입지가 곧 경쟁력 ‘수익형 부동산’ 좋은 목을 잡아라
최근 주택에 대한 초강력 규제와 저금리로 수익형 부동산에 관심이 높아지면서 같은 값이면 좋은 입지(목)를 확보하기를 희망하는 투자자들이 늘고 있다.
부동산에서 격언중에 “입지나 목이 성공투자의 절반을 차지한다”는 말이 있다. 그만큼 좋은 입지는 임차인 확보나 고객 유치에 유리해 임대조건을 좋게 만드는 것은 물론 향후 가치가 달라지기 때문이다.
수익형 부동산에서 좋은 입지란 대표적으로 ▲초역세권 ▲멀티 역세권 ▲사거리코너 ▲조망권을 확보한 단지라고 할 수 있다.
먼저 초역세권에 위치한 경우다. 안정적인 수익을 얻기 위해 수익형 부동산 투자를 고려할 때 가장 중요하게 고려해야 할 요소로는 풍부한 배후수요를 확보할 수 있는 입지인데 그런면에서 초역세권은 당연 선호도 1순위로 꼽힌다.
역세권의 장점인 유동인구 확보를 통해 풍부한 배후수요를 기대할 수 있기 때문에 역과의 접근성이 원활한 곳에 입지할 경우 수익성과 환금성이 단연 높다.
또한 초역세권은 소비층 접근 거리가 매우 짧기 때문에 접근성과 가시성이 뛰어나며 소비층 유입이 유리한 이점 때문에 유명 브랜드 업체나 프랜차이즈 업종들이 선호한다. 또한 역 바로 앞이거나 역과 직접 이어지는 상가는 타 상가들에 비해 많은 유동인구가 유입되고 안정적이다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.
다음으로 지하철 2개 이상 노선을 동시에 이용할 수 있는 멀티 역세권을 갖춘 ‘수익형 부동산’을 속속 선을 보여 인기다.
멀티 역세권에 위치한 수익형 부동산은 단일 역세권보다 활황기에도 높은 관심을 받지만, 불황기에도 강해 꾸준한 주목을 받고 있는 게 사실이다.
업계에 따르면 역세권인 동시에 인근 지역을 이어주는 광역교통망을 자랑하는 ‘멀티 역세권’에 상가, 오피스텔과 도시형생활주택 등의 수익형 부동산의 결합은 투자자인 임대인과 세입자인 임차인에게 모두 뜨거운 관심을 받고 있지만, 서울에서 지하철 1개 노선만 이용할 수 있는 단일 역세권 수익형 상품은 멀티 역세권에 비해 지역 인지도나 이동성면에서 떨어질 수밖에 없다고 분석했다.
멀티 역세권이나 다중 역세권이란 2개 이상의 노선이 통과하는 입지를 갖춘 역세권을 말하는데 뛰어난 교통 및 접근성을 장점으로 실수요층이 두텁고 거래가 활발해 환금성이 뛰어난 특징을 갖고 있다.
또한 통상적으로 수익성이 좋고, 불황기에도 대체로 거래가 꾸준히 이어져 가격 하락폭이 적다는 장점이 있다.
지하철 노선 2개 이상으로 구성된 다중역세권 또는 멀티역세권 일대에 수익형 부동산은 부동산 불황에도 별다른 영향 없이 꾸준한 가격 상승세를 유지하는 것으로 알려져 있다.
최근 ‘코너변 상가도 가치가 높게 평가되고 있다. 특히 분양시장에서는 ‘코너변 상가’의 인기가 실감나듯 완판 소식이 줄을 잇고 있다.
‘코너변 상가’가 투자자로부터 강한 러브콜을 받는 이유는 상가투자에 있어 가장 중요한 판단 요소인 접근성과 가시성이 뛰어나기 때문인데 접근성과 가시성이 뛰어난 상가는 전후좌우로 소비층의 유입이 수월해 업종별 입점 경쟁도 활발하다.
또한 건물을 중심으로 좌회전, 우회전, 직진 등 통행하는 차량도 활발해 광고효과도 뛰어나고 상가 앞으로 횡단보도나 건널목이 설치돼 있다면 유동인구의 상가 유입도는 더욱 높아진다. 코너상가는 건물의 개방감이 소비층의 시각을 쉽게 유도하는 차원에서도 이점을 발휘한다.
이 때문에 경기의 영향이 적고 임대 및 매매시세가 안정적이다. 유명브랜드 키테넌트(핵심점포)나 전문 프랜차이즈 업체의 입점률이 높고 일단 입점 후 꾸준한 방문 고객으로 상권이 유리하게 형성돼 공실 우려가 적다.
마지막으로 조망권을 확보하는 입지다. 조망권이 수익형 부동산의 핫트렌드로 떠오르고 있다. 강, 하천, 호수, 바다, 공원 등을 조망할 수 있는 상가의 경우 고객들이 모이고 이에 따라 안정적인 투자수익률을 기대할 수 있다. 그동안 수익형 부동산은 일반적으로 교통과 인프라에 초점이 맞춰져 상대적으로 조망권은 떨어지는 경우가 많았다.
하지만 최근에는 편리한 생활인프라는 물론 바다와 공원, 산, 강 등을 끼고 있어 조망권까지 갖춘 오피스텔, 오피스, 지식산업센터 등도 속속 선보이며 인기를 끌고 있다
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레지던스와 오피스텔 등 1인가구 주거상품의 메인 수요층인 젊은 직장인들은 도심에서 받는 스트레스를 풀기 위해 집에서 하천, 공원 등을 볼 수 있는 ‘힐링단지’를 선호하는 경향이 두드러지기 때문에 조망권의 인기는 갈수록 높아지는 추세다.
이와 함께 조망권이 뛰어난 수익형 부동산들은 쾌적한 자연환경 속에서 여가생활까지 누릴 수 있기 때문에 더욱 높은 인기를 누리고 있다. 조망권을 갖춘 수익형 부동산은 희소가치도 높아 가격도 강세를 나타내고 있다.
부동산일번가 장경철 이사는 "수익형 부동산이 인기를 끌면서 업체간 입지 전쟁이 벌어지고 있다“며 ”따라서 입지에 따라 접근성, 교통여건, 임대수요의 편차가 클 수 있어 투자전에 꼼꼼하게 살펴봐야 하며 주거용 상품은 주차수용 능력과 관리비에 민감한 경우가 많아 같은 입지라면 대단지가 유리하다“고 말했다.
입지여건 우수한 수도권 주요 수익형 부동산 현황
-초역세권-
●강동 메트로타워·메트로몰(오피스·상가)=서울 지하철 5호선 강동역(1-1번출구 예정)과 바로 연결되는 초역세권 오피스, 상가인 '강동메트로타워, 강동메트로몰‘이 분양중이다. 강동메트로몰은 장점이 많은 테라스 스트리트형 상가로 우선 인도 옆 저층으로 공급되어 수요층이 대부분 아파트 입주민으로 한정됐던 단점을 깨고 주변 유동인구를 흡수할 수 있다. 가운데를 비워놓고 양 옆으로 상가가 형성돼 점포 앞 공간을 활용할 수 있으며, 유럽의 카페 같이 테이블을 놓고 영업이 가능하다. 하루 유동인구가 7만~10만여 명에 이르는 강동역은 부근에 올림픽공원을 비롯해 허브천문공원, 천호공원이 있으며 강동성심병원도 가깝다. 천호대로변 업무동 상가와 오피스도 분양중이다. 총 21층 건물로 분양대상은 지상 6~21층으로 지상 1층~5층에는 1층에 스타벅스와 은행, 병의원 등이 입점을 했다. 근린생활시설은 6~12층, 19층이며 업무시설은 13~18층이며 3.3㎡당 950만원선이다. 특히 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.
●의정부 노블리안시티스타(오피스텔·도시형 생활주택)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다는 평가다.
-멀티 역세권-
명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산 및 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.
-코너변 상가-
하남 현안지구 퍼스트프라임 조감도●현안2지구 퍼스트프라임1=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다.
-조망권-
●가산동 G밸리 하우스디 어반(오피스텔)=대보건설은 ‘G밸리 하우스디 어반’ 오피스텔 분양 홍보관을 열고 본격적인 분양에 나섰다. ‘G밸리 하우스디 어반’은 서울특별시 금천구 가산동 535-7외 3필지에 조성되며, 지하 2층~지상 15층, 1개동, 오피스텔 594실, 근린생활시설로 구성된다. 서울에서 유일한 국가산업단지인 G밸리는 서울 구로동과 가산동 일대 조성된 서울디지털국가산업단지로 총 3개 단지(구로디지털단지, 가산디지털단지1, 2단지)가 형성돼 있다. 현재 이곳에는 약 9,500여 개 기업체가 위치하고 15만2,000여 명 종사자가 근무하고 있다. 여기에 서울시 2020프로젝트를 통해서 향후 첨단기업체 4,100여개와 종사자 9만명이 추가될 것으로 전망되며, 지하철 1 호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접하고 남부순환로, 서부간선도로, 강남순환고속도로, 수원광명고속도로 등의 진입이 용이하다. 여기에 서부간선도로 지하화사업(현재공사중)과 신안산선 복선전철(계획수립중)이 개통되면 교통망은 더욱 풍부해질 전망이다.
