁률을 기록하며 인기몰이에 성공했다.
지난 4월 현대엔지니어링이 대전 유성구에서 선보인 ‘힐스테이트 도안’ 오피스텔은 392실 모집에 무려 8만 7,398건이 접수해 평균 222.95 대 1의 경쟁률을 보였다. 이어진 정당계약에서 4일 만에 모든 계약을 마쳤다.
지난 현대건설이 3월 인천 송도국제도시에 선보인 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’ 오피스텔 역시 320실 모집에 5만 7,692명이 몰려 평균 180.29 대1의 경쟁률을 기록하고 단기간에 완판됐다. 이는 인천 지역 오피스텔 중 역대 최고 청약경쟁률이다.
전문가들은 고정적인 수입을 얻기 위한 수요자들이 금리가 내려가자 유망지역 수익형 부동산에 관심을 가질 수 있다고 전했다.
다음으로 초역세권 섹션 오피스의 경우다. 최근 오피스 시장에 소형화 바람이 불고 있는데 빌딩을 통째로 팔거나 1개층을 분양하는 등 단위 규모가 컸던 과거와 달리 일반 오피스 빌딩을 다양한 규모로 분할해 분양하는 섹션 오피스가 대세로 떠오른다.
섹션 오피스도 초역세권이 각광을 받기는 마찬가지다. 출퇴근이 용이하고 외부 고객들이 쉽게 찾아올 수 있기 때문이다.
섹션 오피스는 최근 스타트업, 1인 창조기업 등 소규모 기업의 창업 증가로 인해 인기가 더해지고 있다.
중소벤처기업부의 ‘1인 창조기업 실태조사’에 따르면 국내 1인 창조기업의 수는 2014년 9만2001개에 불과했으나 2015년에는 24만9774개로 2배 이상 증가했다. 2016년에는 1만개 이상 늘어난 26만1416개로 조사됐다.
업계 전문가들은 섹션 오피스의 인기요인으로 정부 규제로부터 자유롭다는 점을 꼽는다.
장경철 부동산일번가 이사는 “대출금리가 낮아져 대출 레버리지를 활용하려는 투자자가 늘어날 것으로 보이기 때문에 수익형 부동산에 관심을 보일 것으로 업계는 보고 있으며 이론적으로 볼 때 금리 인하는 수익형 부동산시장에 활기를 불어넣는 효과가 크다”면서 “최근 부동산이 투자재 성격으로 바뀌면서 금리 민감도가 많이 높아졌고, 금리가 낮아질 경우 대출의존도가 높은 수익형 부동산 등에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높다”고 말했다.
기준금리 0.5% 시대 눈길가는 수익형 부동산 현황
-아파트 단지내 상가-
신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도●신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 1833-9508
-역세권 오피스텔-
종로5가역 하이뷰 더광장 투시도●종로5가역 하이뷰 더광장=서울특별시 종로구 종로5가 138-4번지 일대에 주거용 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장이 분양을 앞두고 있다. 지하 2층~지상 16층 규모로 주거용 오피스텔 294실, 근린생활시설로 구성되며, 1호선 종로5가역 8번출구 도보 10초 이내의 초역세권 입지다. 대로변 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장은 전용면적기준 18.97㎡이며 서울의 명소중 하나인 광장시장 상권 바로 옆 초입지다. 상가는 지하 1층~지상 2층에 공급되며 총 20개 점포로 구성된다. 서울 전 지역으로 진출입하기 수월하고 CBD(종로 주요 업무지구)로 출퇴근하기도 용이하다. 도심과 동대문 상권을 배후로 두고 있고 반경 5㎞ 내 예상 임차 수요는 대학생, 공공기관, 업무지구 종사자 등 31만명으로 추산된다. 개발 호재도 많다. 서울 종로와 을지로 등 노후화된 지역재개발사업과 도시정비사업 추진 등이 이어지고 종로구 예지동 세운재정비촉진지구 통합 개발도 추진되고 있다. 문의 010-2732-9283
디밸리 신독산역 조감도●디밸리 신독산역=서울 금천구 독산동 일대 ‘디밸리 신독산역 오피스텔’이 분양중이다. 당 사업지는 2024년 개통하는 신안산선 신독산역에서 도보 1분 거리에 위치한다. 신안산선은 그간 열악하기만 했던 경기 서남부 지역에서 서울 서남부 지역으로의 이동을 발 빠르게 만들어줄 수 있는 복선전철이다. 3조가 넘는 사업비가 투자되는 신안산선은 안산·시흥~여의도 44.7㎞를 잇는 노선으로 신독산역 등 정거장 15곳이 새로 설치된다. 신안산선 개통 시, 한양대∼여의도 25분, 원시∼여의도 36분 등 이동시간이 기존대비 약 50~75% 이상 단축된다. 한편, 사업지 중심의 G밸리는 금천구, 구로구, 구로디지털산업단지 등 옛 구로공단 일대를 일컫는다. 현재 롯데정보통신, 넷마블게임즈, 컴투스 등 기업 약 1만2000개와 종사자 약 16만 명이 모여 있는 국내 중소벤처기업 클러스터이자 패션디자인산업(2단지)과 지식·정보통신산업전문단지(3단지)로 개발 중이다. 또한, 디밸리 신독산역 오피스텔에서 도보 4분 거리에 자리한 현대지식사업센터는 300여 업체가 입주, 약 6000명의 종사자가 근무하여 넉넉한 배후수요를 품고 있다고 할 수 있다. 신안산선이라는 교통 호재 외에도 개발호재가 있다. 독산동 일대 우시장이 총 375억 원이 투입되는 도시재생 뉴딜사업 지역이자, 국토교통부가 주관하는 ‘생활밀착형 도시재생 스마트기술 지원사업’ 공모에 선정돼 추가로 12억 5000만 원의 사업비까지 투입되는 것. 지하 3층~지상 15층 규모의 해당 오피스텔은 20㎡ 144실, 전용 28~29㎡ 36실로 다양한 평면을 제공한다. 특히 일반적으로 오피스텔 층고가 2.3m인데 비해 0.8배 높은 2.7m 특화설계를 적용해 개방감을 높이고, 가스보일러를 외부에 설치해 공간 활용도가 더욱 커졌다. 풀퍼니시드와 풀옵션 가전은 기본, 공간시스템 창호(3중 유리 및 외측1면 로이강화유리)를 설치했다. 또한, 에너지효율등급이(1+우수등급)으로 녹색건축물로 인증 받은 건물로 에너지를 절감해 관리비를 줄여줄 수 있다. 문의 1800-6441
-역세권 섹션 오피스(소형 오피스)-
DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 5월 중 공급할 예정이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407
