절세, 규제 피한 틈새 수익형 부동산 3총사를 아시나요

최근 부동산시장에서 관심사는 절세와 규제 피하기다. 이에 절세가 가능하고 규제에서 벗어난 틈새 상품에 관심이 몰리고 있다.

아파트는 물론 일부 수익형 부동산에도 규제 여파의 영향으로 적지 않은 타격을 받고 있다.

가장 규제가 여파가 심한 곳이 오피스텔이다. 지난 7월 10일 부동산 대책의 후속조치로 취득세 산정시 주택수에 포함이 되었기 때문이다.

이로인해 오피스텔 시장에서는 많은 혼선을 빚으며 분양과 거래에 큰 영향을 미치고 있다.

오피스텔과 달리 주택법 적용을 받는 도시형 생활주택도 마찬가지다. 투기과열지구와 조정대상지역에 따라 차이가 있지만 전매제한이 적용되는데 특히 투기과열지구는 소유권이전 등기일까지 전매가 금지된다.

이에 최근 절세, 규제 피한 틈새 수익형 부동산 3총사 선을 보여 수요자들의 관심을 끌고 있다. ▲임대분양 상가 ▲지식산업센터 내 기숙사 ▲100실 미만 오피스텔 등이 있다.

▲임대분양 상가=초저금리 기조 속에 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 투자자들의 관심을 끌만한 관련 상품도 다양해지고 있다. 대표적으로 ‘임대분양’ 상가가 있다.

소유권을 사는 등기분양 상가와 달리 임대분양 상가는 소유권을 갖지 않고 상가 임차권만 분양받는 상품을 말하며 임차권 상태로 있다가 짧게는 5년에서 길게는 20년 이후에 분양전환되는 경우도 있다.

임대분양 상가의 매력은 취득세, 재산세, 종부세 등 절세효과와 등기 분양 상가에 비해 절반 이하의 투자금으로 더 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이다.

▲지식산업센터 내 기숙사=지식산업센터 기숙사는 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’(이하 ‘산업집적법’)에 따라 지식산업센터 내 기업 종사자 등을 위해 만드는 지원시설의 일부 말한다.

그래서 지식산업센터를 매입한 기업체가 기숙사 시설까지 함께 분양받는 경우가 일반적이다.

그러나 최근에는 일반 투자자들도 지식산업센터 내 기숙사에 관심을 돌리고 있다. 7월 10일 부동산 대책의 후속조치로 취득세 중과 여부를 판단할 때 주거용 오피스텔도 주택으로 간주하도록 하는 지방세법 개정안이 8월 12일부터 시행됐기 때문이다.

과거 주거용 오피스텔은 양도소득세, 종합부동산세 계산시에만 주택수로 포함되어 왔다. 그러나 새로 시행되고 있는 개정안에 의하면, 수도권 등 조정대상지역 내 주거용 오피스텔 한 채가 있으면 추후 아파트 구매 시 8%의 취득세가 부과된다.

또 주거용 오피스텔을 두 채 가지고 있다면, 향후 아파트 구매 시 취득세는 12%로 높아진다.

이에 따라 오피스텔에 대한 수요자들의 관심이 급감하면서, 청약결과나 거래량 등에도 영향을 미치고 있다.

많은 부동산 관계자들은 아파트 규제에 대한 반사이익으로 오피스텔이 한동안 인기를 끌었지만, 이번 개정안 발표를 계기로 취득세 중과세에서 자유로운 지식산업센터 기숙사 등의 틈새 수익형 부동산이 인기를 얻고 있다고 업계는 분석하고 있다.

지식산업센터 기숙사의 경우 촘촘한 규제에서도 상대적으로 자유로워 전매제한이 없는 것은 물론 주택수에 포함되지 않아 무주택기간을 이어가며 청약자격을 유지할 수 있다.

또 종합부동산세나 양도세 등의 세금부담에서도 벗어날 수 있고 각종 대출규제도 적용을 덜 받는다는 이점이 있다.

최근 현대건설은 서울 금천구 가산동 일대에 조성하는 현대지식산업센터 가산 퍼블릭 내 기숙사 ‘퍼블릭 하우스’가 청약에 성공했다.

업계에 따르면 지난 10월 12일 인터넷 청약을 진행한 ‘퍼블릭 하우스’가 평균 7.79대 1의 경쟁률을 기록했는데 총 3개 군, 9개 타입에서 청약을 받아 모든 타입이 모집 실수를 채웠으며, 최고경쟁률은 3군에서 나왔으며 72.85대 1의 경쟁률을 보였다.

▲100실 미만 오피스텔=오피스텔도 전매(轉賣)제한이 있다. 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 내에서는 100실 이상 공급되는 오피스텔이 그렇다. 반면 100실 미만의 소규모 오피스텔은 전매가 자유로워 상대적으로 투자성이 높다는 평가를 받고 있다.

이들 오피스텔은 전매제한 없다는 점과 청약 문턱 낮은데다 오피스텔 분양권은 지난 7월 10일 부동산 대책에도 취득세 산정시 주택수에 포함되지 않이 중과대상이 아니기 때문이다.

대부분 오피스텔은 계약금 10%만 있으면 투자가 가능하고 중도금 무이자 혜택을 제공하는 현장들이 늘고 있어 초기 투자자금도 적은 편이다.

일례로 올 6월 경기도 의정부에서 청약을 받은 ‘힐스테이트 의정부역’ 오피스텔은 60실 모집에 8,702건이 접수되며 145.03대 1의 경쟁률을 기록했으며, 계약 당일 전 실이 완판됐다.

업계에서는 서울 등 규제지역 오피스텔의 경우 이미 아파트 못지 않은 전매제한 규제를 받고 있는 가운데 6.17부동산 대책으로 규제지역이 확대되면서 전매제한이 없는 오피스텔의 희소성이 커질 것으로 보고 있다.

여기에 올해 9월부터 수도권 대부분 지역과 지방 광역시 아파트 전매제한도 강화될 예정이어서 전매에서 자유로운 오피스텔의 인기가 더욱 높아질 것이라는 분석이다.

실제 오피스텔은 조정지역에서도 주택담보대출비율(LTV) 적용을 피해 시세의 70%까지 대출이 가능하다.

오피스텔은 분양가의 70%까지는 은행권 금리인 2%후반 대출이 가능하고 제2금융을 낄 경우 최대 80~85%까지 합산금리 3%대 초중반으로 맞출 수 있어 현금보유 부담이 아파트에 비해 훨씬 덜하다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “부동산 규제가 강도를 더하다보니 절세(絶稅)가 가능하고 규제에서 어느 정도 벗어난 틈새 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다”며 “여기에 입지와 개발호까지 있다면 적지 않은 시세차익도 가능하다”고 말했다.

다음은 절세와 규제 피한 분양중인 틈새 ‘수익형 부동산’ 3총사에 대한 소개다.

-임대분양 상가-

송도 형지 글로벌 패션 복합센터 투시도

●송도 형지 글로벌 패션 복합센터=롯데건설이 시공을 맡은 인천지하철 1호선 지식정보단지역 초역세권 입지의 송도 형지 글로벌 패션 복합센터 상가가 임대분양(임대 후 분양 전환)에 나선다. 인천광역시 연수구 송도동 11-2번지에 건립중에 있는 송도국제도시 형지 글로벌 패션 복합센터 내 1, 2층 판매시설이 그 대상이다. 형지 글로벌패션복합센터는 송도 지식정보단지역 인근에 대지면적 12,501.6㎡(약 3,782평), 건축연면적 19,500여평 부지에 지하 3층~지상 23층 규모로 지어진다. 오피스(지상 17층), 오피스텔(지상 23층), 판매시설(지상 2층) 등 총 3개동으로 구성되며 2021년 10월 준공 예정에 있다. 인천지하철 1호선 지식정보단지역(평일 승·하차객 평균 40만명(월), 2019년기준) 2번출구 바로 앞 초역세권 입지로 지상 1층 60개 호실과 지상 2층 59개 호실이며 대로변에 위치해 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 1군 건설사인 롯데건설에서 책임시공을 맡았으며 대기업 사옥, 대규모 오피스 형지그룹 계열사 관계사 이전 확정, 상시 안정적인 수요가 기대되며, 최근 상업시설의 가장 큰 문제점으로 협소한 주차공간이 문제가 되는데 형지 상업시설은 총 503대의 넉넉한 주차공간을 제공한다. 송도국제도시에서 지금껏 보지 못했던 5년간 연 5.2% 보장 상품으로 공급된다. 최근 신도시 또는 택지 개발지구의 중심 상권 및 역세권 상가의 초기 공실에 대한 위험성을 0%로 없앴다. 문의 032-710-9200

-지식산업센터 내 기숙사-

가산 에이스골드타워 투시도

●가산 에이스골드타워 기숙사=서울지역의 지식산업클러스터센터 최대 밀집지역인 가산동에 중소형 규모의 지식산업센터인 가산 에이스골드타워가 지식산업센터를 100% 분양완료하고 선임대가 맞춰진 기숙사를 분양중이다. 서울시 금천구 가산디지털1로에 들어서는 가산 에이스골드타워는 상업시설과 기숙사를 갖춘 지식산업센터로 지하 4층에서 지상 18층, 1개동 규모로 지어지며 최근 지식산업센터는 분양이 마감되었다. 연면적 36,374.45㎡(11,003.27평) 중형급 지식산업센터로 주차대수 또한 법정대비 153.27%로 건설될 예정이다. 15층에서 18층까지는 입주기업 임직원들의 주거 편의를 위해 기숙사 104실이 공급되며 최근 선임대가 확정된 조건으로 분양에 나서고 있다. 지식산업센터 시공 실적이 풍부한 에이스건설가 시공사로 참여하며 신탁사는 하나자산신탁이다. 문의 010-8429-0820

-100실 미만 오피스텔-

용산 글로벌 리버파크 조감도

●용산 글로벌 리버파크=서울 용산구 원효로 3가 277-8번지 외 5필지 일대에 주상복합 단지인 용산 글로벌 리버파크가 분양중이다. 연면적 3,964.00㎡, 지하 2~지상 20층 규모, 총 80세대, 오피스텔 25실(지상 5~9층), 소형 아파트 55세대(지상 10~20층)로 구성되며 지상 2~지상 4층까지 상가로 이뤄진다. 총 5개 타입(A-Type~E-Type), 계약면적 37.29~55.04㎡이며, 분양가는 대략 3억 후반대(부가세 포함)에서 5억 중반(부가세 포함)으로 책정이 되었으며 전용률은 63~66%선이다. 용산 글로벌 리버파크는 원효대로변쪽(A타입, E타입)은 한강조망권이 확보 되었으며 이면도로변은 5층은 테라스형으로 공급된다. 최근 선호도가 높은 1.5룸과 2룸으로 공급되며 내부 구성은 풀옵션 드럼세탁기&건조기, 빌트인냉장고, 일체형비데, 시스템에어컨 2대, 전기 쿡탑, 중문&드레스룸(일부), 한샘 주방가구 등이 있으며 외부에서도 스마트폰 전용앱으로 실내를 제어 가능한 Iot 시스템을 도입했다. 용산 글로벌 리버파크가 들어서는 입지는 용산역(1호선·경의중앙선), 신용산역(4호선), 효창공원역(6호선)을 어디든지 이용할 수 있는 위치해 있으며 여의도 상권, 서울시청, 광화문 상권과도 밀접해 있다. 용산 글로벌 리버파크가 속해 있는 원효로 일대는 용산정비창 부지(용산국제업무지구) 개발후광효과와 여의도 면적의 용산민족공원, 캠프킴부지, 용산전자상가 개발이 본격화할 예정이라 투자자나 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 지역이다. 오피스텔은 소형 아파트는 계약금 10%에 각각 중도금 50% 무이자, 중도금 40% 무이자(대상자에 따라 대출 제한이 있을 수 있음) 혜택이 주어지며 무이자 적용으로 수요자들의 초기 자금 부담을 낮췄으며 입주는 2022년 5월경 예정이다. 문의 02-882-9287