서울 오피스텔 시장도 양극화 심화, 강남·마용성 각광

최근 서울의 경우 아파트에 이어 오피스텔 시장의 양극화도 심화되고 있는 것으로 나타났다.

수요가 많은 강남과 마용성(마포구·용산구·성동구) 지역의 집값 상승이 고조되면서 이들 지역을 중심으로 오피스텔 수요도 높아지고 있다.

반면 집값 상승세가 상대적으로 약한 지역은 오피스텔 수요도 분산되는 분위기다.

부동산 업계에 따르면 서울 오피스텔 시장도 강남권과 비강남권으로 나누어지는 양극화 현상이 심한 것으로 나타났다.

오피스텔은 서울 내 아파트를 대상으로 한 규제를 피할 수 있는 대체재로 각광 받았지만 과잉 공급 탓에 서울 안에서도 시장이 양분되는 것으로 업계는 분석하고 있다.

한 수익형 부동산 정보업체에 따르면 지난해 12월 전용면적 40㎡ 초과 기준, 강남3구(서초·강남·송파)와 마용성(마포·용산·성동)이 있는 동남권의 오피스텔 평균 매매가격은 5억8668만원이었으며 도심권 오피스텔의 평균 매매가격은 4억9503만원이었다.

반면 동북권의 평균 매매가격은 2억1913만원으로 절반에도 못 미쳤다.

이에 비해 서울 서남권과 서북권의 평균 매매가는 3억6033만원과 3억9300만원으로 시간이 갈수록 동남권과 동북권의 오피스텔 매매 가격과 격차가 벌어지고 있다.

두 지역의 오피스텔 평균 매매 가격차는 지난해 5월 3억5779만원에서 8월 3억6113만원, 10월 3억6382만원이었다. 12월에는 평균 매매가격 차이가 3억6754만원까지 벌어졌다.

청약 시장에서도 양극화가 심화되고 있는데 서울 중심가 오피스텔은 수요가 넘치는 반면 시내에서 벗어날수록 수요가 줄어 든다.

금융결제원 아파트투유에 따르면 최근 서울 광진구 자양동 ‘건대입구역 자이엘라 오피스텔’은 전용면적 18.12㎡에 거주자 우선 청약률이 평균 35대 1을 기록했다. 126실을 모집하는 전용 18.59㎡에는 466명이 몰려 평균 18.64대 1의 경쟁률을 나타냈다. 서울 여의도 중심가에 있는 ‘브라이튼 여의도 오피스텔’은 전용 59.98㎡에 거주자 우선 청약에 총 3797명이 접수해 평균 151.88 대 1의 경쟁률을 보였다.

반면 지난 10월 서울 강서구 화곡동에서 분양한 ‘SJ라벨라 오피스텔’은 336실 공급에 단 8건이 접수되는 데 그쳤다. 강북구 수유동의 ‘어반빌리움 수유 오피스텔’도 전체 314실 공급 중 17건 만이 접수됐다.

전문가들은 오피스텔 시장이 부진하는 원인으로 ‘수익률 저하’와 ‘초과 공급’을 꼽고 있다.

실제 지난해 12월 기준 오피스텔의 평균 임대수익률은 연 4.91%로 2018년 연 5%대가 붕괴된 이후 하락세가 이어지고 있다.

여기에 지난해 9만실 가까운 역대급 입주물량이 쏟아졌고 2020년에도 전국적으로 7만6979실이 준공될 예정이다. 2019년 분양물량 3만2942실 중 상당수가 미분양으로 남은 상황이어서 향후 전망도 우호적이지 않다. 신규 공급물량 조절책이 필요한 상황이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “아파트에 대한 규제가 이어지면서 서울에서도 개발호재가 풍부한 지역을 중심으로 오피스텔이 인기를 끌고 있다”며 “강남이나 마용성 지역 내 오피스텔도 역세건 등 입지여건이나 주거환경 쾌적성 등에 따라 국지적인 차이도 생길수 있다”고 말했다.

서울 강남·마용성 공급 오피스텔 현황

-강남-

잠실 피스티 조감도

●잠실 피스티=8호선 몽촌토성역과 9호선 한성백제역 중간의 위치한 역세권의 오피스텔인 잠실 피스티의 분양 소식에 실 수요층은 물론 새로운 투자처를 찾는 이들의 관심이 모이고 있다. 잠실 피스티 오피스텔은 송파구 위례성대로 일대에 조성 중이며 연면적 5,484㎡, 지하 4층에서 지상 17층의 규모로 세워진다. 총 4가지 타입의 84개 호실과 3개 호실의 상업 시설을 분양하며 증가하는 반려동물 가구를 위한 펫 엘리베이터와 반려동물 시설공간도 함께 조성된다. 증가하는 1인, 2인 소형 가구에 맞춘 1.5룸, 2Bay, 3Bay 특화설계가 적용되어 공간활용을 높였으며 입주민들이 누릴 수 있는 루프탑과 라운지, 공유오피스와 주방 등 새로운 주거 형태인 콜렉티브 하우스를 선보인다. 주변에는 방이초등학교, 송파초등학교, 잠실중/고등학교 등 학군이 형성되어 있으며 대형 쇼핑몰, 올림픽공원과 종합운동장, 석촌호수, 롯데타워 등도 근거리에 위치해 풍부한 배후수요와 현대 GBC, 국제교류복합지구의 개발호재를 갖추고 있어 미래 가치가 높을 것으로 전망된다. 부동산 관계자는 “잠실 피스티 오피스텔은 역세권의 교통망과 풍부한 배후수요를 갖추고 있어 부동산 투자 층으로부터 관심이 집중되고 있다”면서 “잇따른 규제로 오피스텔 분양 시장이 풍선효과를 얻고 있다”고 말했다. 문의 1800-1393

-마용성-

용산 더힐센트럴파크뷰 광역 조감도

●용산 더힐 센트럴파크뷰=㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에 선보일 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양중이다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’는 지하 4층~지상 20층, 전용면적 21.53㎡~33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다. 지하철 남영역(1호선)과 삼각지역(4·6호선), 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)을 도보로 2~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리하다. 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·롯데하이마트·용산전자상가·CGV·전쟁기념관·국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. 주거생활에 편리한 실용적인 구조로 설계됐고, 내부에는 천정형에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 인덕션, 스타일러, 전자레인지등이 미리 비치돼 주거만족도를 높여준다. 특히, 테라스야외 휴게실 겸 바비큐장이 별도로 개설돼 입주민이면 누구나 이용할 수 있다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 내달부터 개방할 예정이다. 또한, 용산역~서울역 지하화, 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 분양 관계자는 “저금리 속 마땅한 투자처가 없는 상태이고 아파트 대체상품이자 소액투자가 가능해 실수요자나 주택임대업자들의 방문과 문의가 끊이지 않고 있다”고 전하면서, “정부의 강도 높은 규제를 피할 수 있고, 교통요지에 풍부한 임대수요와 개발호재가 많아 적잖은 시세차익이 기대된다”고 강조했다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔은 선착순으로 원하는 동호수지정이 가능하고 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다. 문의 010-2732-9283

용산 글로벌 리버파크 조감도

●용산 글로벌 리버파크=서울 용산구 원효로 3가 277-8번지 외 5필지 일대에 주상복합 단지인 용산 글로벌 리버파크가 분양중이다. 연면적 3,964.00㎡, 지하 2~지상 20층 규모, 총 80세대, 오피스텔 25실(지상 5~9층), 소형 아파트 55세대(지상 10~20층)로 구성되며 지상 2~지상 4층까지 상가로 이뤄진다. 총 5개 타입(A-Type~E-Type), 계약면적 37.29~55.04㎡이며, 분양가는 대략 3억 후반대(부가세 포함)에서 5억 중반(부가세 포함)으로 책정이 되었으며 전용률은 63~66%선이다. 용산 글로벌 리버파크는 원효대로변쪽(A타입, E타입)은 한강조망권이 확보 되었으며 이면도로변은 5층은 테라스형으로 공급된다. 최근 선호도가 높은 1.5룸과 2룸으로 공급되며 내부 구성은 풀옵션 드럼세탁기&건조기, 빌트인냉장고, 일체형비데, 시스템에어컨 2대, 전기 쿡탑, 중문&드레스룸(일부), 한샘 주방가구 등이 있으며 외부에서도 스마트폰 전용앱으로 실내를 제어 가능한 Iot 시스템을 도입했다. 용산 글로벌 리버파크가 들어서는 입지는 용산역(1호선·경의중앙선), 신용산역(4호선), 효창공원역(6호선)을 어디든지 이용할 수 있는 위치해 있으며 여의도 상권, 서울시청, 광화문 상권과도 밀접해 있다. 용산 글로벌 리버파크가 속해 있는 원효로 일대는 용산정비창 부지(용산국제업무지구) 개발후광효과와 여의도 면적의 용산민족공원, 캠프킴부지, 용산전자상가 개발이 본격화할 예정이라 투자자나 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 지역이다. 또한 용산아이파크몰, 이마트, 용산전자상가, 롯데하이마트, IFC몰, 신라면세점, 용산가족공원, 효창공원, 용산전쟁기념관, 국립중앙박물관 등이 인접해 문화생활 및 여가생활을 즐길 수 있는 시설물등이 다수 존재한다. 주변 지하철(1호선, 4호선, 5호선, 6호선, 경의중앙선)을 이용해 도심 및 외곽지역 접근과 강변북로, 내부순환로 이용하며 쉽고, 마포대교, 원효대로, 한강대로를 이용한 도심 지역 접근이 수월하다. 투자가치를 높혀줄 교통호재도 있다. 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 개발호재들이 한창 진행 중이다. 또 용산은 대형 개발호재 이외에도 입지만으로도 서울에서 최고 명당으로 평가를 받고 있다. 남산을 뒤에 두고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수 입지를 자랑한다. 서쪽으로 마포구, 동쪽으로는 성동구와 접한다. 한강변을 끼고 원효대교, 한강철교, 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교 등 7개의 다리가 용산을 지난다. 향후 일정은 다음과 같다. 10월 8일(월) 오피스텔 청약, 12일(월) 오피스텔 계약일, 오피스텔이 분양이 끝나면 일주일 후에 소형 아파트 분양 절차에 들어간다. 오피스텔은 소형 아파트는 계약금 10%에 각각 중도금 50% 무이자, 중도금 40% 무이자(대상자에 따라 대출 제한이 있을 수 있음) 혜택이 주어지며 무이자 적용으로 수요자들의 초기 자금 부담을 낮췄으며 입주는 2022년 5월경 예정이다. 문의 02-882-9287

마포 클레세 투시도

●마포 클레세=마포구 마포구청역 초역세권에서 ‘마포 클레세’가 들어서서 투자자들의 관심을 끌고 있다. 성산동 592-8번지 일대에 위치한 마포클레세는 지하 1층~지상 15층, 전용면적 19~24㎡ 총 208실로 구성됐다. 2인 가구가 살기에도 부담없는 1.5룸 타입의 비중이 높다. 마포 클레세는 최근 주택시장에서 중요시되는 입지적 장점을 두루 갖추고 있는 곳이다. 우선 도보 2분 거리에 지하철 6호선 마포구청역이 위치한 초역세권 오피스텔로 디지털미디어시티역, 합정까지5분, 공덕까지 10분대로 도달 가능하다. 또한 내부순환도로(성산IC)가 인접해 차량을 통해 강북권으로도 쉽게 이동할 수 있다. 추가로 월드컵대교가 올해 개통을 앞두고 있어 여의도 출퇴근 교통 분산은 물론 서남부권 이동도 수월해질 전망이다. 서울에서 보기 드문 쾌적한 자연환경도 돋보인다. 도보 10분 거리에 월드컵공원, 하늘공원, 평화의공원, 노을공원 등이 위치하며, 한강도 걸어서 갈 수 있다. 홈플러스(월드컵점), 메가박스(상암월드컵경기장점), 망원역 인근의 힙(hip)한 거리 등 다채로운 편의시설도 가깝다. 마포구청, 마포구보건소도 바로 옆이다. 탄탄한 배후수요를 확보한 점도 특징이다. 디지털미디어시티, 합정, 공덕, 여의도 등 주요 업무지구로 이동하기 수월해 이곳에 종사하는 직장인 배후수요를 확보했다. 홍익대, 서강대, 연세대, 이화여대도 가까워 학생과 교직원 수요도 뒷받침된다. 빼어난 설계도 주거 만족도를 높여 줄 예정이다. 지역 내 선호도 높은 1.5룸을 비롯해 복층형, 원룸형 등 다양한 타입으로 내놓는다. 동양의 미를 담은 인테리어로 고급스러움도 더했다. 여기에 외부 공개용지를 비롯해 푸른 잔디가 어우러진 옥상정원, 담소 마당(2층) 등을 선보여 입구부터 옥상까지 다양한 휴식 공간을 제공한다. 분양 관계자는 “교통, 자연환경, 편의시설 등 어느 것 하나 부족함이 없는 최고 입지의 오피스텔”이라며 “소형 타입 아파트를 대체할 수 있는 빼어난 설계로 선보이는데다, 주변이 아파트, 오피스텔 등 주거 밀집지역이어서 안전하게 거주할 수 있는 점도 특징”이라고 말했다. 문의 1668-4882