수익형 부동산 투자 해법, 단타지고 장타 안정성 뜬다

최근 대출규제가 강화되면서 대출을 받아 투자하는 ‘레버리지 투자’에 적신호가 켜질 전망이다.   

   

지난해만 해도 네 번에 걸쳐 발표된 강력한 규제들로 부동산 거래절벽이 심화될 것으로 보이기 때문인데 업계에서는 보다 안정적인 부동산상품에 수요자들의 관심이 집중될 것으로 내다보고 있다.   

  

정부는 지난해 10월 가계부채종합대책을 통해 중도금 대출한도와 보증한도를 낮추면서 가계부채를 잡고, 신(新) DTI와 총부채원리상환비율(DSR)을 도입하겠다고 밝혔다.      

이외에도 금리 인상과 올해에 추가대책 발표가 예상되면서 추후 레버리지 투자 위축이 불가피할 전망이다.  

   

여기에 잇따르는 규제로 풍선효과를 봤던 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산도 이번 가계부채종합대책의 영향을 받을 것으로 보인다.     

올 3월부터 부동산 임대업자 대출에 대한 여신심사가이드라인이 도입된다. 차주의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 참고지표로 운영한다는 방침이다.      

임대업 이자 상환비율은 연간 이자비용에서 차지하는 연간 임대소득으로 임대소득이 이자비용에 미치지 못하면 대출을 받기 어려워질 전망이다.     

업계에서는 부동산 시장으로 흘러가는 투기성 자금이 막히면서 그동안 규제를 빗겨간 수익형 부동산에도 영향이 있을 것으로 내다보고 있다.      

때문에 이럴 때일수록 단타(단기투자의 줄임말)성 레버리지 투자보다 장타(장기투자의 줄임말)로 안정적인 수익을 얻을 수 있는 지역에 상품에 투자하는 것이 보다 안전하다고 전언한다.    

 

장경철 부동산일번가 이사는 “정부가 투기성 자금에 대한 원천적 봉쇄를 선언하면서 단기간에 이득을 보는 수익형 분양상품은 실효성이 떨어진다”며 “고위험성 수익에 현혹되기보다 장기적 안정성에 초점을 맞춰 배후수요가 탄탄한 지역과 사업주체가 확실한 부동산상품에 투자하는 것이 보다 안전한 투자방법”이라고 말했다.

     

장기적+안정성 담보 수익형 부동산 투자처 현황  

   

엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산 및 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.   

  

●강남 웅진 베어스빌(오피스텔)=서울시 강남구 역삼동에서 선보이는 강남 최초 트윈 복층형 오피스텔 '강남 웅진 베어스빌'이다. 2019년 중순 입주가 예정된 강남 웅진 베어스빌은 지하 4층~지상 16층 규모의 오피스텔 50실, 도시형생활주택 25실로 지어진다. 강남권 조망이 가능한 평균 4m에 육박하는 높은 층고와 더불어 전면 3m 높이의 대형 창문이 설계돼 개방감이 우수하며 복층형 설계로 주거 만족도와 수익성을 끌어올렸다. 전용률이 53.6%에 달하며 실사용전용률은 무려 76.6% 수준에 이르는 데다 서비스(다락방) 면적을 포함하면 A타입 구 11.34형 B타입 구 10.56형 C타입 구 8.42형으로 실거주 공간으로 확장된다. 복층형 구조로 다락 공간(환기창 채택)과 수납공간 등 공간활용도가 극대화되며 실내에는 풀 퍼니시드 시스템이 적용돼 입주민 편의를 도모한다. 삼성전자 및 관련 기업체 약 73,590개 업체를 기반으로 한 비즈니스 수요가 풍부하며 도소매업체 수 2만 7,000여 개, 종사자 수 18만 5천 명, 교육서비스업체 수 5천여 개. 종사자 수 4만 3천여 명 등 각종 업무 타운이 강남에 집중돼 있어 주거시설 수요층이 상존하고 있다. 또한 이 오피스텔은 강남역-양재역 사이에 위치해 2호선 및 신분당선 강남역과 3호선 및 신분당선 양재역 도보 10분 내 이동 가능하며 지하철 이용 시 신분당선 연장선 개통으로 강남역-광교 30분, 강남역-판교역 13분, 강남역-분당(정자역) 16분이면 각각 닿을 수 있다. 또한 단지 주변에 간선버스, 지선버스, 광역버스, 공항버스 등 다양한 버스 노선 구축돼 대중교통을 이용한 이동도 편리하다. 게다가 고속버스터미널과 남부터미널을 비롯해 반포IC, 서초IC, 경부고속도로, 올림픽대로, 강변북로, 양재대로, 남부순환로, 분당-내곡 도시고속도로, 강남대로, 도곡로(대치 학원가) 등을 가까이에서 이용할 수 있는 사통팔달의 교통환경을 갖춰 서울권 전 지역 및 수도권 접근성을 갖췄다.     

●센트럴돔 그랑트리 캐슬(상가)=경기도 시흥시 은계지구에 단일 상권 최대 규모의 대형상업시설 ‘시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬’ 상가가 들어선다. 은계지구는 입주 세대수가 1만 3,069세대에 달하는 미니신도시급 택지지구로 일부 지구를 제외하고 2018년에 조성이 완료된다. 미니신도시급 택지지구지만 상업시설 부지는 약 2.2%로 턱없이 부족한 상태이며, 시흥시 중심상권은 노후화된 은행동 문화거리와 유흥 및 오락시설이 밀집된 롯데마트 인근 상권으로 현재 단일 대규모 상업시설은 없는 상태이다. 신개념 상업시설인 빌리지몰 형태로 들어서는 은계지구 최대 규모 상업시설 ‘시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬’은 연면적 약 4만 8000㎡, 지하 2층~지상 3층 총  431실 규모로 건설된다. 경기도 시흥 은계지구 준주거1블록에 들어서며, 4면이 도로와 접해 있고 입구부터는 점포가 일렬로 배치돼 스트리트몰의 형태를 갖춰 높은 개방성과 가시성으로 유동인구를 끌어 모을 수 있도록 설계되었다. 또한 내부로 들어서면 인사동 쌈짓길처럼 계단 없이 나선형으로 전층이 연결되도록 설계됐다. 외관은 북유럽스타일 디자인과 파사드 디자인으로 선보일 예정이며, 내부에 마을(Village), 숲(Foret), 계곡(Valley), 골목(Alley), 집(Haus) 등 5개의 테마존(zone)으로 구성하여, 쇼핑객들이 지루하지 않도록 만들었다. 또한, 주변 환경과 연계해 집객력을 더욱 높일 예정이다. 근처에 있는 호수공원과 연결되는 산책로가 조성된다. 호수공원 조성공사는 내년 봄에 시작한다. 교통여건으로는 서울외곽순환고속도로와 제2경인고속도로가 인접해 시내외로의 이동이 편리하다. 또한, 소사~원시선이 2018년 개통을 앞두고 있으며, 신안산선 복선전철도 2023년 개통 예정이며 중도금 무이자 혜택이 적용된다.      

●영등포뉴타운 꿈에그린 스퀘어(상가)=한화건설이 공급하는 '영등포뉴타운 꿈에그린 스퀘어'가 눈길을 끈다. 서울시 영등포구 영등포동 7가 29-1번지 일대에 연면적 1만2,085㎡, 지하 1층~지상 2층, 총 129실 규모다. 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권 상가이면서, 대로변을 따라 길게 늘어선 스트리트 형식으로 설계해 먹거리 및 즐길거리가 연결되는 상권이 형성됨에 따라 유동인구를 자연스럽게 흡수할 수 있는 구조이기 때문이다. 특히, 지하철 역사와 직접 연결돼 지하철 이용객이 지하 및 지상층 상가로 바로 연결되어, 저층부 뿐 아니라 상업시설 전체의 활성화가 기대된다. 영등포뉴타운 꿈에그린 스퀘어는 아파트, 오피스텔의 고정수요 뿐 아니라 단지와 인접한 1,500여 가구를 고정 수요로 확보하고 있으며, 반경 1km 내에 위치한 3만여 가구와 일평균 약 7만의 역세권 유동인구를 배후수요로 갖추고 있어 영등포를 대표하는 또 하나의 명소가 될것으로 전망된다. 여기에 개발초기 단계인 영등포뉴타운이 개발됨에 따라 더욱 가치가 높아질 것으로 보인다. 영등포뉴타운 개발이 진행되면서 배후수요가 증가하고, 뉴타운 거주자들이 직접적으로 이용할 수 있는 역이 5호선 '영등포시장역'임을 비춰봤을시 역 주변 상권이 더욱 발전할 것으로 예상된다. 이에 뉴타운 개발 초기에 들어서는 이 곳은 영등포뉴타운의 중심 상권으로 자리할 가능성이 높으며, 향후 상가가 완공되는 시기에는 인근으로 유동인구와 배후수요는 더욱 늘어나 인근으로 상권이 활성화될 것으로 보인다. 준공시기는 2020년 10월 예정이다.