高강도 아파트 규제 반사이익 기대되는 수익형 부동산은

정부의 고강도 주택시장 규제가 이어지면서, 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산이 반사이익이 기대되고 있다.

오는 8월부터 수도권 대부분 지역과 지방 광역시의 전매제한이 강화되는 등 아파트에 초점을 맞춘 주택시장 규제가 잇따르자 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔에 수요자들의 관심이 쏠리는 모습이다.

국토교통부가 지난 2월 발표한 2.20 부동산대책을 통해 조정대상지역이 추가 지정됐으며, 조정대상지역 내 주택담보대출 규제가 강화됐다.

또 올해 3월부터 조정대상지역의 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화 됐으며, 조정대상지역 1지역의 경우 소유권 이전 등기일까지로 전매제한이 강화됐다.

여기에 국토교통부는 지난달 11일 실수요자 중심의 주택 공급책 일환으로, 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역·지방광역시 도시지역의 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간을 강화하는 내용의 부동산 대책을 추가로 발표했다.

대책이 시행되면 앞으로 기존 6개월이던 전매제한 기간이 소유권 이전 등기 시까지로 강화된다. 이 대책은 주택법 시행령 개정을 거쳐 오는 8월 중 시행될 예정이다.

상황이 이렇다 보니 업계에서는 정부의 주택시장 규제 여파로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 투자자들이 전매제한이 없고, 비교적 규제에서 자유로운 수익형 부동산으로 옮겨갈 것이라는 전망을 내놓고 있다.

특히, 대단지 고정 수요를 확보한 아파트 단지내 상가와 1~2인 가구 등 소규모 가구의 증가 속에 대체 주거상품으로 급부상하고 있는 역세권 주거용 오피스텔에 투자자들의 눈길이 쏠릴 것으로 예상한다.

실제, 지난달 대전에서 분양한 '힐스테이트 도안' 오피스텔은 392실 청약에 8만7,398명이 몰리며 최고 5,993대 1, 평균 222대 1의 우수한 청약 성적을 기록했다. 아울러, 올해 3월 부산에서 분양한 '빌리브 센트로' 역시 일반공급 392실에 1만4,962의 청약접수자가 몰려 화제가 된 바 있다. 두 단지 모두 주거편의를 강조한 오피스텔로, 투자수요자는 물론 실거주 수요자들로부터 좋은 호응을 얻은 것으로 풀이된다.

주요 아파트 단지내 상가도 인기를 끌고 있다. 경기 위축에다 코로나 쇼크 등으로 상가 시장이 얼어붙고 있는 가운데 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 아파트 단지 내 상가는 여전한 인기를 과시하고 있다.

올 상반기 공급된 단지 내 상가 56개 점포 중 단 두 곳을 제외한 54개가 팔렸고, 일부 상가는 분양가의 세 배에 육박하는 가격에 낙찰되기도 했다.

민간 단지의 상가보다 분양가가 저렴할 뿐 아니라 대단지로 이뤄져 배후수요가 풍부하다는 점이 주효했다는 분석이며 LH 단지 내 상가의 이 같은 선전은 상가 시장 전반에 드리운 불황과 대비된다.

전문가들은 LH 단지 내 상가의 인기 요인으로 민간 상가 대비 저렴한 가격을 꼽았으며 또 단지 규모가 커 배후수요가 풍부하다는 점도 영향을 미쳤다는 평가다.

민간업체에서 공급되는 브랜드 상가의 인기는 경쟁률이나 조기 마감 결과로 나타나고 있다.

포스코건설이 지난해 6월 인천 송도국제도시에 선보인 ‘송도 더샵 센토피아’ 단지 내 상가는 최고 320대 1의 청약경쟁률을 기록했으며 계약 시작 하루 만에 60개 실이 모두 완판 됐다. 지난해 7월 롯데건설이 동탄2신도시에 공급한 ‘프런트 캐슬 동탄’ 110실 역시 조기 완판 됐다.

특히, 이번 전매제한 강화대책은 그간 아파트 청약 열기가 뜨거웠던 수도권 대부분 지역과 지방 광역시의 분양권 전매가 사실상 금지되는 것이라 이들 지역에서 나오는 규제 프리 상가나 오피스텔들은 더욱 큰 관심이 모일 것으로 보인다.

장경철 부동산일번가 이사는 “이어지는 아파트 규제와 초저금리의 지속으로 안정적인 투자처인 브랜드 아파트 단지내 상가와 역세권 오피스텔의 인기는 높아질 전망이다”며 “수익형 부동산도 양극화 현상이 벌어지고 있는 만큼 투자시 입지여건과 개발호재 유무를 따져봐야 한다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 단지내 상가·오피스텔 현황

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●신길뉴타운 센트럴자이(아파트 단지내 상가)=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 참고로 2017년 분양에 나선 서울 영등포구 신길뉴타운에 분양하는 '신길 센트럴자이' 아파트가 올해 서울 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 금융결제원 아파트투유 분양정보에 따르면 전날 1순위 청약을 받은 '신길 센트럴자이'는 일반분양 350가구(특별공급 제외) 모집에 1만9906명이 몰려 평균 56.9 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 서울 민간 분양 아파트 중 가장 높은 청약률이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 1833-9508

종로5가역 하이뷰 더광장 투시도

●종로5가역 하이뷰 더광장(오피스텔)=서울특별시 종로구 종로5가 138-4번지 일대에 주거용 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장이 분양을 앞두고 있다. 지하 2층~지상 16층 규모로 주거용 오피스텔 294실, 근린생활시설로 구성되며, 1호선 종로5가역 8번출구 도보 10초 이내의 초역세권 입지다. 종로 대로변에 16년만에 선보이는 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장은 전용면적기준 18.97㎡이며 서울의 명소중 하나인 광장시장 상권 바로 옆 초입지다. 상가는 지하 1층~지상 2층에 공급되며 총 20개 점포로 구성된다. 서울 전 지역으로 진출입하기 수월하고 CBD(종로 주요 업무지구)로 출퇴근하기도 용이하다. 도심과 동대문 상권을 배후로 두고 있고 반경 5㎞ 내 예상 임차 수요는 대학생, 공공기관, 업무지구 종사자 등 31만명으로 추산된다. 개발 호재도 많다. 서울 종로와 을지로 등 노후화된 지역재개발사업과 도시정비사업 추진 등이 이어지고 종로구 예지동 세운재정비촉진지구 통합 개발도 추진되고 있다. 문의 010-2732-9283

힐스테이트 신촌 아파트 단지내 상가 조감도

●힐스테이트 신촌 아파트 단지내 상가=북아현뉴타운 역세권 브랜드 대단지 ‘힐스테이트 신촌’이 이달 중 공개경쟁입찰 방식으로 단지내상가를 분양할 예정이다. ‘힐스테이트 신촌’은 지하 4층~지상 최고 20층, 15개 동, 총 1226세대 규모에 전용면적 37~119㎡를 갖춘 아파트 단지다. 북아현뉴타운 개발사업은 총 5개 구역에서 약 1만2000여 세대 규모로 진행되고 있다. 이미 2개 구역(신촌 푸르지오, e편한세상 신촌)에 2850세대가 입주를 마친 상태로 아현뉴타운 개발과 맞물려 도심 지역 내 대규모 아파트 브랜드 타운으로 거듭날 전망이며 인접시설 및 개발계획으로 상권 확장성도 좋을 것으로 기대된다. 또한 ‘힐스테이트 신촌’ 바로 옆에 이화여대, 추계예술대학교, 서울중앙여자중고등학교가 위치하고 있으며 북아현 뉴타운 내 경의선 횡단교량(과선교) 및 단지 인접 추계예술대학교 기숙사 건립 등으로 주변 유동인구도 크게 증가할 것으로 예상된다. 업종지정 및 제한을 통한 상가 분양으로 단지내상가 투자시 우려되는 상권형성 저해 요인을 사전에 차단한 점도 눈여겨볼 만하다. 단지내상가의 경우 입주 초기에 공인중개사무소 등 특정업종으로 편중된 입점이 진행되는 경우가 많은데 이 때문에 상권이 제대로 활성화되는 시점이 늦는 경우가 많다. 반면 이번 분양은 편의점, 공인중개사무소 등 일부 업종은 지정 호실에만 입점이 가능하도록 해 조기 상권 활성화가 이뤄질 것으로 기대된다. ‘힐스테이트 신촌’ 단지내상가 공개경쟁입찰은 총 18개 호실을 대상으로 진행되며 이달 중 정확한 입찰 내정가 및 일정이 공개될 예정이다. 편의점, 중개업소, 학원, 미용실 등이 선임대 예정에 있다. 문의 1800-7612

클래시아 구리 투시도

●클래시아 구리(오피스텔·상가)=한국자산신탁이 시행하고 창성건설이 시공하는 '클래시아 구리'가 즉시 입주가 가능한 오피스텔과 단지내 상가를 동시에 분양중이다. 2006년 이후 구리에서 처음으로 선보이는 200실 이상 규모의 대단지 오피스텔로 지역 수요자들의 이목을 끌고 있다. 지하 7층~지상 20층 1개동, 전용 19~47㎡ 총 388실 규모로 주차대수는 총 458대이다. 총 17가지 다양한 평면타입으로 구성돼 1인 가구뿐만 아니라 신혼부부, 은퇴부부 등 2~3인 가구도 거주가 가능해 실거주 수요와 임대투자 상품으로서의 장점을 모두 갖췄다는 평가다. '클래시아 구리'는 구리시 수택동에 들어서는 최고층 랜드마크 오피스텔로 수택동 중심상권이 한 눈에 내려다보이는 조망권과 편리한 생활환경 등이 발달해 있다. 단지가 들어서는 구리시 수택동은 중심 상업지역으로 통하는 '돌다리 상권'의 핵심 입지로서, 쇼핑·의료·문화 등 다양한 생활편의시설이 기조성 된 곳이다. 롯데백화점, 구리전통시장 등이 반경 1km내 있어 편리하게 이용할 수 있다. 단지내 상가도 분양중이다. 지상 1~3층에 공급되며 1층 13개 점포, 2층 11개 점포, 3층 12개 점포로 구성되어 있으며 일부는 선임대가 완료되었으며 투자와 동시에 수익이 발생한다. '클래시아 구리'는 경의중앙선 구리역 도보 10분 거리에 위치해 서울 도심으로의 접근이 편리하다. 서울지하철 8호선 별내선과 6호선 구리선 연장도 추진 중으로 도보권역 내에서 다수의 지하철 노선을 이용할 수 있는, '멀티 역세권'의 이점을 갖출 전망이다. 8호선 별내선은 2022년 개통을 목표로 작년 12월 착공했고, 2025년 완공을 목표로 하는 6호선 구리선도 작년 말 기획재정부로부터 예비타당성 조사 대상으로 선정돼 추진 중이다. 도로여건도 우수하다는 평가다. 인근 구리IC를 이용해 북부간선도로와 서울외곽순환도로 접근이 쉽고, 암사대교를 통해 서울 잠실과 강남까지 차량으로 빠르게 접근이 가능하다. 더불어 지상 4층과 5층에는 피트니스시설이 마련되며, 지상 12층에는 하늘공원이 조성돼 입주민들의 휴식처를 제공한다. 또한 오피스텔로는 보기 드물게 1실당 1대 이상의 주차 공간을 제공한다. 문의 031-567-9121