오피스텔 투자 수익률…원룸이 좋을까, 투룸이 나을까

초강력 아파트, 재건축 규제여파와 저금리 속에 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있는 오피스텔 투자시 임대 수익률이 어디가 나을지에 관심이 쏠리고 있다.      

아파트 같은 평면으로 주목을 받고 있는 투룸형 오피스텔인 원룸텔은 역세권에 위치했을 때 가장 높은 수익률이 높은 것으로 나타났다.     

 

수익형 부동산 업계에 따르면 오피스텔 임대 수익률은 입지와 상품성에 따라 천차만별인 것으로 나타났는데 오피스텔은 입지와 상품의 궁합이 잘 맞아야 높은 수익률을 기대할 수 있다. 

한 수익형 부동산 전문 업체가 아파트값이 비싼 강남3구와 분당권, 역세권, 대학가, 오피스 빌딩 밀집 지역, 신도시·택지지구 등 지역별로 오피스텔 상품을 원룸과 투룸으로 나눠 각각의 임대수익률을 분석한 결과 원룸은 명동이나 강남역 등 오피스 밀집 지역에서 수익률이 5.78%로 가장 높은 것으로 나타났으며 이어 역세권(5.53%), 대학가(5.2%), 강남·분당권(5.01%), 신도시·택지지구(4.86%) 등 순이었다.      

반면 투룸은 마포역, 신도림역, 영등포역 등 역세권(5.5%)에서 수익률이 가장 좋았다. 업무밀집 지구(5.22%), 대학가(5.2%), 강남·분당권(5.06%), 신도시·택지지구(4.47%) 등이 그 뒤를 이었다. 

지역만 놓고 보면 역세권 오피스텔에 역시 투자해야 유리할 것 같다. 역세권에 위치한 오피스텔의 임대 수익률이 5.52%로 가장 높은 것으로 집계됐는데 업무 밀집 지역이 5.5%로 뒤를 이었으며 대학가(5.2%), 강남권(5%) 등 순이었다. 

     

신도시·택지지구 임대수익률(4.67%)이 가장 낮았다. 오피스텔 투자에서 역세권 입지를 강조하는 것은 이 때문인데 대중교통이 편리해야하고 지하철의 경우 역에서 도보 5분 거리 이내에 위치한 오피스텔 수익률이 높다.     

신도시·택지지구는 교통망과 기반 시설이 확충되려면 시간이 걸리기 때문에 최소 5년 이상 지나야 임대료가 적정 수준으로 회복되는 경향이 있는데 이에 대체로 초기엔 임대 수익률이 낮다. 

상품별로는 원룸(스튜디오형)이 투룸보다 수익률이 높았다. 원룸은 5.28%인데 반해 투룸형은 5.09%였다. 다만 원룸 수익률은 지난해 같은 달(5.3%)보다 0.02%P 떨어졌지만 투룸형은 같은 수준을 유지했다.      

지금까지 원룸 위주로 오피스텔이 공급된 탓에 원룸은 공급 과잉 양상이 빚어졌지만 투룸은 물량이 상대적으로 적은 편인데다 전세난으로 아파트에 살던 세입자들이 오피스텔 시장에 새로 진입했기 때문으로 분석된다.   

   

오피스텔도 전셋값이 치솟고 임대수익률은 하락하면서 이른바 ‘갭투자’를 노리는 이들이 늘고 있는데 공급 과잉 우려가 있어서 주의해야 한다는 지적이다.

KB국민은행 주택가격동향 조사에 따르면, 2017년 4월 서울 오피스텔 전세가율은 77.4%로 전년 동기(76.9%) 보다 0.5%포인트 올랐는데 경기도 역시 82.6%로 1%포인트 올랐으며, 특히 인천은 4.1%포인트나 오른 79.8%포인트를 기록한 반면 임대수익률은 하락하고 있다. 서울 지역 임대수익률은 5.03%로 5%선마저 무너질 기세다. 경기(5.49%)와 인천(6.40%) 역시 하락세가 이어지고 있다.

오피스텔 전셋가율과 임대수익률이 반대로 움직이는 것은 ‘수요와 공급’에 따른 결과다. 세입자들은 월세보다 전세를 바라는 수요가 많지만 집주인 입장에서는 전세보다는 월세로 공급하고 싶어한다.    

  

그 결과 전세가는 오르고 월세는 하락하는 셈이다. 이에 개발 호재 등으로 매매가가 오를 가능성이 있는 지역들을 중심으로 갭투자가 성행할 조짐을 보이고 있다.     

그러나 일각에서는 오피스텔 공급 과잉을 우려하며 옥석을 가려 투자해야 한다는 지적이 나온다.      

부동산114에 따르면 전국 오피스텔 신규 분양 물량은 2013년 3만9309실에서 꾸준히 증가해 2016년에는 7만718실로 두 배 가까이 늘었다. 오피스텔의 대체제가 되는 도시형 생활주택이나 소형 빌라도 크게 늘어난 상황이다.

장경철 부동산일번가 이사는 "1인가구가 500만명이 넘어서면서 수익률만 생각한다면 직주근접형 원룸형이 유리하며 특히 서울 강북권 역세권이나 서울 도심 및 강남 접근성이 좋은 신도시나 택지지구을 주목해야 한다“며 ”최근 신혼부부나 젊은층은 최근 청약제도의 개편으로 당첨 확률이 떨어지고 소형 아파트의 분양가가 천정부지로 치솟고 있는 가운데 투룸이 대안으로 떠오르고 있다“고 말했다.    

  

원룸·투룸 혼합 공급 분양중인 오피스텔 현황     

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산 및 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.     

●하남풍산 메트하임=경기도 하남 덕풍동에 들어서는 주거형 오피스텔 '하남풍산 메트하임'이 분양에 나섰다. 이 오피스텔은 하남 풍산지구에 지하 5층~지상 10층에 168실 규모로 들어선다. 내년 3월 준공 예정이다. 올해 말 개통 예정인 5호선 풍산역과 이마트 하남점을 비롯해 근린공원과 도서관 등이 인접해 있다. 원룸형인 전용면적 25.68㎡가 152실로 대부분을 차지한다. 투룸형인 33.11㎡(8실)와 쓰리룸인 43.04㎡(8실)도 일부 포함됐다. 시공은 중견 건설사인 서울건축PCM건설이 맡았다.      

●구리갈매1차 대방디엠시티=구리갈매지구에서 ‘구리갈매1차 대방디엠시티’가 선착순 동호지정 분양을 진행한다고 밝혔다. 구리갈매1차 대방디엠시티 오피스텔은 원룸(20A, 20B, 26C) 209실, 투룸(35D, 35E, 35F) 147실로 종합 총 356실의 대단지이다. 구리갈매 대방디엠시티는 경춘선 갈매역 도보 3분 거리로 초역세권에 위치하고 있으며, 서울 신내역까지 단 한정거장 차이로 서울 접근성이 매우 뛰어나다. 특히 최상층인 10층 오피스텔의 경우, 1.95m 높이의 다락층을 갖추고 있어 추후 프리미엄 가능성이 높으며, 초기수요가 더욱 뜨거울 것으로 예상된다. 또 중도금 전액 무이자대출을 실시하면서 계약자는 금리인상 등 자금에 관한 걱정을 덜 수 있게 되었다. 구리갈매1차 대방디엠시티의 가장 큰 강점은 입지조건이라 할 수 있다. 경춘선 갈매역 초역세권으로 갈매역 유동인구와, 바로 앞 모다아울렛 이용인구 및 아울렛 직원 수요, 그리고 우측 상업시설 유동인구를 동시에 흡수할 수 있는 최적의 입지이다. 게다가, 서울과학기술대, 서울여대, 삼육대가 인접하여, 대학생 수요까지 흡수할 수 있다. 뿐만 아니라 최근 구리갈매지구 개발호재로 경기북부2차 테크노밸리 지역으로 구리시, 남양주시가 선정이 되었다. 해당 지역은 구리갈매지구 바로 옆 부지로 첨단지식산업단지와 주거복합시설이 들어서며 2026년 완공될 예정이다. 이번 사업으로 구리시는 약 1만 3000여개의 일자리 창출과 1조 7000억원의 직간접적 파급효과를 기대할 수 있게 되었다.      

●의정부 노블리안시티스타=경기북부 행정, 문화, 교통의 중심으로 떠오르고 있는 의정부에 들어서는 '노블리안시티스타'가 주목받고 있다. 지하 3층~지상 19층 규모로 공동주택 261세대, 오피스텔 34세대로 구성되는 '노블리안시티스타'는 도시형생활주택 오피스텔로 공동주택은 전용면적 22.93㎡~46.49㎡의 강소형 주택으로 A타입(169세대), B타입(15세대), C타입(77세대)이며 오피스텔은 전용면적 28.11㎡~56.78㎡로 A타입 22실, B타입 2실, C타입 10실로 구성된다. 의정부 중심에 들어서는 '노블리안시티스타'는 인근에 의정부역, 의정부 중앙역, 시외버스터미널이 위치해 편리한 교통을 갖추고 있으며 조깅과 자전거도로가 마련된 중랑천 및 부용천 등을 통한 쾌적한 그린라이프도 누릴 수 있다. 신세계백화점, 의정부 젊음의 거리, 의정부 제일시장 등의 편의시설 또한 도보로 이용 가능하며 의정부시청, 경기도청 북부청사, 의정부경찰서 등 관공서는 차량으로 5분 이내에 이동할 수 있다. 또한 공실 발생 시 임대관리업체에서 임대료를 보장해주는 10년간 임대보장 혜택도 제공해 수요자들의 부담도 덜었다. 서울과의 접근성도 용이해졌다. GTX C노선, 의정부~양주까지 연장되는 지하철7호선, 동부간선도로 지하화, 구리~포천간 고속도로, 의정부IC와 호원IC 등 호재가 이어졌기 때문이다. 특히 GTX C노선이 개통 시 의정부에서 강남까지 20분대에 이동이 가능해진다.