쾌속 골드라인 타고 알짜 수익형 부동산 잡아볼까?

최근 아파트 규제와 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.

특히 투자 가치를 높이는 쾌속 교통망이 수도권의 주거와 상권의 지형도를 바꿀 핵심 변수로 떠오르면서 수요자들의 높은 관심을 끌고 있다.

수익형 부동산시장의 최고의 관심사는 GTX(수도권광역급행철도), 신안산선, 신분당선 연장 및 서울 지하철 연장, 서울 경전철 등 수도권의 쾌속교통망 건설인데 일터와 쉼터, 놀터를 바꾸는 일대 변수로 꼽힌다.

이처럼 쾌속 교통인프라에 대한 관심이 높아지자 확충되는 곳에는 분양업체들이 '돈되는' 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산을 앞다퉈 내세우고 있다.

또한 교통개발이 완료된 상권은 이전보다 유동인구가 급속도로 늘어나는데 소요 시간은 단축되는 반면, 지역 간의 이동 수용 범위는 넓어지기 때문이다.

이러한 개선된 교통 환경의 영향으로 기업들의 이전 효과에 따른 배후수요 확보까지 기대해 볼 수 있다.

실제 쾌속 교통망이 확보된 지역 내 수익형 부동산은 위축된 경제여건 속에서도 완판행진을 이어가고 있다.

지난 2월 쌍용건설이 서울 중구 중림동에서 분양한 ‘쌍용 더 플래티넘 서울역’ 오피스텔은 576실 모집에 2388명의 수요자가 몰리며 평균 청약경쟁률 4.2대 1을 기록했다.

최고 경쟁률은 전용면적 32.03㎡로, 91대 1에 달했다. 이 오피스텔은 서울역 종합개발계획(마스터플랜)의 핵심인 북부역세권 개발과 지하 복합환승센터 구축의 최대 수혜지로 손꼽힌다.

현재 지하철 1호선과 4호선, 경의중앙선, 공항철도, KTX 등을 이용할 수 있는 서울역은 물론 2호선과 5호선이 지나가는 충정로역 사이에 위치해 이른바 펜타역세권을 누릴 수 있다. 이와 함께 오피스텔 주변으로 GTX-A(2023년 개통 예정)와 GTX-B(예비타당성조사 통과), 신안산선(2단계 연장) 개통이 예정돼 있다.

다음으로 지난 6월 서울 영등포구 여의도에서 분양한 오피스텔인 ‘여의도 힐스테이트 파인루체’ 전 실이 계약 6일 만에 완판했으며 단지내 상가인 ‘힐스에비뉴 여의도’ 상업시설도 하루 만에 완판 됐다.

이 단지는 지하철 여의도역(5, 9호선)과 샛강역(9호선)이 도보로 이용 가능하며, 올림픽대로, 강변북로, 서부간선도로, 마포대교 등 다양한 도로망 이용도 쉬워 차량으로 서울 전역 및 수도권 지역으로도 이동이 수월하다. GTX-B(수도권광역급행철도) 노선이 계획 중이며, 샛강역~서울대 입구를 잇는 신림선 경전철(2022년 예정), 안산·시흥~여의도를 잇는 신안산선 복선전철(2024년 예정)도 개통되면 교통은 더욱 편리해질 전망이다.

마지막으로 서울시 동대문구 전농동 일원에 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’도 역세권 상업시설의 성공사례로 꼽힌다. 분양 당시 반나절 만에 상업시설 물량이 모두 완판됐다. 이 단지는 청량리역 초역세권으로, 지하철 1호선, 경의중앙선, 분당선, 광역철도 강릉선KTX, 경춘선ITX 등 총 5개의 노선을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 향후 GTX B·C노선, 강북횡단선, 면목선 개통 등 추가 호재도 풍부하다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “아파트 규제 강화와 초저금리 영향으로 주택 시장이 하향세를 보이는 반면에 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산은 시중에 풍부한 유동자금이 유입되며 상승세로 보이고 있다”며 “지역과 지역을 빠르게 연결시켜주는 쾌속 교통망을 품은 수익형 부동산은 당연 투자 1순위로 꼽힌다”고 말했다.

수도권 쾌속 교통망 수혜 수익형 부동산 현황

-GTX(수도권광역급행철도)-

송도 형지 글로벌 패션 복합센터 투시도

●송도 형지 글로벌 패션 복합센터(상가)=롯데건설이 시공을 맡은 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권 입지의 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립중에 있는 송도국제도시 형지 글로벌 패션 복합센터 내 1, 2층 판매시설이 그 대상이다. 형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 12,501.6㎡(약 3,782평), 건축연면적 19,500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성되며 2021년 10월 준공 예정에 있다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 평균 40만명(월), 2019년기준) 2번출구 바로 앞 초역세권 입지로 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이며 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 1층 주요 임대현황으로 자동차수입전시장, 형지패션관, 편의점, 약국은 임대가 확정된 상태며 대한민국 대표 브랜드 커피전문점인 스타벅스는 입점 협의중에 있다. 2층으로의 고객의 동선을 고려해 에스컬레이터 3대로 1층에서의 접근성 극대화했으며 외부유동인구 유입을 위해 2층과 직접 연결되는 계단 4개와 엘레베이터 2개로 업무시설과 오피스텔 직접 연결되어 접근성을 크게 강화했다. 2층 주요 임대현황으로 골프연습장, 피부과, 통증의학과 임대가 확정된 상태며 내과(이비인후과) 협의중에 있다. 송도국제도시는 주거, 업무, 산업, 유통, 쇼핑, 교육이 지속적으로 개발하고 있는 대한민국 최대 경제자유구역으로 성장 잠재력이 높은 도시라는 평가다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터는 지식정보산업단지 인근 아파트 입주민은 물론 대학, 기업 수요를 모두 흡수 할뿐만 아니라 국내 대형 유통 3사의 복합쇼핑몰과 시너지를 발휘할 전망이다. 특히 반경 3㎞ 이내 아파트, 오피스텔 등 약 4만 3,000명의 배후세대를 품고 있다. 이와 함께 인근에 포스코건설, 포스코인터내셔널, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지 등 지식정보산업단지는 물론 바이오단지의 직장인 소비층도 풍부하게 갖췄다. 이와 함께 인천대 송도캠퍼스, 인천카톨릭대, 인천글로벌대, 인하대, 한국외국어대, 연세대 국제캠퍼스 등 인근 약 10여 개 대학교 수요도 품고 있다. 이 밖에도 해외 명문대, 15개의 국제기구, 중소 협력업체 근로자 등 탄탄한 배후수요가 있다. 사통팔달의 교통 접근성 또한 눈 여겨 볼만하다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권에 위치해 있어 집객력을 확보했으며, 여기에 GTX-B노선(예정, 인천 송도~남양주 마석)이 예타 통과로 인하여 향후 서울 도심권으로의 접근성이 향상될 예정이다. 특히 비타당성조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 확정되면서 송도 쇼핑특구 내 메인 입지에 위치한 ‘송도 형지글로벌복합센터’에 대한 기대감이 더욱 높아질 전망이다. 인천발 KTX(예정, 수인선 송도역~어천(화성) 연장)도 착공 예정되어 있다. GTX-B 노선이 개통되면 송도에서 서울 금융의 중심지 여의도, 용산까지(20분) 이내로 진입이 가능해 이주수요 및 관광수요의 증가는 예정되어 있으며, 인천발 KTX가 연결되면 송도, 부산, 광주가 2시간대 접근이 가능해진다. 이 밖에도 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 제2외곽순환도로, 신 국제여객터미널과 골든하버, 인천국제공항 등 멀티 교통망을 형성하고 있다. 또 인천대입구역 사거리를 중심으로 신세계복합몰(예정), 롯데몰(예정), 이랜드몰(예정) 등 국내 최대 유통 3사가 복합쇼핑몰을 계획하고 있는 골든 입지이다. 최근 대형 복합쇼핑몰은 인접한 상권의 몰락을 야기 하고 있으나, 형지 상업시설과는 연계성이 없으며, 형지 상업시설은 대형 복합쇼핑몰과는 별개인 독자적인 상권으로 지식정보단지, 바이오산업단지의 충분한 직장인 배후수요(약 6만여명)를 가지고 있는 항아리 상권 형성이 가능하다. 이 가운데 패션그룹형지의 송도 이전도 본격화됐다. 형지글로벌 패션복합센터가 준공하고 매출 1조원 규모의 형지 계열사와 함께 패션 관련 연구개발센터, 패션 인재양성 시설 등이 입주하게 되면 송도를 패션산업 클러스터로 조성하는데 큰 도움이 될 것이고, 협력사를 포함해 약 2~3천여 명이 근무하고 사무 공간과 주거 공간, 판매시설 등을 갖추게 되어 고용 창출과 글로벌 인재 채용을 통한 지역경제 활성화에 기여하게 된다. 1군 건설사인 롯데건설에서 책임시공을 맡았으며 대기업 사옥, 대규모 오피스 형지그룹 계열사 관계사 이전 확정, 상시 안정적인 수요가 기대되며, 최근 상업시설의 가장 큰 문제점으로 협소한 주차공간이 문제가 되는데 형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도국제도시에서 지금껏 보지 못했던 5년간 연 5.2% 보장 상품으로 공급된다. 최근 신도시 또는 택지 개발지구의 중심 상권 및 역세권 상가의 초기 공실에 대한 위험성을 0%로 없앴다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가는 임대분양(임대 후 분양전환)이라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세에 대한 부담이 없어 부동산 규제시대와 초저금리에 제격이라는 평가를 받고 있다. 문의 032-710-9200

-신안산선-

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가=GS건설이 시공한 서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가가 분양중이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 영등포, 여의도, 강남 지역 일대의 약 50만 임대수요를 품고 있는 만큼 공실에 대한 우려를 최소화할 수 있으며 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(확정) 도보 5분 거리에 위치하는 데다 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 예정돼 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 문의 010-2732-9283

-신분당선 연장 및 서울 지하철 연장-

용산 더힐센트럴파크뷰 광역 조감도

●용산 더힐센트럴파크뷰(오피스텔)=㈜원일개발이 서울 용산구 문배동 8-5번지 일원에 선보일 ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 1.5룸 및 투룸 오피스텔을 분양중이다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’는 지하 4층~지상 20층, 전용면적 21.53㎡~33.65㎡ 규모, 총 133실의 오피스텔로 구성된다. 지하철 남영역(1호선)과 삼각지역(4·6호선), 효창공원앞역(6호선·경의중앙선)을 도보로 2~10분이면 이용할 수 있어 아주 편리하다. 차량을 이용할 경우 한강대로, 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심 및 수도권 어디든 빠르게 진·출입이 가능해 사통팔달의 교통망을 지녔다. 반경 3km 이내에 용산구청·서부지방법원·삼성서울병원 등 다수의 공공기관과 대형병원을 비롯해 서강대, 숙명여대, 이화여대 등 종합대학이 산재해 배후수요가 든든하다. 용산아이파크몰·이마트·신라면세점·롯데하이마트·용산전자상가·CGV·전쟁기념관·국립중앙박물관·남산도서관 등 쇼핑 및 문화시설을 도보로 이용할 수 있어 주거환경도 아주 양호하다. 주거생활에 편리한 실용적인 구조로 설계됐고, 내부에는 천정형에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 인덕션, 스타일러, 전자레인지등이 미리 비치돼 주거만족도를 높여준다. 특히, 테라스야외 휴게실 겸 바비큐장이 별도로 개설돼 입주민이면 누구나 이용할 수 있다. ‘용산 더힐센트럴파크뷰’ 오피스텔 주변에는 대규모 개발호재가 상존한다. 뉴욕의 센트럴파크나 런던 하이드파크보다 더 유명한 명품공원으로 등장할 용산민족공원(2027년 완공 예정)을 조성중이며 이중 리모델링이 끝난 일부 건물을 포함해 녹지 4만㎡를 내달부터 개방할 예정이다. 또한, 용산역~서울역 지하화, 용산국제업무지구 조성, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설 등 굵직한 사업들이 한창 진행 중이라 미래가치 상승 전망이 밝다. 용산은 현대산업개발, LG유플러스, 아모레퍼시픽(2017년 이전) 등 대기업의 본사 이전으로 오피스텔, 상가 등의 가치가 크게 상승하고 있다. 용산 더힐센트럴파크뷰 오피스텔은 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다. 문의 010-2732-9283

-서울 경전철-

신내역 시티원스퀘어 투시도

●신내역 시티원스퀘어(상가)=서울시 중랑구 양원지구 내 주상복합용지에 신내역 시티프라디움 주상복합 단지내 상가인 ‘신내역 시티원스퀘어’가 9월경 분양을 앞두고 있다. 지하 4층~지상 40층, 연면적 약 286,367㎡, 아파트 495세대와 오피스텔 943실 전체 1,438세대 고정수요와 약 1.5만 배후새대 독점수요 성공상권 상가로 공급된다. 연면적 약 286,367㎡중에서 근린생활시설(연면적 약 2,629㎡), 판매시설(연면적 약 46,218㎡), 운동시설(연면적 약 5,503㎡)로 구분되며 스트리트형 단지 내 상업시설이다. 지하 2층 판매시설 3호, 지하 1층 판매시설 43호, 지상 1층 판매시설 119호, 지상 2층 판매시설 127호 총 202호의 약 1.5만평 규모 초대형 랜드마크 상업시설이다. 이 상가는 주변 자연친화적 환경의 이점을 살린 쇼핑 거리와 함께 다양한 이벤트를 공유할 수 있는 문화공간으로 조성되며 주차대수는 총 2,232대며 이중 근린생활시설·판매시설·운동시설은 497대가 수용가능하다. 신내역 시티원스퀘어 상가의 최대 장점으로는 단지내 대형복합쇼핑몰로 논스톱 라이프 스타일을 구현했다는 점이다. 또한 접근성과 가시성이 우수한 스트리트형으로 점포를 배치했으며 고객 체류시간을 늘리는 중앙광장을 특화 설계했다. 온가족이 즐기는 패밀리형 친화 설계로 양원지구 내 리딩 상업시설에 걸맞게 지역 최대 규모의 스트리트몰로 조성되어 대형 매장과 다양한 리테일 구성이 가능하다. 여기에 도보권 1.5만여 세대 보유한 블랙홀 상권을 형성해 수익걱정 없는 임대환경을 꾀하고 있다. 트리플역세권(6호선, 경춘선, 면목선(계획))인 신내역 초역세권 프리미엄 입지의 특급상권으로 단지 내 1,438세대 고정수요와 약 1.5만 세대 배후수요를 독점수요로 365일 끊이지 않은 풍부한 집객력을 확보한 앵커시설인 대형체육시설 입점 등으로 양원지구의 핵심상권으로 떠오를 전망이다. 특히 신내역 시티프라디움이 입주하는 시기에는 이미 양원지구내의 주택들이 입주가 이미 진행된 시점이라서 더욱 유리해지며 모다이노칩의 입주와 SH공사 모두 2023년과 2024년에 이뤄지기 때문에 입주하는 시점에는 더욱 가치는 높아지게 된다. SH공사 이전을 통해서 2024년 상반기 약 1,300여 명이 이전하게 되며 인근에 업무시설도 많고 첨단 벤처 단지의 조성으로 이에 따른 고객들도 더 많이 증가가 예상된다. 또한 (주)모다이모칩 사옥도 이전하게 되는데 총 17층 규모로 다양한 패션 관련 회사들이 입주하며 약 4천여 명정도가 상주할것으로 예상되어 이에 따른 직장인들의 수요까지 본 사업지를 이용할 것으로 보여진다. 그리고 신내데시앙플렉스 지식산업센터도 입주를 시작했으며 중랑구 최대 창업복합시설도 조성되어 경제활성화를 통한 긍정적인 요소로 작용하고 있다. 우수한 입지를 갖춘 ‘신내역 시티원스퀘어 상가‘의 투가가치를 높혀줄 개발호재까지 겹치면서 더욱 주목받고 있다. 최근 수도권 주택공급 확대방안을 골자로 한 광역교통개선대책에 해당하는 지역으로 선정됐다. 관계기간 합동부처는 신내역~갈매역에 이르는 대규모 태릉 CC부지에 1만호 규모의 건설 계획과 광역교통개선대책을 발표했다. 세부적으로는 △경춘선 상봉~마석구간 열차 추가 개통으로 출퇴근 시간 10여분 단축 △화랑로 확장 및 화랑대사거리 입체화 △용마산로 지하화 △북부간선도로 묵동IC~신내IC 8차로 확장 △인근 지하철역을 연계한 BRT 신설 등이 포함됐다. 이 계획이 성공적으로 추진되면 ‘신내역 시티원스퀘어’의 미래가치 상승과 함께 수도권 중심부로의 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다. 이 상가는 이미 검증된 입지도 갖췄다. 단지는 지난해 말 개통된 지하철 6호선, 경춘선 신내역, 경의중앙선 양원역 등 3개 노선이 교차하는 ‘트리플 역세권’에 자리 잡았으며 오는 2027년 완공 예정인 면목선(청량리역~신내차량기지)까지 개통되면 교통이 더욱 편리해진다. 또한 송도~서울역~마석 구간에 운행되는 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 오는 2022년 착공한다. 이 노선이 망우역에 개통되면 서울역까지 10분, 청량리역 환승 시 삼성역까지 2개 정거장만 이동하면 도착할 수 있으며 입점는 오는 2023년 11월 예정이다. 문의 1800-7032