업무지구·산업단지 직주근접 수익형부동산 관심고조

신혼부부나 직장인 등이 주거지나 소비지 선택시 직주근접성에 대한 중요성을 많이 따지기 시작하면서 직주근접 부동산을 통해 수익을 올릴 수 있는 단지에 대한 관심이 높아지고 있다.

업계에 따르면 수익형 부동산 시장에서 ‘직주근접’은 분양 성패를 가르는 주요 기준 중 하나다.

업무지구, 산업단지 등과 가까울수록 수많은 인근 종사자들의 진입을 기대할 수 있기 때문이다.

특히 출퇴근시간에 교통수요가 몰리는 수도권에서는 이러한 현상이 더욱 극대화된다.

최근에는 단순히 업무지구나 산업단지와 맞붙은 곳보다는 지하철이나 차량을 이용해 쉽게 접근할 수 있는 단지까지 포괄하고 있다.

업무지구나 산업단지의 경우 차량이나 사람의 통행량이 많아 소음이나 공해에 노출되기 쉬운 반면 일정 거리를 두고 떨어져 있으면서 손쉽게 접근할 수 있는 단지는 이러한 단점에서 벗어나있기 때문이다.

이러한 이유로 교통 환경과 퇴근 후 휴식을 취할 수 있는 여가 인프라를 갖춘 직주근접 단지가 관심을 많이 받고 있다.

실수요자 입장에서 보더라도 직주근접 수익형 단지일수록 원활한 출·퇴근이 가능하기에 여가 시간을 늘리는 등 삶의 질을 높일 수 있다.

실제 OECD에서 ‘웰빙 측정 지표’로 통근시간을 활용하고 있을 정도다. 뿐만 아니라 풍부한 수요를 기반으로 공실 걱정을 줄일 수 있고, 안정적인 수익을 기대할 수 있어 투자자들에게도 인기가 높다.

워라밸 환경을 중시하는 트렌드를 선호하는 젊은 세대가 직주근접성과 편의시설을 갖춘 단지가 인기를 끌고 있기 때문이다.

실제로 직주근접에 대한 직장인들의 선호도도 꾸준히 상승하고 있다. KEB하나은행 하나금융경영연구소가 지난 2019년 발표한 보고서에 따르면 거주지와 직장이 동일한 지역(자치구)인 직장인은 절반이 넘는 전체의 51%에 달하는 것으로 나타났다.

나아가 직주근접성이 뛰어나다는 것은 편리한 교통망이 갖춰져 있다는 점과도 연결된다. 부동산 시장에서 교통환경은 상품 가격에 영향을 주는 가장 큰 요소이기 때문에 교통이 편리할수록 상품성 및 미래가치 등에 있어 높은 평가를 기대할 수 있다.

상업시설도 업무지구와 인접한 상가가 유리하기는 마찬가지다. 기본적으로 탄탄한 고정수요가 뒷받침돼 외부요인의 영향을 적게 받기 때문이다.

업계에 따르면 주52시간 근무제, 코로나19로 인한 재택근무 확산 등 워라밸(일과 삶의 균형)을 추구하는 트랜드가 정착하면서 사람들은 원거리 이동에 시간과 에너지를 소모하지 않고 생활반경 내에서 식사나 쇼핑을 하며 여가시간을 여유롭게 보내는 것을 선호하는 분위기다.

근로환경이 점차 개선되면서 여가와 취미생활로 인한 소비가 늘어가고 있는데, 주거지와 직장이 밀집된 지역과 같이 두터운 수요를 확보한 상가로 이 같은 수요가 몰릴 것으로 기대된다는게 업계의 설명이다.

실제 수익형 부동산 시장에서는 업무지구로의 이동이 편리한 단지는 분양 성공을 거듭해왔다.

먼저 서울 여의도 업무지구 인근 오피스텔, 상가는 순식간에 완판(완전판매)이 됐다. 현대엔지니어링이 짓는‘힐스테이트 여의도 파인루체’ 오피스텔 210실이 계약 개시 6일 만에 모두 계약을 완료했다. 상가인 힐스에비뉴 여의도 근린생활시설 39호실은 계약 당일에 마감됐다.

서울 도심에 공급된 오피스텔과 도시형 생활주택도 좋은 실적을 보였다. 지난 2월 서울 중구 중림동에 선보인 '쌍용 더플래티넘 서울역' 오피스텔도 전용 17~32.74㎡ 총 576실을 분양해 평균 4.2대 1, 최고 91대 1의 청약성적을 보이며 단기간에 100% 완판됐다.

서울 사대문 안 마지막 대규모 재개발 사업지인 세운지구에서는 첫 분양으로 대우건설의 '세운 푸르지오 헤리시티'가 청약에 나섰다. 최근 마감한 청약접수 결과 평균 청약 경쟁률 10.7대 1, 최고 청약 경쟁률 34.9대 1로 마감되었다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “오피스텔이나 도시형 생활주택의 주된 입주층이 2030대의 젊은 수요자들이다 보니 직장과 가까운 교통여건이 좋은 지역이 주목을 받고 있다”며 “상가의 경우 상업시설의 잔류 시간을 연장하고 52시간 근무제의 정착으로 가족과 지내는 시간이 늘어난 만큼 가족 단위의 고객에게 만족감을 높여주는 원-스톱 상가가 될 것으로 주목된다”고 말했다.

수도권에 선보이는 직주근접 수익형 부동산 현황

-상가-

신내역 시티원스퀘어 투시도

●신내역 시티원스퀘어=서울시 중랑구 양원지구 내 주상복합용지에 신내역 시티프라디움 주상복합 단지내 상가인 ‘신내역 시티원스퀘어’가 9월경 분양을 앞두고 있다. 지하 4층~지상 40층, 연면적 약 286,367㎡, 아파트 495세대와 오피스텔 943실 전체 1,438세대 고정수요와 약 1.5만 배후새대 독점수요 성공상권 상가로 공급된다. 연면적 약 286,367㎡중에서 근린생활시설(연면적 약 2,629㎡), 판매시설(연면적 약 46,218㎡), 운동시설(연면적 약 5,503㎡)로 구분되며 스트리트형 단지 내 상업시설이다. 지하 2층 판매시설 3호, 지하 1층 판매시설 43호, 지상 1층 판매시설 119호, 지상 2층 판매시설 127호 총 202호의 약 1.5만평 규모 초대형 랜드마크 상업시설이다. 이 상가는 주변 자연친화적 환경의 이점을 살린 쇼핑 거리와 함께 다양한 이벤트를 공유할 수 있는 문화공간으로 조성되며 주차대수는 총 2,232대며 이중 근린생활시설·판매시설·운동시설은 497대가 수용가능하다. 신내역 시티원스퀘어 상가의 최대 장점으로는 단지내 대형복합쇼핑몰로 논스톱 라이프 스타일을 구현했다는 점이다. 또한 접근성과 가시성이 우수한 스트리트형으로 점포를 배치했으며 고객 체류시간을 늘리는 중앙광장을 특화 설계했다. 온가족이 즐기는 패밀리형 친화 설계로 양원지구 내 리딩 상업시설에 걸맞게 지역 최대 규모의 스트리트몰로 조성되어 대형 매장과 다양한 리테일 구성이 가능하다. 여기에 도보권 1.5만여 세대 보유한 블랙홀 상권을 형성해 수익걱정 없는 임대환경을 꾀하고 있다. 트리플역세권(6호선, 경춘선, 면목선(계획))인 신내역 초역세권 프리미엄 입지의 특급상권으로 단지 내 1,438세대 고정수요와 약 1.5만 세대 배후수요를 독점수요로 365일 끊이지 않은 풍부한 집객력을 확보한 앵커시설인 대형체육시설 입점 등으로 양원지구의 핵심상권으로 떠오를 전망이다. 특히 신내역 시티프라디움이 입주하는 시기에는 이미 양원지구내의 주택들이 입주가 이미 진행된 시점이라서 더욱 유리해지며 모다이노칩의 입주와 SH공사 모두 2023년과 2024년에 이뤄지기 때문에 입주하는 시점에는 더욱 가치는 높아지게 된다. SH공사 이전을 통해서 2024년 상반기 약 1,300여 명이 이전하게 되며 인근에 업무시설도 많고 첨단 벤처 단지의 조성으로 이에 따른 고객들도 더 많이 증가가 예상된다. 또한 (주)모다이모칩 사옥도 이전하게 되는데 총 17층 규모로 다양한 패션 관련 회사들이 입주하며 약 4천여 명정도가 상주할것으로 예상되어 이에 따른 직장인들의 수요까지 본 사업지를 이용할 것으로 보여진다. 그리고 신내데시앙플렉스 지식산업센터도 입주를 시작했으며 중랑구 최대 창업복합시설도 조성되어 경제활성화를 통한 긍정적인 요소로 작용하고 있다. 우수한 입지를 갖춘 ‘신내역 시티원스퀘어 상가‘의 투가가치를 높혀줄 개발호재까지 겹치면서 더욱 주목받고 있다. 최근 수도권 주택공급 확대방안을 골자로 한 광역교통개선대책에 해당하는 지역으로 선정됐다. 관계기간 합동부처는 신내역~갈매역에 이르는 대규모 태릉 CC부지에 1만호 규모의 건설 계획과 광역교통개선대책을 발표했다. 세부적으로는 △경춘선 상봉~마석구간 열차 추가 개통으로 출퇴근 시간 10여분 단축 △화랑로 확장 및 화랑대사거리 입체화 △용마산로 지하화 △북부간선도로 묵동IC~신내IC 8차로 확장 △인근 지하철역을 연계한 BRT 신설 등이 포함됐다. 이 계획이 성공적으로 추진되면 ‘신내역 시티원스퀘어’의 미래가치 상승과 함께 수도권 중심부로의 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다. 이 상가는 이미 검증된 입지도 갖췄다. 단지는 지난해 말 개통된 지하철 6호선, 경춘선 신내역, 경의중앙선 양원역 등 3개 노선이 교차하는 ‘트리플 역세권’에 자리 잡았으며 오는 2027년 완공 예정인 면목선(청량리역~신내차량기지)까지 개통되면 교통이 더욱 편리해진다. 또한 송도~서울역~마석 구간에 운행되는 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 오는 2022년 착공한다. 이 노선이 망우역에 개통되면 서울역까지 10분, 청량리역 환승 시 삼성역까지 2개 정거장만 이동하면 도착할 수 있으며 입점는 오는 2023년 11월 예정이다. 문의 1800-7032

송도 형지 글로벌 패션 복합센터 투시도

●송도 형지 글로벌 패션 복합센터=롯데건설이 시공을 맡은 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권 입지의 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립중에 있는 송도국제도시 형지 글로벌 패션 복합센터 내 1, 2층 판매시설이 그 대상이다. 형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 12,501.6㎡(약 3,782평), 건축연면적 19,500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성되며 2021년 10월 준공 예정에 있다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 평균 40만명(월), 2019년기준) 2번출구 바로 앞 초역세권 입지로 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이며 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 1층 주요 임대현황으로 자동차수입전시장, 형지패션관, 편의점, 약국은 임대가 확정된 상태며 대한민국 대표 브랜드 커피전문점인 스타벅스는 입점 협의중에 있다. 2층으로의 고객의 동선을 고려해 에스컬레이터 3대로 1층에서의 접근성 극대화했으며 외부유동인구 유입을 위해 2층과 직접 연결되는 계단 4개와 엘레베이터 2개로 업무시설과 오피스텔 직접 연결되어 접근성을 크게 강화했다. 2층 주요 임대현황으로 골프연습장, 피부과, 통증의학과 임대가 확정된 상태며 내과(이비인후과) 협의중에 있다. 송도국제도시는 주거, 업무, 산업, 유통, 쇼핑, 교육이 지속적으로 개발하고 있는 대한민국 최대 경제자유구역으로 성장 잠재력이 높은 도시라는 평가다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터는 지식정보산업단지 인근 아파트 입주민은 물론 대학, 기업 수요를 모두 흡수 할뿐만 아니라 국내 대형 유통 3사의 복합쇼핑몰과 시너지를 발휘할 전망이다. 특히 반경 3㎞ 이내 아파트, 오피스텔 등 약 4만 3,000명의 배후세대를 품고 있다. 이와 함께 인근에 포스코건설, 포스코인터내셔널, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지 등 지식정보산업단지는 물론 바이오단지의 직장인 소비층도 풍부하게 갖췄다. 이와 함께 인천대 송도캠퍼스, 인천카톨릭대, 인천글로벌대, 인하대, 한국외국어대, 연세대 국제캠퍼스 등 인근 약 10여 개 대학교 수요도 품고 있다. 이 밖에도 해외 명문대, 15개의 국제기구, 중소 협력업체 근로자 등 탄탄한 배후수요가 있다. 사통팔달의 교통 접근성 또한 눈 여겨 볼만하다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권에 위치해 있어 집객력을 확보했으며, 여기에 GTX-B노선(예정, 인천 송도~남양주 마석)이 예타 통과로 인하여 향후 서울 도심권으로의 접근성이 향상될 예정이다. 특히 비타당성조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 확정되면서 송도 쇼핑특구 내 메인 입지에 위치한 ‘송도 형지글로벌복합센터’에 대한 기대감이 더욱 높아질 전망이다. 인천발 KTX(예정, 수인선 송도역~어천(화성) 연장)도 착공 예정되어 있다. GTX-B 노선이 개통되면 송도에서 서울 금융의 중심지 여의도, 용산까지(20분) 이내로 진입이 가능해 이주수요 및 관광수요의 증가는 예정되어 있으며, 인천발 KTX가 연결되면 송도, 부산, 광주가 2시간대 접근이 가능해진다. 이 밖에도 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 제2외곽순환도로, 신 국제여객터미널과 골든하버, 인천국제공항 등 멀티 교통망을 형성하고 있다. 또 인천대입구역 사거리를 중심으로 신세계복합몰(예정), 롯데몰(예정), 이랜드몰(예정) 등 국내 최대 유통 3사가 복합쇼핑몰을 계획하고 있는 골든 입지이다. 최근 대형 복합쇼핑몰은 인접한 상권의 몰락을 야기 하고 있으나, 형지 상업시설과는 연계성이 없으며, 형지 상업시설은 대형 복합쇼핑몰과는 별개인 독자적인 상권으로 지식정보단지, 바이오산업단지의 충분한 직장인 배후수요(약 6만여명)를 가지고 있는 항아리 상권 형성이 가능하다. 이 가운데 패션그룹형지의 송도 이전도 본격화됐다. 형지글로벌 패션복합센터가 준공하고 매출 1조원 규모의 형지 계열사와 함께 패션 관련 연구개발센터, 패션 인재양성 시설 등이 입주하게 되면 송도를 패션산업 클러스터로 조성하는데 큰 도움이 될 것이고, 협력사를 포함해 약 2~3천여 명이 근무하고 사무 공간과 주거 공간, 판매시설 등을 갖추게 되어 고용 창출과 글로벌 인재 채용을 통한 지역경제 활성화에 기여하게 된다. 1군 건설사인 롯데건설에서 책임시공을 맡았으며 대기업 사옥, 대규모 오피스 형지그룹 계열사 관계사 이전 확정, 상시 안정적인 수요가 기대되며, 최근 상업시설의 가장 큰 문제점으로 협소한 주차공간이 문제가 되는데 형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도국제도시에서 지금껏 보지 못했던 5년간 연 5.2% 보장 상품으로 공급된다. 최근 신도시 또는 택지 개발지구의 중심 상권 및 역세권 상가의 초기 공실에 대한 위험성을 0%로 없앴다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가는 임대분양(임대 후 분양전환)이라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세에 대한 부담이 없어 부동산 규제시대와 초저금리에 제격이라는 평가를 받고 있다. 문의 032-710-9200

-오피스텔·도시형 생활주택-

용산 더힐센트럴파크뷰 투시도

●용산 더힐센트럴파크뷰(오피스텔)=㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에 선보일 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양중이다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’는 지하 4층~지상 20층, 전용면적 21.53㎡~33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다. 지하철 남영역(1호선)과 삼각지역(4·6호선), 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)을 도보로 2~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리하다. 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·롯데하이마트·용산전자상가·CGV·전쟁기념관·국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. 주거생활에 편리한 실용적인 구조로 설계됐고, 내부에는 천정형에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 인덕션, 스타일러, 전자레인지등이 미리 비치돼 주거만족도를 높여준다. 특히, 테라스야외 휴게실 겸 바비큐장이 별도로 개설돼 입주민이면 누구나 이용할 수 있다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 내달부터 개방할 예정이다. 또한, 용산역~서울역 지하화, 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 용산은 현대산업개발, LG유플러스, 아모레퍼시픽(2017년 이전) 등 대기업의 본사 이전으로 오피스텔, 상가 등의 가치가 크게 상승하고 있다. 용산 더힐센트럴파크뷰 오피스텔은 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다. 문의 010-2732-9283

목동 솔리스타 투시도

●목동 솔리스타(오피스텔·도시형 생활주택)=서울특별시 양천구 목동 793-6번지 외 1필지에 목동역 역세권 복합단지인 ‘목동 솔리스타’가 분양중이다. 지하 1층~지상 14층, 2개동, 전용면적 28~29㎡, 도시형 생활주택(4가지 타입) 18세대, 오피스텔(2가지 타입) 56실 등 총 74가구 규모로 저층부에는 근린생활시설이 공급된다. 공간 활용도를 높인 특화 설계도 돋보인다. 2개의 방과 1개의 거실로 구성된 3BAY 구조를 선보인다. 특히, 신혼부부나 2인 가구 등 소규모 가족이 사용해도 넉넉한 수납공간을 제공해 활용도를 높인 것도 특징이다. 첨단 특화 설계도 주목을 끈다. 24시간 외부인 침입을 감시하는 탄탄한 보안시스템을 갖췄으며, 세대 내에서 활용 가능한 첨단 멀티미디어 시스템도 갖췄다. 이에 생활에 필요한 가전이 갖춰진 풀퍼니시드 시스템에다 명품 인테리어와 넉넉한 수납공간도 특징이다. 건물 내 특화 공간도 주목을 끈다. 공개공지와 옥상공원이 조성되어 아늑하고 쾌적한 휴식을 누릴 수 있다. 근린생활시설도 갖춰진다. 단지 1~2층에 입주민의 편리를 위해 상업시설이 들어설 예정이다. 지하철 5호선 목동역 역세권에 들어서는 ‘목동 솔리스타’는 목동의 교통 인프라를 누릴 수 있는 소형 주택으로 관심을 모은다. 지하철 5호선 목동역을 통하면 서울의 대표 업무지구가 밀집한 여의도역과 6정거장 만에 닿을 수 있다. 경인고속도로를 비롯해 서부간선도로, 올림픽대로 등 서울 및 수도권을 잇는 사통팔달 도로망도 갖췄다. 생활 환경도 편리하다. 목동 홈플러스는 물론 이마트, 현대백화점, 행복한백화점, 로데오거리 등이 가까우며, 목동시장 등 전통 시장도 가깝다. 쾌적한 주거 환경도 갖췄다. 목동 운동장을 비롯해 안양천체육공원, 안양천 벚꽃길이 가까워 쾌적한 자연을 누릴 수 있으며, CGV 목동, 이대목동병원 등 생활 편의 시설도 가깝게 자리한다. 주택 수요를 기대해볼 수 있다. 목동에는 강서고, 양정고등학교 등 명문학군은 물론 청솔학원, 종로학원, 청담어학원 등 유명 학원가 등도 밀집해 있어 교사 및 강사 수요가 기대된다. 이와 함께 목동 내 방송국 및 여의도역과 김포공항 등에서 근무하는 전문직 종사자들의 수요도 기대해볼 수 있다. 지하철 5호선을 이용하면 여의도역과 김포공항에 쉽게 닿을 수 있어 금융권 종사자 및 공항 종사자 유입이 기대된다. 가치를 높혀줄 개발호재도 풍부하다. 강북의 9호선으로 불리는 강북횡단선과 서울경전철 목동선, 원종~홍대간 광역철도(서부광역철도), 서부간선도로 지하화 등이 있다. 주차는 총 42대가 가능하며 계약금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 입주는 2021년 8월경이다. 문의 010-2393-4700