아파트 분양시장 실수요자 개편 내집마련 전략은
최근 분양시장에 실수요자 위주로 개편되면서 내집마련 전략을 어떻게 짜야 할지에 관심이 모아지고 있다.
우선 무술년 올해에도 아파트 분양시장에 큰 장이 선다. 집값 안정을 위한 각종 규제가 잇따르고 있지만, 건설사들은 이미 수년 전 확보한 물량을 내놓을 준비에 한창이다.
사실 정부가 억제하려는 것은 단기 투기수요인데 청약 문턱을 높여 가수요를 걷어낸 만큼 무주택 실수요자에게는 지금이 내 집 마련의 기회일 수 있다는게 업계의 공통적인 견해다.
새 아파트 선호 현상은 갈수록 뚜렷해지고 있는 데다, 침체기에도 입지가 좋은 아파트는 안정적인 시세를 형성한다는 게 불문율이다. 쏟아지는 공급 물량 가운데 알짜를 거머쥐기 위해서는 유망 분양단지가 어디인지, 청약 자격요건에 부합하는지, 자금 여력이 충분한지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
무주택자들은 올해 분양에서 답을 찾아야 하는데 다만 무조건 인기지역으로 갈 것이 아니라 자금 마련 능력에 맞춰 분양가를 보고 판단해야 한다는게 업계의 조언이다.
그렇다면 실수요자 입장에서 언제 어떻게 집을 사는 것이 좋을까? 설 연휴 후 본격적인 이사철이 다가오는 가운데 내 집 마련을 원하는 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 부동산 가격이 너무 오른 데다 금리 인상과 정부의 규제 강화 등이 이어질 것으로 예상되기 때문이다.
지금 집을 사도 되는지 갈피를 잡기가 어려운 시기다. 업계조차도 의견도 엇갈린다. 실수요자라면 기다릴 필요가 없다는 의견도 있고, 상반기까지는 지켜보는 것이 낫다는 의견도 있다. 여기서 공통적인 것은 무리한 대출은 삼가라는 것뿐이다.
매도자나 매수자나 대부분이 관망하는 시기인 만큼 서두르지 않는 것이 좋다는 의견도 나오고 있다.
서울 강남권의 경우 자금조달계획서를 제출하는 것과 국세청의 자금 출처 조사 강화 등이 매수 심리까지 위축시켰다. 단기에 급등한 집값은 실수요자의 부담을 키웠고, 금리 인상까지 겹치면서 고민이 많을 수밖에 없는 상황이라는 것이다.
앞으로 있을 대출 규제 강화와 금리 인상을 감안한 상환능력 점검이 필요하며 빚을 많이 내서 집을 사기 부담스러운 상황이라 보수적으로 접근해야 한다.
만약 기존 주택을 살 경우에는 상반기보다 하반기가 나을수 있다. 올해보다 내년 입주 물량이 많아 하반기로 갈수록 집값이 안정될 가능성이 있기 때문에 상반기에는 상황을 지켜보며 대응하는 것이 좋다는 것이다.
서울의 실수요자라면 지금 집을 사는 것이 좋다는 의견도 있다. 올해도 부동산 양극화가 심화할 것으로 전망되기 때문에 4월 이후 다주택자의 양도소득세가 중과되지만, 서울은 공급이 부족해 가격이 계속 오를 것으로 예상된다.
수도권에서 내 집 장만을 하는 경우라면 서두르지 말고 하반기에 계약하는 것이 좋다. 수도권은 공급이 많아 하반기가 더 유리하기 때문이다.
지방은 부동산이 약세라 당분간 매매보다 전세로 사는 것이 낫다. 서울은 강세, 수도권은 보합, 지방은 하락이 예상되기 때문이다.
원리금 상환액이 소득의 30%를 넘지 않는 범위에서 대출을 실행하는 것이 중요하기 때문에 어느 경우라도 많은 빚을 내면 안 되겠다.
청약 전략은 어떻게 짜야 할까. 청약가점이 높은 무주택자라면 올해 분양시장에서 선택의 폭이 상당히 넓다.
지난해 8·2 부동산대책으로 투기과열지구 및 조정대상지역에서 청약 1순위 자격이 청약통장 가입 후 2년으로 강화되면서 청약경쟁률이 낮아졌기 때문이다. 청약가점제 적용 비율도 늘어 무주택 기간이 길고 부양가족이 많을수록 당첨 확률이 높아진다.
이전에는 강남 인기 단지의 평균 당첨 가점이 60~70점대였으나 최근 청약 문턱이 높아지면서 20~30점대 당첨자도 나오고 있는데 청약가점은 금융결제원이 운영하는 아파트투유(www.apt2you.com)에서 확인할 수 있다.
이에 따라 예비청약자들은 사전에 입지 분석 등을 철저히 해 선별 청약에 나서야 한다. ‘묻지마 청약’을 했다가 당첨돼 계약하지 않으면 해당 청약통장으로는 5년간 재당첨받을 수 없다.
양극화가 심해져 특정 분양단지로 청약 수요가 쏠릴 가능성이 높기 때문에 눈높이를 조금만 낮추면 당첨 가능성은 높아질 것으로 보인다.
신혼부부라면 특별공급 물량을 공략하는 게 유리하다. 3월부터 신혼부부 특별공급 물량이 기존의 2배(공공분양 30%, 민간분양 20%)로 높아진다. 신혼부부 자격도 결혼 5년 이내 1자녀 이상에서 결혼 7년 이내 무자녀로 완화된다.
반면 청약가점이 낮은 경우에는 미계약분을 노려볼 만하다. 미계약분은 청약조건이 안되는데 신청을 했다거나 당첨된 동·호수가 마음에 들지 않아 계약을 포기한 물량을 뜻한다. 대개 분양 물량의 10% 내외로 나오는데 건설사들은 이를 선착순이나 현장 추첨, 인터넷 신청을 통한 추첨 등으로 판매한다. 이때 청약통장은 필요 없다. 다만 미계약분은 잔여 물량이기 때문에 사람들이 선호하는 로열층이나 로열동이 아닐 가능성이 높다.
그러나 가장 중요한 것은 뭐니 뭐니 해도 자금 마련 계획이다. 8·2대책으로 투기과열지구는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 줄어든 데다 지난달 31일부터 신DTI가, 올 하반기에는 신용대출과 마이너스통장까지 모두 산정하는 총체적상환능력비율(DSR) 제도도 시행된다. 갈수록 대출 한도가 줄고 대출받기가 까다로워지는 것이다.
올해는 당첨 확률보다 자금 계획이 더 중요하며 예비청약자는 무리하지 않는 선에서 자금 조달 계획을 마련한 뒤 그에 맞춰 관심 단지가 역세권인지, 학군은 어떤지 등을 냉정하게 살펴봐야 하겠다.
인기 단지의 당첨 안정권은 얼마 일까. 업계 전문가들은 인기 주거지 브랜드 단지의 청약 당첨 안정권에 들기 위해선 가점이 60점대는 돼야 한다고 전망하고 있다. 지난해 청약가점제로 공급된 단지 중 서울 강남 3구에 있는 단지는 당첨자 평균 가점이 60점대를 나타내서다. 작년 서울 전역 39개 단지의 당첨자 평균 가점은 51점이었다. 대형 건설사가 시공한 단지는 그렇지 않은 단지보다 당첨 가점 평균이 높았다.
일부 단지는 ‘로또 분양’ 기대감에 청약자들이 몰리며 당첨 커트라인이 좀 더 높아질 가능성도 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가로 인한 집값 상승을 우려해 분양가를 사실상 통제하고 있어서다. 신축 단지 분양가가 주변 시세보다 조금씩 낮게 책정되는 경우가 많다. 지난해 9월 분양 당시 주택형별로 주변 시세보다 2억~3억원가량 저렴하게 분양된 ‘신반포 센트럴 자이’는 전체 청약 당첨자 평균 가점 70점을 기록했는데 당첨자 최저가점은 64점에 달했다.
반면 서울·수도권 전반적으로는 가점 커트라인이 다소 낮게 잡힐 수 있다는 분석도 나오고 있다. 지난해부터 청약 1순위 자격 요건과 대출규제가 강화된 데다 분양권 전매 제한 적용 지역도 확대돼 청약 시장에서 투자 목적 가수요가 줄었는데 서울 개포 등에선 대단지 물량이 풀리고 재건축 단지 분양이 잇따를 예정인 만큼 당첨 최저가점 수준이 이전보다 낮을 수도 있다.
가점이 충분히 높지 않아도 청약 당첨의 길은 있다. 청약 단지 면적이나 지역 등을 잘 알아보면 당첨 확률을 높일 수 있다. 서울 전역과 경기 과천·분당, 세종 등 투기과열지역에선 전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해 100% 가점제로만 당첨자를 선정한다. 반면 전용 85㎡ 초과 주택은 분양물량의 50%만 가점제로 공급한다. 나머지 물량은 추첨제로 뽑는다. 자금 여유가 있거나 가점제에서 제외되는 유주택자라면 중대형 주택을 노려볼 만한 이유다.
인기 주거지지만 청약 경쟁률이 낮은 지역에선 적은 가점으로도 청약으로 내 집 마련을 할 수 있다. 지난달 경기 과천 부림동 일대에서 공급된 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’(과천주공 7-1단지)은 청약가점이 10점대인 당해지역 당첨자가 여럿 나왔다. 당해지역 당첨자 최저 가점은 전용 84㎡B형에서 나온 15점이었다. 반면 당해지역에서 당첨자를 못 채우고 수도권 기타지역으로 넘어간 물량은 가점 최저점 평균이 60점을 기록했다. 이 단지의 당해지역 1순위는 과천에 1년 이상 거주한 무주택 가구주 중 지난 5년간 청약 당첨 이력이 없는 경우여서 경쟁률이 상대적으로 낮았다.
신혼부부라면 경쟁이 치열한 일반공급 대신 특별공급 물량을 공략해 볼 만하다. 신혼부부들이 인기 단지에 청약하고자 한다면 특별공급을 통해 보다 수월하게 내 집을 마련할 수 있다기 때문에 특별공급에 청약했다가 떨어지더라도 일반공급 청약을 또 넣을 수 있다는 것도 장점이다.
가점 외에 꼭 따져봐야 하는 것이 또 있다. 자신의 청약 기본조건이다. 기껏 청약에 당첨됐다가 조건 부적격자로 청약이 취소되는 경우도 종종 나온다. 국토교통부에 따르면 지난해 청약 부적격 처리된 건수는 2만1800건에 달했다. 총 분양 공급 가구 수 23만1404개의 9.4%에 달하는 수치다. 청약 가점 오류, 가구주·무주택자 여부 오류, 지역 위반 등 단순 실수로 인한 부적격 처리 건이 1만4437건으로 전체의 66% 이상을 차지했다.
청약저축 1순위 자격을 얻기 위해선 청약 통장에 가입한 지 2년이 지나고 납입 횟수 24회를 넘겨야 한다. 통장에는 예치기준금액 이상이 있어야 한다. 예치기준금은 청약신청 지역과 단지 주택형 면적 등에 따라 각각 다르다. 납입 횟수 24회가 넘었지만 금액이 모자란다면 나머지를 일시금으로 넣어도 된다.
가구 상황도 꼼꼼히 파악하는 것이 좋다. 현행 청약가점제는 부양가족 수(35점), 무주택기간(32점), 청약통장 가입 기간(17점)에 따라 가점이 달라지기 때문에 청약 단지 정보만큼 청약자 기본 요건도 꼼꼼히 조사해 청약에 나서야 한다.
마지막으로 청약 통장 없이도 분양 받을 수 있는 '틈새 상품'도 고려 할 만 하다. 최근 주거용 오피스텔, 아파텔, 생활형 숙박시설, 타운하우스 등이 있다.
지난해 9월 청약 1순위 자격이 강화되면서 사실상 젊은 실수요층의 진입이 어려워지면서 청약통장이 필요 없는 틈새 주거상품이 관심을 끌고 있다.
업계에서는 대출규제에다 청약조건 강화로 아파트 분양 시장이 얼어붙자 기타 상품들이 반사이익을 누리고 있는 것으로 보고 있다.
최근 온나라부동산 자료에 따르면 지난해 7월 6만 5605건을 기점으로 전국 아파트 매매 거래량은 지속적으로 내림세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 또한 지난해 10월은 한 달간 거래량인 4만 79건는 1년전 동월7만 4208건 대비 45.9% 급감했는데 이 수치는 8·2 부동산 대책 이후 거래가 눈에 띄게 줄어든 것이며 청약경쟁률도 하락한 것이다.
청약조정대상지역으로 묶인 세종시는 지난해 4월 공급된 '힐스테이트 세종리버파크'가 104.77대 1의 평균 청약경쟁률을 기록했지만 8·2대책 발표 이후 첫 분양된 '우남퍼스트빌2차'는 평균 3.96대 1을 경쟁률에 그쳤다. 반면 청약통장 없이 분양을 받을 수 있는 틈새 주거용 상품들에 대한 열기는 여전히 식지 않고 있는 것으로 나타났다.
지난해 11월 초 현대산업개발이 별내지구 내 공급한 생활숙박시설 '별내역 아이파크 스위트'는 평균 8.74대 1, 최고 23.03대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했는데 총 1100실 대규모 공급에도 계약 시작 3일만에 완판됐으며 지난해 10월 제일건설이 의왕백운밸리에 선보인 민간임대아파트 '의왕백운밸리 제일풍경채 에코·블루'도 43.7대 1의 높은 청약경쟁률을 보였다.
