또 기준금리 인하, 침체된 상가·오피스텔 투자 단비되나

어제 한국은행이 기준금리를 추가로 인하면서 시중에 풀리는 유동성이 제한적이나마 부동산 시장으로 흐를 것으로 전망되고 있다. 

특히 상대적으로 규제가 적고 기준금리에 민감하게 반영하는 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 시장에 이번 금리인하는 침체된 시장에 호재로 작용할 것으로 업계는 전망하고 있다. 

반면 코로나19에 따른 경기침체, 정부 규제로 초저금리가 아파트 등 집값에 미치는 영향력은 덜할 것으로 점쳐지고 있다. 

최근 한국감정원이 내놓은 '2020년 1·4분기 상업용 부동산 임대동향조사'에 따르면 지난 1·4분기 임대료·투자 수익률이 동반 하락하고 공실률은 늘어난 것으로 나타났다. 

상가나 오피스텔 등 임대 수익형 부동산시장이 코로나19의 직격탄을 맞은 가운데 이번 금리인하는 호재로 작용할 것으로 전문가들은 예상했다. 

상가의 경우 주요 상권보다는 아파트 밀집지역 등 주택가 상가들이 주거용 오피스텔의 경우 직주근접 수요를 겨냥한 역세권 오피스텔이 주목을 받을 것으로 보인다. 

먼저 아파트 단지내 상가의 경우 브랜드 건설사가 시공한 현장 위주로 관심을 끌 것으로 보인다. 

코로나19에도 대단지 아파트 등 주택 밀집지역 상가들은 오히려 매출이 오르고 있는 것으로 나타났다. 

코로나19로 주택근무자가 늘어나고 주52시간 근무제의 정착으로 집근처에서 소비가 이뤄지고 있기 때문이다. 

초저금리도 단지 내 상가가 몸값을 높이고 있다. 실제 단지내 상가는 투자자가 몰리며 연일 완판행진을 이어가고 있다.

실제 고정 배후수요를 확보한 단지내 상가의 인기는 높았다. 부동산 업계에 따르면, 지난해 6월 대구 수성구에서 분양에 나섰던 ‘수성범어 W’ 단지내 상가는 최고 150 대 1의 경쟁률을 기록, 계약 이틀 만에 118개 점포가 모두 계약을 마쳤다. 

같은 달 인천 송도국제도시에서 분양했던 ‘송도 더샵 센토피아’ 단지내 상가도 인기 속 최고 320 대 1의 경쟁률을 기록하며 계약 시작 단 하루 만에 60개실을 완판했다. 앞서 지난해 4월에는 서울 동대문구에서 분양에 나섰던 '청량리역 해링턴플레이스' 단지 내 상가 52개실이 모두 조기 완판을 기록하기도 했다. 

업계에 따르면 단지내 상가는 특성상 입주민 고정 수요를 바탕으로 단골 고객과 가족 단위 고객을 잘 유치하면 큰 변동 없이 안정적인 매출을 올릴 수 있고, 이러한 이유로 경기 부침에 따른 영향도 적은편이다. 

덕분에 임차인들의 선호도가 높다. 이렇다 보니 임대인 입장에서는 공실 리스크와 초기 투자비용이 상대적으로 적은 강점이 있는 투자처로 인식되고 있다.

최근 역세권 상가나 번화가, 대학가 주변 상가들이 부진을 겪고 있다는 점도 단지 내 상가 인기를 높였다는 분석이 나온다.  

실제 이들 상가는 풍부한 유동인구를 자랑하지만 이러한 수요가 직접적인 구매로 이어지지 않는 경우가 많기 때문에 수익을 내기 어려워 임차인들의 선호도가 낮아졌고, 그 여파로 공실은 늘고 있다.  

다음으로 규제가 몰리는 아파트와 달리 규제가 적은 주거용 오피스텔도 관심을 끌 전망이다. 

주거용 오피스텔은 규제 무풍지대로 통한다. 만 19세 이상이면 청약통장 없이도 누구나 청약이 가능하며 해당 지역 거주자가 아니어도 청약할 수 있다는 점도 매력적이다. 

게다가 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 주택 수에 포함되지 않아 무주택자 자격을 유지할 수 있으며 다주택자라면 보유세 부담도 덜 수 있다.

이렇다 보니 연초 청약에 나선 오피스텔이 세 자릿수 경쟁률을 기록하며 인기몰이에 성공했다. 

지난 4월 현대엔지니어링이 대전 유성구에서 선보인 ‘힐스테이트 도안’ 오피스텔은 392실 모집에 무려 8만 7,398건이 접수해 평균 222.95 대 1의 경쟁률을 보였다. 이어진 정당계약에서 4일 만에 모든 계약을 마쳤다.

지난 현대건설이 3월 인천 송도국제도시에 선보인 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’ 오피스텔 역시 320실 모집에 5만 7,692명이 몰려 평균 180.29 대1의 경쟁률을 기록하고 단기간에 완판됐다. 이는 인천 지역 오피스텔 중 역대 최고 청약경쟁률이다.

전문가들은 은퇴자는 물론 3040대 젊은층도 고정적인 수입을 얻기 위한 수요자들이 금리가 내려가자 유망지역 수익형 부동산에 관심을 가질 수 있다고 전했다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “이번 추가 기준금리 인하조치로 침체되었던 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산이 상대적으로 주목을 받을 것으로 보이며 상가는 선임대가 확정된 아파트 단지내 상가가 오피스텔은 업무지구나 산업단지 출퇴근이 수월한 역세권 단지가 주목을 받을 전망이다”고 말했다. 

다음은 수도권에 분양(예정)중인 아파트 단지내 상가와 역세권 오피스텔 현황이다.

-아파트 단지내 상가-

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 1833-9508

녹번역 e편한세상 캐슬 단지내 상가 조감도

●녹번역 e편한세상 캐슬 단지내 상가=5월 입주를 앞둔 녹번역 e편한세상 캐슬은 지하 3층~지상 23층, 32개동, 전용면적 39~114㎡, 총 2569가구로 구성된 대단지 단지내 상가가 분양에 나선다. 지난 2017년에 일반분양 한 1차분은 계약 2주 만에 모든 가구가 완판 됐으며, 2차분은 1순위 청약접수에서 평균 경쟁률 75.4 대 1, 특히 전용 59㎡A타입의 경우 33세대 공급에 3309건이 접수되면서 100.3 대 1의 경쟁률을 기록했다고 분양사 측은 설명했다. 단지 내 상가 분양 관계자는 “녹번역 e편한세상 캐슬은 서울 주요 지역을 지나는 지하철 3호선 녹번역에서 5분 거리로 광화문 등 서울 도심까지 10분대면 이동이 가능하고, 구기터널과 내부순환도로가 가까워 자가용을 통한 주요 도심 지역으로의 이동도 편리하다.”고 상가 분양에 대한 관심이 높은 이유를 들었다. 녹번역 e편한세상 캐슬은 은평초, 영락중, 충암고, 예일여고 등 우수한 교육환경과 이마트 은평점, NC백화점 불광점, 은평구청, 시립은평병원, 은평문화예술회관 등의 편의시설도 갖춰져 있다. 단지 내에는 약 4만1000㎡의 대규모 조경시설이 조성될 예정으로 북한산과 불광천도 가까우며, 특히 백련산 근린공원과 단지가 바로 맞닿아 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있다고 볼 수 있다. 단지 내 상가는 8차선 대로변에 위치하는 스트리트형 상가로 가시성과 접근성이 뛰어나 유동인구 및 지하철 이용고객을 상가로 유입시킬 수 있을 것으로 보인다. 문의 1544-3365

-역세권 주거용 오피스텔-

종로5가역 하이뷰 더광장 투시도

●종로5가역 하이뷰 더광장=서울특별시 종로구 종로5가 138-4번지 일대에 주거용 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장이 분양을 앞두고 있다. 지하 2층~지상 16층 규모로 주거용 오피스텔 294실, 근린생활시설로 구성되며, 1호선 종로5가역 8번출구 도보 10초 이내의 초역세권 입지다. 대로변 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장은 전용면적기준 18.97㎡이며 서울의 명소중 하나인 광장시장 상권 바로 옆 초입지다. 상가는 지하 1층~지상 2층에 공급되며 총 20개 점포로 구성된다. 서울 전 지역으로 진출입하기 수월하고 CBD(종로 주요 업무지구)로 출퇴근하기도 용이하다. 도심과 동대문 상권을 배후로 두고 있고 반경 5㎞ 내 예상 임차 수요는 대학생, 공공기관, 업무지구 종사자 등 31만명으로 추산된다. 개발 호재도 많다. 서울 종로와 을지로 등 노후화된 지역재개발사업과 도시정비사업 추진 등이 이어지고 종로구 예지동 세운재정비촉진지구 통합 개발도 추진되고 있다. 문의 010-2732-9283

디밸리 신독산역 조감도

●디밸리 신독산역=서울 금천구 독산동 일대 ‘디밸리 신독산역 오피스텔’이 분양중이다. 당 사업지는 2024년 개통하는 신안산선 신독산역에서 도보 1분 거리에 위치한다. 신안산선은 그간 열악하기만 했던 경기 서남부 지역에서 서울 서남부 지역으로의 이동을 발 빠르게 만들어줄 수 있는 복선전철이다. 3조가 넘는 사업비가 투자되는 신안산선은 안산·시흥~여의도 44.7㎞를 잇는 노선으로 신독산역 등 정거장 15곳이 새로 설치된다. 신안산선 개통 시, 한양대∼여의도 25분, 원시∼여의도 36분 등 이동시간이 기존대비 약 50~75% 이상 단축된다. 한편, 사업지 중심의 G밸리는 금천구, 구로구, 구로디지털산업단지 등 옛 구로공단 일대를 일컫는다. 현재 롯데정보통신, 넷마블게임즈, 컴투스 등 기업 약 1만2000개와 종사자 약 16만 명이 모여 있는 국내 중소벤처기업 클러스터이자 패션디자인산업(2단지)과 지식·정보통신산업전문단지(3단지)로 개발 중이다. 또한, 디밸리 신독산역 오피스텔에서 도보 4분 거리에 자리한 현대지식사업센터는 300여 업체가 입주, 약 6000명의 종사자가 근무하여 넉넉한 배후수요를 품고 있다고 할 수 있다. 신안산선이라는 교통 호재 외에도 개발호재가 있다. 독산동 일대 우시장이 총 375억 원이 투입되는 도시재생 뉴딜사업 지역이자, 국토교통부가 주관하는 ‘생활밀착형 도시재생 스마트기술 지원사업’ 공모에 선정돼 추가로 12억 5000만 원의 사업비까지 투입되는 것. 지하 3층~지상 15층 규모의 해당 오피스텔은 20㎡ 144실, 전용 28~29㎡ 36실로 다양한 평면을 제공한다. 특히 일반적으로 오피스텔 층고가 2.3m인데 비해 0.8배 높은 2.7m 특화설계를 적용해 개방감을 높이고, 가스보일러를 외부에 설치해 공간 활용도가 더욱 커졌다. 풀퍼니시드와 풀옵션 가전은 기본, 공간시스템 창호(3중 유리 및 외측1면 로이강화유리)를 설치했다. 또한, 에너지효율등급이(1+우수등급)으로 녹색건축물로 인증 받은 건물로 에너지를 절감해 관리비를 줄여줄 수 있다. 문의 1800-6441

청라국제도시역 푸르지오 시티 조감도

●청라국제도시역 푸르지오 시티=우주개발은 '청라국제도시역 푸르지오 시티' 견본주택을 열고 분양한다. 시공사는 대우건설이다. 청라국제도시역 푸르지오 시티는 지하 6층∼지상 최고 34층 오피스텔과 근린생활시설로 구성된다. 오피스텔은 전용면적 20∼63㎡ 1630실 규모이며 1∼2룸 구조 및 복층설계(일부 호실)가 적용된다. 청라국제도시역 푸르지오 시티는 대우건설의 오피스텔·도시형생활주택을 대표하는 브랜드 '푸르지오 시티' 가 리뉴얼된 후 첫 분양 프로젝트다. 청라국제도시역 푸르지오 시티는 청라국제도시 내 트리플 역세권 입지에 들어선다. 단지와 도보 10분 거리에 공항철도 청라국제도시역이 있어, DMC·서울역 등으로 환승 없이 한 번에 이동할 수 있다. 청라국제도시역은 서울 지하철 7호선 연장선 개통(확정) 및 9호선 직결(예정) 호재도 있어 서울 접근성은 더욱 개선될 전망이다. 청라국제도시역 푸르지오 시티에서 도보 3분 거리에 올해 착공에 돌입하는 '스타필드 청라'가 있다. 스타필드 청라는 쇼핑·문화·레저·위락시설을 갖춘 복합쇼핑몰로 조성된다. 아울러 2014년 1단계 사업을 시작해 24만6671㎡ 규모 글로벌 금융타운으로 조성되는 하나금융타운도 가깝다. 본사 및 관계사까지 포함한 상주 및 연수 인구가 최대 1만8000여 명에 달할 것으로 예상된다. 종합병원·전문병원·의과전문대학 등으로 구성되는 청라의료복합타운 조성 사업지도 도보 거리 내에 위치한다. 이 사업은 지난해 말, 사업자 공모를 시작으로 개발이 본격화됐다. 배후 수요도 풍부하다. 청라국제도시 내 입주를 완료한 한국 GM 연구개발(R&D) 센터와 로봇랜드를 비롯해 LG전자 인천캠퍼스, 경서3도시개발지구, 인천터미널 물류단지, 인천 서부산업단지 등 기업체 종사자 다수가 잠재수요로 거론된다. 청라국제도시와 영종국제도시를 잇는 제3연륙교가 개통되면 영종국제도시 내 종사자 유입이 기대된다. 문의 010-2732-9283