알면 좋은 ‘수익형 부동산’ 투자 원칙과 알짜 상품은

부동산 시장은 크게 비수익형 부동산과 수익형 부동산으로 나눌 수 있다. 그 동안 저금리의 혜택을 톡톡히 본 수익형 부동산은 슬금슬금 대출금리가 오르고 있는 건 부담이지만 여전히 여유자금이 있는 투자자들은 안정적인 수익이 나오는 수익형 부동산을 선호하고 있다.

또한 수익형 부동산은 아파트와 재건축에 대한 초강력 규제에 대한 반사이익으로 투자처를 잃은 자금들이 눈독을 들이고 있는데 투자할 때 꼭 명심해야 할 원칙들이 있다.

먼저 입지를 가장 중요하게 봐야 한다. 입지는 수익형 부동산 투자 수익 측면에서나 리스크 관리 측면에서 거의 전부를 좌우한다고 해도 과언이 아니기 때문이다.  

    

결론은 입지부터 먼저 판단하고 그 다음에 수익성이나 임차인 등의 요소를 따져봐야 한다.따라서 해당 부동산의 입지가 지하철 역세권인지 생활 동선이나 유동인구가 안정적으로 이어지는지 등을 꼼꼼하게 봐야 한다.

      

교통 여건면에서는 버스 노선보다는 지하철 등 역세권의 부동산이 제대로 된 가치를 발휘하는 경우가 많다.

      

수익형 부동산 시장도 지역별, 상품별 양극화 및 차별화가 심해지고 있어 단일 역세권보다는 환승역세권이나 다중 역세권 입지를 갖췄는지도 따져봐야 하며 상품별 경쟁력은 주차능력, 전용률, 부대시설 등을 따져 봐야 한다. 

그 다음으로 임차 대상을 잘 살펴야 한다. 과거에는 상가투자의 경우 입지가 절대적이지만 이제 상가가치를 결정하는 주요 요소는 임차인에게 달렸다는 게 지론이다.     

이처럼 우량 임차인의 확보 중요성이 강조되면서 상가 분양시장에서 ‘우량 입점 상가’에 대한 인기가 높아지고 있다. ‘우량 임차인’을 확보한 ‘상가’가 상가시장에서 당연 화두로 떠오르고 있다.     

‘우량 임차인’이란 운영능력과 자금력을 확보하고 장기간 임대가 가능해 매월 고정적으로 임대료를 납부할 수 있는 임차인으로 대형 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관, 병원, 멀티플렉스 영화관, 기업형 슈퍼마켓(SSM) 등이 대표적인 업종이다.

오피스텔의 경우 특성상 주요 임차인은 직장인이다. 물론 대학생도 주요 임차인군에 속하지만 대학가 주변은 방학 등의 계절적 요인으로 공실률이 높은데 비해 업무지구 인근에 있는 오피스텔은 공실률 부담이 적다는 장점이 있다.      

또 소득이 있는 임차인의 경우 임대료 연체확률도 적어 안정적인 수익을 누릴 수 있다는 장점이 있다.특히 대규모 업무밀집지구와 산업단지 오피스텔은 생활인프라가 풍부하고, 입주업체나 산업단지 종사자들을 중심으로 두터운 실수요층을 형성하고 있다. 

    

마지막으로 단지 규모도 살펴야 한다. 실제 단지 규모가 클수록 월세도 높은 것으로 나타났다.  

    

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 경기 성남시 분당구 일대의 ‘판교역 SK HUB’(2014년 입주)는 전용면적 27㎡가 보증금 3000만원에 월세 90만원 가격대를 형성하고 있으며 1084실 규모의 대단지다.  

   

반면 인근 ‘리버스토리’(91실, 2011년 입주)는 전용 30㎡ 기준 보증금 1000만원에 월세 80만원, ‘엠코헤리츠 1단지’(426실, 2014년 입주)는 전용 29㎡ 기준 보증금 1000만원에 월세 70만원 선에 거래됐다.     

대규모 오피스텔은 소규모 단지보다 공용 관리비를 줄일 수 있다는 점에서 경쟁력을 갖는다. 오피스텔 관리비는 세대별로 나눠 부과하므로 월세와 별도로 관리비도 부담해야 하는 임차인 입장에서는 매력적일 수밖에 없다.     

또 단지 규모가 큰 만큼 주차장이 넓게 조성되고 커뮤니티 시설 등도 대단지에 걸맞은 규모로 마련된다.  

   

장경철 부동산일번가 이사는 “아파트 등 주택의 경우 직접 거주 목적으로 구입하는 경우가 많기 때문에 학군이나 조망권 및 일조권 등 주거환경 등을 중시하지만 수익형 부동산은 수익률을 높힐 수 있는 여건이 조성되어 있는지가 중요하므로 인근에 대기업 수요나 산업단지 등이 있는지 살펴봐야 한다”고 말했다.      

수도권에 분양중인 알짜 수익형 부동산 현황     

엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산 및 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.     

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타(도시형 생활주택, 오피스텔)=경기북부 행정, 문화, 교통의 중심으로 떠오르고 있는 의정부에 들어서는 '노블리안시티스타'가 주목받고 있다. 지하 3층~지상 19층 규모로 공동주택 261세대, 오피스텔 34세대로 구성되는 '노블리안시티스타'는 도시형생활주택 오피스텔로 공동주택은 전용면적 22.93㎡~46.49㎡의 강소형 주택으로 A타입(169세대), B타입(15세대), C타입(77세대)이며 오피스텔은 전용면적 28.11㎡~56.78㎡로 A타입 22실, B타입 2실, C타입 10실로 구성된다. 의정부 중심에 들어서는 '노블리안시티스타'는 인근에 의정부역, 의정부 중앙역, 시외버스터미널이 위치해 편리한 교통을 갖추고 있으며 조깅과 자전거도로가 마련된 중랑천 및 부용천 등을 통한 쾌적한 그린라이프도 누릴 수 있다. 신세계백화점, 의정부 젊음의 거리, 의정부 제일시장 등의 편의시설 또한 도보로 이용 가능하며 의정부시청, 경기도청 북부청사, 의정부경찰서 등 관공서는 차량으로 5분 이내에 이동할 수 있다. 또한 공실 발생 시 임대관리업체에서 임대료를 보장해주는 10년간 임대보장 혜택도 제공해 수요자들의 부담도 덜었다. 서울과의 접근성도 용이해졌다. GTX C노선, 의정부~양주까지 연장되는 지하철7호선, 동부간선도로 지하화, 구리~포천간 고속도로, 의정부IC와 호원IC 등 호재가 이어졌기 때문이다. 특히 GTX C노선이 개통 시 의정부에서 강남까지 20분대에 이동이 가능해진다.  

   

●힐스테이트 범계역 모비우스(오피스텔)=경기도 안양시 범계역 인근에는 현대건설이 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’를 공급할 예정이다. 최고 43층, 2개동으로 조성되며 오피스텔은 총 624실로 구성된다. 사업지는 NC백화점 평촌점이 있던 자리로 범계역을 통해 서울 및 광역 접근성이 우수하다. 여기에 안양시청과 동안구청, 안양우체국 등 공공시설이 가깝고 평촌 로데오거리 상권 이용도 용이해 편리한 주거생활을 누릴 수 있다.  

   

●센트럴돔 그랑트리 캐슬(상가)=경기도 시흥시 은계지구에 단일 상권 최대 규모의 대형상업시설 ‘시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬’ 상가가 들어선다. 은계지구는 입주 세대수가 1만 3,069세대에 달하는 미니신도시급 택지지구로 일부 지구를 제외하고 2018년에 조성이 완료된다. 미니신도시급 택지지구지만 상업시설 부지는 약 2.2%로 턱없이 부족한 상태이며, 시흥시 중심상권은 노후화된 은행동 문화거리와 유흥 및 오락시설이 밀집된 롯데마트 인근 상권으로 현재 단일 대규모 상업시설은 없는 상태이다. 신개념 상업시설인 빌리지몰 형태로 들어서는 은계지구 최대 규모 상업시설 ‘시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬’은 연면적 약 4만 8000㎡, 지하 2층~지상 3층 총  431실 규모로 건설된다. 경기도 시흥 은계지구 준주거1블록에 들어서며, 4면이 도로와 접해 있고 입구부터는 점포가 일렬로 배치돼 스트리트몰의 형태를 갖춰 높은 개방성과 가시성으로 유동인구를 끌어 모을 수 있도록 설계되었다. 또한 내부로 들어서면 인사동 쌈짓길처럼 계단 없이 나선형으로 전층이 연결되도록 설계됐다. 외관은 북유럽스타일 디자인과 파사드 디자인으로 선보일 예정이며, 내부에 마을(Village), 숲(Foret), 계곡(Valley), 골목(Alley), 집(Haus) 등 5개의 테마존(zone)으로 구성하여, 쇼핑객들이 지루하지 않도록 만들었다. 또한, 주변 환경과 연계해 집객력을 더욱 높일 예정이다. 근처에 있는 호수공원과 연결되는 산책로가 조성된다. 호수공원 조성공사는 내년 봄에 시작한다. 교통여건으로는 서울외곽순환고속도로와 제2경인고속도로가 인접해 시내외로의 이동이 편리하다. 또한, 소사~원시선이 2018년 개통을 앞두고 있으며, 신안산선 복선전철도 2023년 개통 예정이며 중도금 무이자 혜택이 적용된다.