희소가치로 승부수 건다…희소성 높은 분양단지 ‘눈길’

최근 분양시장 내 ‘희소가치’로 승부수를 건 단지들이 눈길을 끌고 있다. 희소가치가 높다는 것은 다른 말로 공급은 제한적인데 수요는 많다는 의미다.

업계에 따르면 희소성이 높은 단지로 ▲원스톱 학세권 단지 ▲한강조망 오피스텔, 도시형 생활주택 ▲초역세권 상가, 오피스텔 등이 있다고 한다.

먼저 희소성이 높은 단지로 원스톱 학세권 단지가 있다. 어린 자녀를 둔 3040대가 최근 아파트 시장 주요 수요층으로 떠오르면서 우수한 교육환경을 갖춘 학세권 단지가 인기를 누리고 있다.

그 중에서도 초·중·고교가 모두 인접해 ‘원스톱 학세권’을 누리는 단지는 분양시장에서도 희소성이 높아 가치가 고공상승하는 추세다.

학세권 중에서도 도보로 초·중·고교를 이용할 수 있는 원스톱 학세권은 12년간 이사 걱정없이 학업을 마칠 수 있어 최적의 교육환경으로 평가받는다.

이 중 도심 내 원스톱 학세권은 희소성까지 갖추고 있어 인기가 높다. 일반적인 지역의 경우 3개의 학교가 서로 다르게 모여 있는 경우가 드물고 택지지구나 신도시 등 계획된 도시에서만 만나볼 수 있기 때문이다.

다음 희소성이 높은 단지로 한강조망 오피스텔, 도시형 생활주택가 있다. 오피스텔과 도시형 생활주택이 구입가격이 치솟고 있는 아파트의 주거대안으로 떠오르고 있다.

특히 서울 한강변에 공급되어 한강조망이 되는 오피스텔이나 도시형 생활주택이 각광을 받고 있다.

이들 입지는 새 주거시설이 들어설 자리도 희소하거니와 특히 기존에 한강조망이 되는 오피스텔과 도시형 생활주택은 손에 꼽을 정도로 희소가치가 높기 때문에 수억 원의 프리미엄을 주고도 살 수 없을 정도라는게 업계의 견해다.

한강변 오피스텔이나 도시형 생활주택의 희소성이 높아지고 있다 보니 이미 조성돼 있거나 향후 들어설 단지의 가치가 프리미엄이나 청약 경쟁률로 드러나는 것으로 보고 있다.

2006년 하반기 입주한 광진트라팰리스의 경우 지난 3월 전용 136㎡가 4억7000만원에 거래됐다. 입주 당시 매매가가 2억8000만원이었던 것을 감안하면 1억9000만원이나 올랐다.

한강 조망 오피스텔은 보증금과 월세도 더 높았다. 한강 조망 오피스텔 강변한신코아 전용 55㎡의 경우 보증금과 월세는 각각 2000만원에 200만원이다.

반면 마포역에 위치한 마포한화 오벨리스크(2004년 입주, 608실) 전용 58㎡의 보증금과 월세는 2000만원에 최고 170만원이다.

지난해 6월 마포구 마포동에 공급된 오피스텔 ‘리버뷰나루하우스’는 112실 모집에 300명이 청약해 평균 경쟁률 2.67대1을 기록했다. 마포대교 북단에 자리하는 이 단지는 탁 트인 강변북로와 한강 조망으로 마포동 오피스텔 평균 시세(1,183만원/3.3㎡, 부동산114)의 4배 가량인 4,900만원(전용면적 기준, 3.3㎡당 평균 분양가)에 분양했음에도 불구하고 단기간에 완판 됐다.

지난해 8월 영등포구에 분양한 ‘브라이튼 여의도’ 오피스텔 역시 평균 26.46대1의 높은 청약 경쟁률에 이어 계약에서도 단기간에 완판 됐다. 한강변 부지에 49층 규모로 설계된 이 단지는 전체의 34% 가량에서 한강 조망이 가능하다.

마지막으로 희소성이 높은 단지로 초역세권 상가, 오피스텔가 있다. 초역세권은 역세권 중에서도 직접 역과 연결되거나 상당히 밀접한 거리에 있는 현장을 의미하는데, 역출입구에서 통상 반경 100m, 넓게는 200m, 도보로는 2분 이내의 거리에 있음을 뜻한다.

역에 가까울수록 비역세권 수익형 상품들에 비해 많은 유동인구를 흡수할 수 있어 안정적이며 대중교통 이용도가 높은 20~30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상권 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.

여기에 규모가 크고 브랜드 수익형 상품라면 입주민을 고정으로 확보한데다 추가로 외부 소비층도 흡수할 수 있어 수요층는 더 늘어나게 된다.

또한 안정적인 배후수요는 상가의 공실 위험도 최소화할 수 있고 높은 임대료 형성에도 유리하며 향후 상권이 활성화될 경우 프리미엄에 따른 자산가치 상승 가능성도 큰 편이다.

오피스텔도 마찬가지다. 오피스텔 밀집지역으로 꼽히는 선릉역, 당산역, 정자역 인근 오피스텔 분석 결과에 따르면 도보 1~2분 이내에 있는 초역세권 오피스텔 단지와 도보 5~10분 이내 역세권에 자리잡은 오피스텔의 월 임대료는 최소 10만원 이상의 차이를 보이고 있다.

상권이 발달되어 젊은 유동인구가 많은 건대입구역, 천호역, 구로역등의 지하철역 주변 오피스텔들도 마찬가지다.

부동산 업계 자료에 따르면 도보 1~2분 이내의 초역세권에 위치한 전용 31㎡ 정도 규모의 오피스텔이 평균적으로 보증금 1000만원에 월세 70~80만원 정도의 시세를 형성하고 있는 반면 도보 5~10분 이내의 오피스텔들은 보증금 1000만원에 월세 60만원 수준으로 10만원 이상의 낮은 가격대를 형성하고 있는 것으로 나타났다.

같은 역세권이라도 입주민의 체감 편의성이 도보 1~3분 이내와 도보 5분 이내가 다르고, 걸어서 10~15분 이상 소요되는 단지일 경우는 그 차이가 상당하다 보니, 입주민들이 임대료를 좀더 내더라도 보다 더 가까운 뛰어난 교통입지를 갖춘 곳을 찾는다는 얘기다.

다만, 초역세권 상가나 오피스텔 등에 투자할 경우 임대수요가 풍부해 공실 위험은 적은 반면 초기 투자비가 많이 드는 부담이 있다는 점은 염두해야 한다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “희소성이 높다는 것은 투자가치와 환금성과 직결된다고 보면 된다”며 “지금처럼 양극화시대에서는 희소가치가 높은 단지가 더욱 인기를 끌 것으로 보인다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 희소성 단지 현황

-원스톱 학세권 단지-

운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트 투시도

●운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트=경기도 파주시 운정신도시에도 원스톱 학세권 단지가 들어서 주목을 받고 있다. 제일건설㈜이 공급하는 운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트로 9월 분양을 예정하고 있다. 단지는 지하 2층~지상 28층 24개 동 선호도가 높은 전용면적 59~84㎡ 중소형 평형 1926가구로 구성된다. 단지는 바로 앞에 초·중교와 유치원 부지가 있고, 주변 지산초, 한가람중, 지산고 등 다수의 초·중·고교가 있어 우수한 교육 환경을 갖췄다. 또한 근린생활시설도 단지 주변에 계획돼 있어 풍부한 생활인프라를 누릴 수 있을 전망이다. 이마트(파주점), 홈플러스(파주운정점) 등의 대형마트도 편리하게 이용할 수 있다. 주변으로 교통환경도 우수하다. 파주로, 남북로, 경의로 등을 통한 단지 진·출입이 쉽고, 자유로, 제2자유로 등 광역도로망을 통해 서울, 김포, 일산 등 주요 도심으로 빠르게 이동할 수 있다. 경의중앙선 운정역, 금릉역 등을 이용하기 편리하며 GTX-A(수도권광역급행철도)노선(2023년 예정), 서울~문산고속도로(2020년 11월 예정) 등이 예정돼 있어 향후 교통환경은 더욱 우수해질 전망이다. 제일풍경채는 시공능력평가에서 아파트조경실적 1위, 살기 좋은 아파트 국무총리상 3회 수상, 2019년 신용평가등급(주택도시보증공사 HUG) AA등급, SCI평가정보㈜ 기업신용 평가 AA-등급을 차지하는 등 건설명가로 인정받은 기업이다. 운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트도 이러한 명성에 걸맞는 특화 설계를 적용해 주거 만족도를 높일 전망이다. 운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트는 남향 위주의 동(棟) 배치로, 조망은 물론 저층에서도 햇빛이 잘 들고 바람도 잘 통하도록 설계했다. 평면은 전 가구 4베이(Bay) 구조로 개방감을 높였고, 드레스룸, 펜트리, 다목적실은 물론 주방과 침실, 거실 곳곳에 실용적인 설계도 적용해 공간활용도를 극대화했다. 오솔길을 걷는 듯한 1.2km의 단지 내 산책로와 안개연못, 인공폭포, 휴게시설, 물빛분수 등이 조성돼 단지 내에서 힐링 라이프를 즐길 수 있을 예정이며, 운정신도시에서 성인용 풀장과 유아용 풀장이 구성된 실내수영장을 마련하는 아파트로도 기대가 높다. 다목적체육관, 피트니스센터, 골프연습장, 스크린 골프장 등의 스포츠시설로 입주민의 건강도 신경 썼고, 문화 프로그램 진행이 가능한 공유커뮤니티 공간, 사우나, 게스트하우스, 독서실, 스터디룸, 별동 도서관(야외 도서관), 경로당, 어린이집 등도 조성될 전망이다. 단지가 들어서는 파주시는 수도권에서 희소가치가 높은 비규제지역으로 비교적 청약 조건이 자유롭고, 무주택자의 경우 주택담보대출비율을 최대 70%까지 적용 받을 수 있다. 또한 전용 85㎡ 이하 분양물량의 60% 를 추첨제로 공급해 가점이 낮은 20~30대의 실수요자들도 내집마련 기회의 폭이 넓고, 소유권 이전 등기 전 분양권 전매도 가능하다. 문의 1877-7720

-한강조망 오피스텔, 도시형 생활주택-

용산 글로벌 리버파크 조감도

●용산 글로벌 리버파크(오피스텔·소형 아파트)=서울 용산구 원효로 3가 277-8번지 외 5필지 일대에 주상복합 단지인 용산 글로벌 리버파크가 분양중이다. 연면적 3,964.00㎡, 지하 2~지상 20층 규모, 총 80세대, 오피스텔 25실(지상 5~9층), 소형 아파트 55세대(지상 10~20층)로 구성되며 지상 2~지상 4층까지 상가로 이뤄진다. 총 5개 타입(A-Type~E-Type), 계약면적 37.29~55.04㎡이며, 분양가는 대략 3억 후반대(부가세 포함)에서 5억 중반(부가세 포함)으로 책정이 되었으며 전용률은 63~66%선이다. 용산 글로벌 리버파크는 원효대로변쪽(A타입, E타입)은 한강조망권이 확보 되었으며 이면도로변은 5층은 테라스형으로 공급된다. 최근 선호도가 높은 1.5룸과 2룸으로 공급되며 내부 구성은 풀옵션 드럼세탁기&건조기, 빌트인냉장고, 일체형비데, 시스템에어컨 2대, 전기 쿡탑, 중문&드레스룸(일부), 한샘 주방가구 등이 있으며 외부에서도 스마트폰 전용앱으로 실내를 제어 가능한 Iot 시스템을 도입했다. 용산 글로벌 리버파크가 들어서는 입지는 용산역(1호선·경의중앙선), 신용산역(4호선), 효창공원역(6호선)을 어디든지 이용할 수 있는 위치해 있으며 여의도 상권, 서울시청, 광화문 상권과도 밀접해 있다. 용산 글로벌 리버파크가 속해 있는 원효로 일대는 용산정비창 부지(용산국제업무지구) 개발후광효과와 여의도 면적의 용산민족공원, 캠프킴부지, 용산전자상가 개발이 본격화할 예정이라 투자자나 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 지역이다. 또한 용산아이파크몰, 이마트, 용산전자상가, 롯데하이마트, IFC몰, 신라면세점, 용산가족공원, 효창공원, 용산전쟁기념관, 국립중앙박물관 등이 인접해 문화생활 및 여가생활을 즐길 수 있는 시설물등이 다수 존재한다. 주변 지하철(1호선, 4호선, 5호선, 6호선, 경의중앙선)을 이용해 도심 및 외곽지역 접근과 강변북로, 내부순환로 이용하며 쉽고, 마포대교, 원효대로, 한강대로를 이용한 도심 지역 접근이 수월하다. 투자가치를 높혀줄 교통호재도 있다. 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(2026년 개통예정)·B노선(2029년 개통예정)신설, 용산역과 신사역간 신분당선(2027년 완공 예정)연장, 용산역~서울역 지하화 등 굵직한 개발호재들이 한창 진행 중이다. 또 용산은 대형 개발호재 이외에도 입지만으로도 서울에서 최고 명당으로 평가를 받고 있다. 남산을 뒤에 두고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수 입지를 자랑한다. 서쪽으로 마포구, 동쪽으로는 성동구와 접한다. 한강변을 끼고 원효대교, 한강철교, 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교 등 7개의 다리가 용산을 지난다. 향후 일정은 다음과 같다. 10월 8일(월) 오피스텔 청약, 12일(월) 오피스텔 계약일, 오피스텔이 분양이 끝나면 일주일 후에 소형 아파트 분양 절차에 들어간다. 오피스텔은 소형 아파트는 계약금 10%에 각각 중도금 50% 무이자, 중도금 40% 무이자(대상자에 따라 대출 제한이 있을 수 있음) 혜택이 주어지며 무이자 적용으로 수요자들의 초기 자금 부담을 낮췄으며 입주는 2022년 5월경 예정이다. 문의 02-882-9287

-초역세권 상가, 오피스텔-

송도 형지 글로벌 패션 복합센터 투시도

●송도 형지 글로벌 패션 복합센터(상가)=롯데건설이 시공을 맡은 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권 입지의 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립중에 있는 송도국제도시 형지 글로벌 패션 복합센터 내 1, 2층 판매시설이 그 대상이다. 형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 12,501.6㎡(약 3,782평), 건축연면적 19,500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성되며 2021년 10월 준공 예정에 있다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 평균 40만명(월), 2019년기준) 2번출구 바로 앞 초역세권 입지로 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이며 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 1층 주요 임대현황으로 자동차수입전시장, 형지패션관, 편의점, 약국은 임대가 확정된 상태며 대한민국 대표 브랜드 커피전문점인 스타벅스는 입점 협의중에 있다. 2층으로의 고객의 동선을 고려해 에스컬레이터 3대로 1층에서의 접근성 극대화했으며 외부유동인구 유입을 위해 2층과 직접 연결되는 계단 4개와 엘레베이터 2개로 업무시설과 오피스텔 직접 연결되어 접근성을 크게 강화했다. 2층 주요 임대현황으로 골프연습장, 피부과, 통증의학과 임대가 확정된 상태며 내과(이비인후과) 협의중에 있다. 송도국제도시는 주거, 업무, 산업, 유통, 쇼핑, 교육이 지속적으로 개발하고 있는 대한민국 최대 경제자유구역으로 성장 잠재력이 높은 도시라는 평가다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터는 지식정보산업단지 인근 아파트 입주민은 물론 대학, 기업 수요를 모두 흡수 할뿐만 아니라 국내 대형 유통 3사의 복합쇼핑몰과 시너지를 발휘할 전망이다. 특히 반경 3㎞ 이내 아파트, 오피스텔 등 약 4만 3,000명의 배후세대를 품고 있다. 이와 함께 인근에 포스코건설, 포스코인터내셔널, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지 등 지식정보산업단지는 물론 바이오단지의 직장인 소비층도 풍부하게 갖췄다. 이와 함께 인천대 송도캠퍼스, 인천카톨릭대, 인천글로벌대, 인하대, 한국외국어대, 연세대 국제캠퍼스 등 인근 약 10여 개 대학교 수요도 품고 있다. 이 밖에도 해외 명문대, 15개의 국제기구, 중소 협력업체 근로자 등 탄탄한 배후수요가 있다. 사통팔달의 교통 접근성 또한 눈 여겨 볼만하다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권에 위치해 있어 집객력을 확보했으며, 여기에 GTX-B노선(예정, 인천 송도~남양주 마석)이 예타 통과로 인하여 향후 서울 도심권으로의 접근성이 향상될 예정이다. 특히 비타당성조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 확정되면서 송도 쇼핑특구 내 메인 입지에 위치한 ‘송도 형지글로벌복합센터’에 대한 기대감이 더욱 높아질 전망이다. 인천발 KTX(예정, 수인선 송도역~어천(화성) 연장)도 착공 예정되어 있다. GTX-B 노선이 개통되면 송도에서 서울 금융의 중심지 여의도, 용산까지(20분) 이내로 진입이 가능해 이주수요 및 관광수요의 증가는 예정되어 있으며, 인천발 KTX가 연결되면 송도, 부산, 광주가 2시간대 접근이 가능해진다. 이 밖에도 제2경인고속도로, 제3경인고속도로, 제2외곽순환도로, 신 국제여객터미널과 골든하버, 인천국제공항 등 멀티 교통망을 형성하고 있다. 또 인천대입구역 사거리를 중심으로 신세계복합몰(예정), 롯데몰(예정), 이랜드몰(예정) 등 국내 최대 유통 3사가 복합쇼핑몰을 계획하고 있는 골든 입지이다. 최근 대형 복합쇼핑몰은 인접한 상권의 몰락을 야기 하고 있으나, 형지 상업시설과는 연계성이 없으며, 형지 상업시설은 대형 복합쇼핑몰과는 별개인 독자적인 상권으로 지식정보단지, 바이오산업단지의 충분한 직장인 배후수요(약 6만여명)를 가지고 있는 항아리 상권 형성이 가능하다. 이 가운데 패션그룹형지의 송도 이전도 본격화됐다. 형지글로벌 패션복합센터가 준공하고 매출 1조원 규모의 형지 계열사와 함께 패션 관련 연구개발센터, 패션 인재양성 시설 등이 입주하게 되면 송도를 패션산업 클러스터로 조성하는데 큰 도움이 될 것이고, 협력사를 포함해 약 2~3천여 명이 근무하고 사무 공간과 주거 공간, 판매시설 등을 갖추게 되어 고용 창출과 글로벌 인재 채용을 통한 지역경제 활성화에 기여하게 된다. 1군 건설사인 롯데건설에서 책임시공을 맡았으며 대기업 사옥, 대규모 오피스 형지그룹 계열사 관계사 이전 확정, 상시 안정적인 수요가 기대되며, 최근 상업시설의 가장 큰 문제점으로 협소한 주차공간이 문제가 되는데 형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도국제도시에서 지금껏 보지 못했던 5년간 연 5.2% 보장 상품으로 공급된다. 최근 신도시 또는 택지 개발지구의 중심 상권 및 역세권 상가의 초기 공실에 대한 위험성을 0%로 없앴다. 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가는 임대분양(임대 후 분양전환)이라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세에 대한 부담이 없어 부동산 규제시대와 초저금리에 제격이라는 평가를 받고 있다. 문의 032-710-9200

●이안 테라디움 방학역(오피스텔)=대우산업개발은 서울 도봉구 방학동에 오피스텔 299실과 약 2200㎡ 규모의 근린생활시설로 구성된 ‘이안 테라디움 방학역’을 분양중이다. ‘이안 테라디움 방학역’은 지하철 1호선 방학역과 불과 20미터 정도 떨어져 있고 경전철 ‘우이~신설’선도 가까워 더블역세권으로 평가 받고 있다. 또한 GTX C노선이 완공될 경우, 의정부~삼성역을 30분 이내로 주파할 수 있어 서울, 수도권 출퇴근이 편리해진다. 인근에 홈플러스와 빅마켓(도봉점) 등 대형마트가 있고 KT지사 복합 건물에 CGV가 입점할 예정이어서 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다. 방학동을 포함한 인근에 브랜드 오피스텔이 없어 대우산업개발의 ‘이안 테라디움 방학역’의 투자가치를 높이고 있다. 분양 관계자들은 “대형 브랜드 오피스텔이 많지 않은 지역에 들어서는 새 오피스텔이라 투자자들의 관심이 클 것으로 보인다”며 “브랜드 오피스텔의 바람이 강하게 불고 있는 요즘 브랜드 오피스텔이 상대적으로 적고 교통이 편리한 방학동에 신규 공급되는 만큼 투자와 거주 만족도 모두 높을 것”으로 평가하고 있다. 사업위치는 서울특별시 도봉구 방학동 707외 1필지이고 신축규모는 지하 2층~지상 13층 총 299실(계약면적 약 37㎡)과 근린생활시설이다. ㈜아이에스제일차와 아시아신탁이 시행과 신탁을 맡고 있으며 입주는 2021년 5월 예정이다. 문의 1800-7032