올 수익형 부동산 투자 선택기준 항아리 상권? 역세권?

무술년에도 수익형 부동산 투자에 관심이 늘면서 어느 곳에 투자를 해야 할지에 대한 관심도 높아지고 있다.

업계에서는 무술년 알짜 투자처로 항아리 상권과 전통적인 투자처인 역세권을 꼽고 있다.

그럼에도 상가나 오피스텔 등 수익형 상품에 투자할 때 항아리 상권과 역세권의 장단점을 구분해 투자해야 한다고 조언한다.

저금리 기조가 장기화되면서 수익형 부동산 시장은 무술년에도 호조세다. 은퇴 후 퇴직금을 불릴 곳을 찾는 중년층을 비롯해 어느 정도 여유 자금 마련에 성공한 3040까지 수익형 부동산 투자에 나선 가운데 대표 수익형 상품인 상가와 오피스텔이 큰 관심을 얻고 있고 있기 때문이다.

먼저 항아리 상권은 특정지역에 상권이 한정된 대신 일정 수요가 확보되어 꾸준히 유지되어 인기가 높다.

위에서 언급한 항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정돼 더 이상 팽창하지 않고 소비자들이 다른 지역으로 빠져나가지 않은 상권을 뜻하는데 특히 기업체, 관광서, 아파트, 학교 등이 내부에 존재해 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는다는 장점이 있다.

대개 항아리 상권은 전철역과 멀어 다른 지역으로 나가기는 불편하지만, 내부에 아파트·기업·학교 등이 존재해 소비수요가 공급을 초과하는 형태를 띤다. 항아리상권 상가 등에 투자할 때는 주변 주거 세대의 입주율과 주거선호도에 관심 가지는 게 좋으며 동선도 미리 확인해야 하는 것이 좋다.

대표적인 예가 일산신도시의 라페스타와 웨스턴돔, 송도국제도시의 커넬워크 등으로 이들 상가는 위치상 서울 주요도심까지 이동하는데 1시간 가량 시간이 소요되기 때문에 인구가 외부로 빠져나가는 일이 적고, 고정적인 수요를 품고 있어 상권이 안정적으로 자리 잡는데 성공한 바 있다.

다음으로 역세권이 있다. 역세권은 전철역이나 지하철역 주변의 점포로 역과의 거리에 따라 초 역세권이나 근거리 역세권으로 나뉘기도 한다.

역세권 상가의 장점은 해당 역 주변인구를 고객으로 끌어올 수 있다는 장점이 있다. 역과의 거리가 가까우면서 접근성이 좋을수록 몸값이 높아진다.

다만 수도권 전철·지하철역 수가 500개(2018년 1월 기준 588개, 환승역 중복 제외)가 넘는 만큼 해당 역의 활성화 정도를 잘 따져봐야 한다. 역이 많아지면서 역세권 상가들 간에도 차별화 현상이 나타나고 있기 때문이다.

상가투자 등에서 항아리 상권여부가 중요한 포인트라면 오피스텔 등에 투자함에 있어 빼놓을 수 없는 것은 바로 ‘역세권’ 여부다.

역 주변은 생활편의시설이 집중돼 있어 이동이 편리해 유동인구가 많고, 기업체도 역 주변에 자리하는 경우가 많아 배후수요 확보에도 유리하다. 특히 2개 이상의 노선이 겹치는 환승역세권의 경우 사통팔달의 교통의 요지로 향후 높은 시세차익도 기대할 수 있다.

이처럼 역세권 오피스텔이 좋은 투자처로 꼽히면서 실제로도 걸어서 빠르게 지하철을 이용할 수 있는 역세권 오피스텔의 경우 분양시장에서 큰 인기를 얻었다.

최근 힘찬건설이 경기도 남양주 다산신도시에서 분양한 ‘다산 헤리움 1차 오피스텔’은 청약시작 3분만에 완판됐다. 이 단지는 지하철 8호선 연장선 다산역(가칭) 도보 2분거리인 초역세권 단지다.

또 지난해 1월 롯데건설이 경기도 용인시에 공급한 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운 오피스텔’ 역시 신분당선 성복역과 바로 연결되어 있어 단기간에 완판에 성공했다.

역세권 오피스텔은 주변 비역세권 오피스텔에 비해 임대료가 높은 것으로 나타났다. KB국민은행 시세에 따르면 2017년 7월기준 5호선 공덕역 가까이 위치한 신영지웰 오피스텔 전용 53㎡ 월세가격은 보증금 1000만원에 월세 135만~145만원에 형성됐다.

반면 공덕역과 10분정도 떨어진 현대하이엘 오피스텔 전용 53㎡도 보증금은 같지만 월세는 15만원 이상 낮은 월 120~130만원선이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “항아리상권 상가와 역세권 오피스텔은 탄탄한 배후수요를 확보했다는 측면에서 다른 수익형 부동산 대비 안정적이고 높은 수익률을 올릴 수 있는 상품이다”며 “다만 요즘처럼 수익형 부동산에 대한 선호도가 높아지고 있는 상황에서 신규분양을 받을 땐 투자 전 비슷한 입지의 기존 상품과 비교해 보면서 꼼꼼하게 따져보는 것은 필수적”이라고 조언했다.

무술년 항아리 상권·역세권 분양중인 수익형 부동산 현황

-항아리 상권 상업시설-

●현안2지구 퍼스트프라임1=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 문의 1599-2778

속초 W주차타워 조감도

●속초 W주차타워=대한민국의 대표적인 관광일번지 속초에 신개념 상가가 선을 보여 비상한 관심을 끌고 있다. 주인공은 속초의 강남 로데오 상권에 들어서는 속초 최초의 주차장 전용상가인 속초 W주차타워가 8월에 분양 및 임대를 실시한다. 강원도 속초시 금호동 482-325번지, 대지면적:1,769.0㎡, 연면적 13,322.1795㎡, 지하 1~지상 10층 규모다. 층별 구성은 지상 1층 근린생활시설(12개 점포)로 권장업종은 자동차 관련 업종, 마트, 편의점, 음식점, 미용실, 애견 용품점 등이 지상 2~8층 주차장이 지상 9층과 10층은 각각 9개 점포로 권장업종은 패밀리 레스토랑, 커피전문점, 와인바, 프리미엄 뷔페 등이 옥상은 약 1,320㎡ 규모의 유럽풍 바다정원 조성되어 지역 일대의 명소로 자리를 잡을 전망이다. 신규 점포가 전무하다시피한 속초에 들어서는 주차전용(239대) 근린생활시설로 주차난이 심화된 로데오거리에서 유동인구를 잡을 수 있는 새로운 프리미엄 주차타워라는 평가다. 속초의 명물 청초호가 한 걸름 직선거리로 5m 내에 위치해 있으며 9층과 10층 점포의 경우 청초호 및 동해바다의 탁월한 조망이 동시에 가능하다. 또한, 속초시 내의 생활인프라 밀집 지역으로 선호도가 높은 입지며 젊은층이 집객하는 로데오 거리와 관광객이 몰리는 중앙시장 등이 인근에 있어 풍부한 임대 수요를 자랑한다. 유명 관광지인 속초해수욕장·설악산국립공원·낙산사·척산온천·대포항 등이 가깝다. 쇼핑·문화의 거리인 속초 로데오 거리를 걸어서 이용할 수 있다. 국도 7·56번과 서울~양양 간 고속도로(2017년 개통), 동서고속화철도(예정), 양양국제공항 등의 이용이 쉬우며 속초항 국제여객터미널 신축, 해양수산특화단지 조성, 대포항 특화개발 등 주변 개발호재도 많다. 강원도 속초시는 남북화해 국면에 따른 기대심리와 지난해 9월 국제 크루즈 터미널이 준공되는 등 개발호재가 풍부해 관심이 높다. 특히 남북바닷길 개설을 위해 추진되는 평화크루즈는 속초항을 출발해 북한 장전항, 원산항과 연계 운항하는 노선으로 금강산 관광 재개에 대한 기대감도 높다. 벌써부터 입소문을 타고 편의점, 대형 마트, 각종 프랜차이즈, 패밀리 레스토랑, 커피전문점, 프리미엄 뷔페 등 입점 문의 쇄도하고 있으며 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 예정이다. 문의 1800-2950

-역세권 오피스텔-

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 오피스텔과 도시형 생활주택으로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다는 평가다. 문의 1800-9747