역대급 초저금리에 규제 피한 수익형 부동산 4인방 주목

최근 주택시장에서 통하던 ‘똘똘한 한 채’ 바람이 이미 수익형 부동산에도 불기 시작했다.

8월부터 시행되는 청약제도 강화, 대출규제 강화, 다주택자 양도세 중과 등 연이은 정부의 부동산 규제로 인해 아파트에 비해 상대적으로 규제에서 자유로운 수익형 부동산으로 투자자들이 발길을 돌리고 있다.

특히 아파트 흥행단지 내 단지내 상가와 대규모 지식산업센터 지원상가, 역세권 오피스텔, 섹션 오피스 등이 인기를 끌고 있다.

먼저 아파트 성공분양이 100% 마감된 열기가 아파트 단지내 상가로 이어지고 있다.

아파트 분양흥행으로 단지내 상가 역시 입지와 수요, 미래가치, 상품성 등에서 이미 검증이 완료되었기 때문이다.

특히 청약자가 많이 몰려 청약 경쟁률이 높거나 조기완판된 단지는 그럴만한 이유가 있다는 생각에 상가 분양에 대한 기대감도 덩달아 상승한다.

거기다 브랜드 상가라면 상품성은 더욱 높아진다. 브랜드 상가는 브랜드 인지도를 바탕으로 수요자들에게 각인되기 쉽고, 건설사의 검증된 설계 및 시공능력을 바탕으로 높은 신뢰도까지 갖췄다.

게다가 탁월한 입지선정 능력으로 배후수요까지 확보한 경우가 많아 상가 활성화 및 안정적인 수익창출에 유리하다.

특히 최근에 공급되는 브랜드 단지내 상가는 해당 단지의 특화설계나 테마를 상가에도 적용하는 등 차별화된 경쟁력으로 지역내 랜드마크 상가로 발전할 가능성이 높아 투자안정성까지 확보한다.

또한 단지의 규모가 크면 클수록 그에 따른 고정 수요도 많아지게 되고, 입주민들 입장에서는 단지 내에서 여가시설을 포함한 주거·소비 등을 한 곳에서 누릴 수 있어 이용률뿐 아니라 만족도 역시 높다.

다음으로 대규모로 조성되는 지식산업센터 내 지원상가가 주목받고 있다. 지식산업센터 내 상가는 소비력이 좋은 젊은 기업 근무자들이 주로 이용하기 때문에 상권이 활기를 띨 가능성이 크다.

지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권이 쉽게 활성화된다. 특히 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다.

게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.

또한 주변에 대단지 아파트가 있거나 역세권에 위치하고 있으면 배후수요 및 유동인구까지 잡을 수 있어 투자가치가 더 높다고 볼 수 있다.

4.15 총선에서 여당이 압승하면서 아파트에 대한 정부의 강력한 규제 기조가 이어질 것으로 예상되자 아파트에서 오피스텔로 수요가 옮겨가는 양상을 보이고 있다.

청약에서 6000대 1 가까운 경쟁률이 나오는가 하면 기존 오피스텔 시장에서는 대형 평수의 가격이 오르고 있다.

업계에 따르면 오피스텔 청약은 연일 활기를 띠고 있다. 한국감정원 청약홈에 따르면 최근 분양에 나선 대전 '힐스테이트 도안'의 1순위 청약에는 392실 모집에 총 8만7397명의 신청자가 몰리면서 평균 경쟁률이 223대 1을 기록했다. 1실을 모집한 4군(전용 63㎡ 타입)은 5993명이 신청해 5993대 1의 경쟁률을 보였다.

신세계건설이 부산 남구에 분양한 오피스텔인 ‘빌리브 센트로’도 392실 모집에 1만4962명이 몰려 평균 38대 1의 경쟁률을 보였다.

청약 가점이 치솟아 당첨 확률이 낮아진 아파트와 달리 오피스텔은 청약 자격에 제한이 없다. 오피스텔은 대출 규제가 아파트만큼 심하지 않고, 다주택자 규제도 피할 수 있다.

통상 분양가가 아파트보다 높지 않은 만큼 소액으로 투자가 가능하다는 점에서 오피스텔은 아파트 청약에서 소외된 젊은층 수요도 끌어들일 수 있다.

마지막으로 소규모 창업이 많아지면서 오피스 건물을 분할해 공간 효율을 높인 ‘섹션 오피스’가 최근 분양 시장에서 주목받고 있다.

섹션 오피스는 규모가 큰 업무용 빌딩과 달리 전용면적 40m²이하의 모듈형으로 공간을 분할 설계해 사용자가 원하는 크기로 사용할 수 있는 사무 공간이다.

이처럼 최근 섹션 오피스 분양이 늘어나는 것은 1인 기업이 많아지고 있기 때문이라는 분석이 나온다. 통계청에 따르면 2013년 7만7009개였던 1인 창조기업이 2018년에는 27만7375개로 집계되며 6년간 4배가량 증가했다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 초저금리 바람에 이어지는 아파트 규제로 수익형 부동산이 각광을 받고 있다”며 “규제도 피하면서 초저금리에 수익을 창출하는 알짜 입지 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다”고 말했다.

초저금리, 규제 시대 관심가는 수익형 부동산 현황

-아파트 흥행단지 내 단지내 상가-

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●신길 센트럴자이 아파트 단지내 상가=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 참고로 2017년 분양에 나선 서울 영등포구 신길뉴타운에 분양하는 '신길 센트럴자이' 아파트가 올해 서울 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 금융결제원 아파트투유 분양정보에 따르면 전날 1순위 청약을 받은 '신길 센트럴자이'는 일반분양 350가구(특별공급 제외) 모집에 1만9906명이 몰려 평균 56.9 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 서울 민간 분양 아파트 중 가장 높은 청약률이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 010-2732-9283

-대규모 지식산업센터 지원상가-

과천 대림 디테크 타워(D-tech tower) 조감도

●과천 대림 디테크타워 지식산업센터 지원상가=경기도 과천시 지식정보타운 지식8블록에 최초로 들어서는 지식산업센터인 대림 디테크타워(D-tech tower)가 지원 상가를 먼저 공급하고 지식산업센터는 이후에 분양예정에 있다. 대지면적 6,505.57평, 연면적 47,042.22평, 지하 3층~지상 15층, 주차대수 1,185대며 2020년 7월에 착공에 들어가 2023년 중순경 완공예정이 있으며 지원상가를 먼저 분양예정에 있다. 층별 공급현황을 살펴보면 지하 3~지하 2층은 소형창고, 주차장 등이 지하 1층~지상 2층이 지원상가, 지상 3층~지상 15층까지가 지식산업센터 등으로 구성되며 지산비율은 91.35%(47,097평), 상가비율은 8.1%(3,804평, A동 1,096평/B동 2,708평), 유치원은 비율은 0.6%다. 과천지식 정보타운은 과천시와 경기도시공사가 함께 진행하는 사업으로 지리적 이점이 뛰어난 과천시에 대략적으로 150,000㎡(67,000평)의 땅이 공급되어 첨단 비즈니스의 새로운 중심이 되는 것을 목표로 개발 중인 지역으로 기업 이전이나 사옥 이전을 고려하는 기업들의 입주가 예정되어 있다. 과천지식 정보타운의 최대 장점은 다른 무엇보다도 접근성이라고 볼 수 있으며 서울로 아니면 수도권 어느 지역으로도 한 시간을 넘지 않고 이동할 수 있다는 점이다. 서울, 광교, 판교로 통하는 경부고속도로는 물론 서울 외곽 고속도로, 제2경인고속도로, 서울 외곽 순환 고속도로, 47번 국도, 과천~봉담 고속도로, 안양~성남 고속도로(2017년 개통)은 차량으로 서울 강남, 구로 가산, 중구까지 30분에서 1시간 이내 이동이 가능하다. 사업지 앞에 4호선 신설역사(2024년 예정)가 개통되고 GTX-C 노선을 추진하고 있기 때문에 대중교통으로 이동도 좋을 것으로 보이며 과천 대림 D-TECH TOWER 지식산업센터는 4호선 바로 앞의 역세권에 위치해 있어 '대중교통으로의 접근성'이 높은 건물이라는 평가다. 문의 010-2732-9283

-역세권 오피스텔-

창릉 더하이브 오피스텔 조감도

●창릉더하이브=일산 3기신도시인 창릉신도시 개발의 최대 수혜지인 원흥지구 내에 창릉 더하이브 오피스텔이 분양중이다. 창릉 더하이브는 오피스텔 192실과 상업시설로 구성된 A타워, 오피스텔 234실과 상업시설로 구성된 B타워로 이뤄졌다. 창릉과 서울의 더블라이프를 누릴 수 있는 프리미엄 입지로 투자자는 물론이고 내집 마련을 원하는 실수요자들에게도 많은 관심이 이어지고 있다. 실제로 창릉은 서울에서 가장 가까운 약 58만평 규모의 첨단산업 중심지로 풍부한 배후수요를 자랑한다. 여기에 광역교통망으로 GTX-A노선 창릉역(예정) 및 고양선 신설(예정), 화정-신사간도로 및 서울-문산간고속도로(예정)가 개통을 예정하고 있어 더욱 탄탄한 교통인프라를 기반으로 한 더 높은 미래가치 상승이 기대된다. 오피스텔 내부는 거실과 침실을 분리하는 1.5룸 설계, 빌트인 붙박이장, 수납장 특화, 전 세대 개별 창고 제공으로 공간 효율성을 높였다. 또한 새집증후군 염려가 적은 E0 등급 친환경 마감재 시공과 각층 엘리베이터홀 방범 도어 설치로 임차인의 안전 특화시스템을 적용하는 등 인테리어 혁신과 동시에 건강과 안전에도 신경을 썼다. 그 밖에도 바람물공원, 창릉호수공원(예정) 등이 인접한 숲세권의 그린프리미엄과 이케아, 스타필드, 롯데아울렛 등 대형 복합 쇼핑몰을 중심으로 한 몰세권의 편리함을 갖췄다. 관계자는 "시행사는 하나자산신탁이며 시공사로는 디에이건설이 참여했다. 창릉은 판교의 약 2.7배에 이르는 규모로 다양한 자족시설과 풍부한 인프라를 갖춘 신도시로 조성될 예정으로 자연을 거느린 시티라이프를 원한다면 최고의 선택이 될 것"이라고 전했다. 한편 창릉 더하이브는 현재 근린생활시설과 오피스텔을 동시에 분양하고 있다. 문의 1600-4721

종로5가역 하이뷰 더광장 투시도

●종로5가역 하이뷰 더광장=서울특별시 종로구 종로5가 138-4번지 일대에 주거용 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장이 분양을 앞두고 있다. 지하 2층~지상 16층 규모로 주거용 오피스텔 294실, 근린생활시설로 구성되며, 1호선 종로5가역 8번출구 도보 10초 이내의 초역세권 입지다. 종로 대로변에 16년만에 선보이는 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장은 전용면적기준 18.97㎡이며 서울의 명소중 하나인 광장시장 상권 바로 옆 초입지다. 상가는 지하 1층~지상 2층에 공급되며 총 20개 점포로 구성된다. 서울 전 지역으로 진출입하기 수월하고 CBD(종로 주요 업무지구)로 출퇴근하기도 용이하다. 도심과 동대문 상권을 배후로 두고 있고 반경 5㎞ 내 예상 임차 수요는 대학생, 공공기관, 업무지구 종사자 등 31만명으로 추산된다. 개발 호재도 많다. 서울 종로와 을지로 등 노후화된 지역재개발사업과 도시정비사업 추진 등이 이어지고 종로구 예지동 세운재정비촉진지구 통합 개발도 추진되고 있다. 문의 010-2732-9283

클래시아 구리 투시도

●클래시아 구리=한국자산신탁이 시행하고 창성건설이 시공하는 '클래시아 구리'가 즉시 입주가 가능한 오피스텔과 단지내 상가를 동시에 분양중이다. 2006년 이후 구리에서 처음으로 선보이는 200실 이상 규모의 대단지 오피스텔로 지역 수요자들의 이목을 끌고 있다. 지하 7층~지상 20층 1개동, 전용 19~47㎡ 총 388실 규모로 주차대수는 총 458대이다. 총 17가지 다양한 평면타입으로 구성돼 1인 가구뿐만 아니라 신혼부부, 은퇴부부 등 2~3인 가구도 거주가 가능해 실거주 수요와 임대투자 상품으로서의 장점을 모두 갖췄다는 평가다. '클래시아 구리'는 구리시 수택동에 들어서는 최고층 랜드마크 오피스텔로 수택동 중심상권이 한 눈에 내려다보이는 조망권과 편리한 생활환경 등이 발달해 있다. 단지가 들어서는 구리시 수택동은 중심 상업지역으로 통하는 '돌다리 상권'의 핵심 입지로서, 쇼핑·의료·문화 등 다양한 생활편의시설이 기조성 된 곳이다. 롯데백화점, 구리전통시장 등이 반경 1km내 있어 편리하게 이용할 수 있다. 단지내 상가도 분양중이다. 지상 1~3층에 공급되며 1층 13개 점포, 2층 11개 점포, 3층 12개 점포로 구성되어 있으며 일부는 선임대가 완료되었으며 투자와 동시에 수익이 발생한다. '클래시아 구리'는 경의중앙선 구리역 도보 10분 거리에 위치해 서울 도심으로의 접근이 편리하다. 서울지하철 8호선 별내선과 6호선 구리선 연장도 추진 중으로 도보권역 내에서 다수의 지하철 노선을 이용할 수 있는, '멀티 역세권'의 이점을 갖출 전망이다. 8호선 별내선은 2022년 개통을 목표로 작년 12월 착공했고, 2025년 완공을 목표로 하는 6호선 구리선도 작년 말 기획재정부로부터 예비타당성 조사 대상으로 선정돼 추진 중이다. 도로여건도 우수하다는 평가다. 인근 구리IC를 이용해 북부간선도로와 서울외곽순환도로 접근이 쉽고, 암사대교를 통해 서울 잠실과 강남까지 차량으로 빠르게 접근이 가능하다. 더불어 지상 4층과 5층에는 피트니스시설이 마련되며, 지상 12층에는 하늘공원이 조성돼 입주민들의 휴식처를 제공한다. 또한 오피스텔로는 보기 드물게 1실당 1대 이상의 주차 공간을 제공한다. 문의 031-567-9121

-섹션 오피스-

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 5월 중 공급할 예정이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407