공실 걱정 '뚝' 연금같은 장기임대 수익형 부동산 인기

최근 아파트 등 주택시장에 대한 초강력 규제와 저금리의 지속으로 ‘수익형 부동산' 시장의 관심이 보인다.

이처럼 수익형 부동산 투자에 관심은 꾸준하지만 임대사업을 함에 있어서 가장 불안을 느끼는 것은 당연 공실일 것이다.

통상적인 임대기간이 끝나거나 확정수익 보장기간이 지난 후에 과연 공실에 대한 부담을 느끼는 투자자들이 적지 않다.

업계에 따르면 상가는 통상 2~5년간의 임대기간이 대부분이고, 오피스텔이나 도시형 생활주택은 1~2년, 지식산업센터 5년, 레지던스는 2~10년이다.

현행 상가입대차보호법에 따르면 계약갱신기간을 5년으로 정해두고 있다. 정부는 상가임대차 계약의 갱신청구권을 현행 5년에서 10년으로 늘리는 등 임차인 지위 강화를 위한 상가임대차보호법을 개정할 방침이라 어떤 임차업종을 대상으로 장기임대를 해야 할 지에 대한 관심도 높아지고 있다.

먼저 상가의 경우 은행 등 금융기관, 대형마트, 약국, 병의원, 커피전문점 등이 장기임대가 가능하면서 선호되는 임차업종들이다.

이들 업종들은 시설비 등이 많이 들어가고 임대료를 체불할 가능성이 낮으며 장기적인 임대가 가능하기 때문이다.

이에 분양업계도 장기임대가 가능한 우량 임차인 확보에 힘을 쏟고 있다. 상권 활성화와 마케팅에 주는 효과도 큰데다 선임대가 확정되어 있을 경우 투자자들의 반응도 좋다.

더불어 철저한 상권 검증과 시장 조사를 기반으로 매장을 오픈하는 우량 임차인의 특성상, 입지선정에도 인정받을 수 있다는 숨은 이점도 있다.

최근에는 키즈산업, 피부나 미용, 뷰티, 반려동물 등 업종들이 지속적인 성장세를 보여 장기임대 업종으로 주목을 받고 있다.

오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 통상적인 임대기간은 1년 또는 2년 단위로 계약을 한다.

최근에는 우리나라에도 임대전문 관리회사가 희망하는 임대인을 대상으로 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 10년까지 임대관리를 통해 확정임대료(2년마다 임대료 갱신 가능)를 지급하기도 한다.

최근 임대규제 완화로 관심이 높아지고 있는 지식산업센터도 통상적으로 기업체가 임차인으로 들어오면 짧게는 2년에서 길게는 5년가량 임대기간이 가능하며, 임대수익률은 7~8%대는 개인이 분양을 받아 기업체에 임대를 줄 경우 7~8%대의 높은 수익률이 가능해 임대사업에 관심이 높아지고 있는 것이다. 임대 대상이 법인체라 개인사업자를 대상으로 임대사업을 하는 것보다는 비교적 안전하다.

주한미군이 평택으로 이전함에 따라 미군을 대상으로 하는 임대사업도 주목을 받고 있다.

임대료를 매달 또는 년간으로 받기도 하고, 미군 주택과에서 직접 임대자에게 지불하는 만큼 연체 위험이 없고 안정적이다. SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한 미군이 유지하도록 되어 있어 향후 40~50년간 안정적인 임대사업이 가능하다.

장경철 부동산일번가 이사는 "최근 장기간 임대가 가능한 분양현장이 늘고 있는 추세지만, 수익형 부동산 또한 안전성이 담보된 상품을 선호하는 추세인 만큼 상품 자체의 경쟁력은 갖췄는지, 주변에 공급 추이를 파악한 후 투자에 임해야 후회가 없을 것"이라고 말했다.

수도권 분양중인 장기임대 수익형 부동산 현황

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타(오피스텔, 도시형 생활주택)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 오피스텔과 도시형 생활주택으로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다는 평가다.

●서초 아트리움(상가)=서울 서초구 서초동의 서초아트자이 단지 내에 들어서는 주상복합상가 ‘서초 아트리움’이 입주 전부터 100% 선임대가 완료되어 분양중이다. 지하 2층~지상 2층 9251.73㎡ 규모로 들어서는 서초 아트리움의 지하층에는 수영, 승마, 골프, 자동차 트랙, 축구 등을 다채롭게 즐길 수 있는 키즈 전용 스포츠 시설이 갖춰진다. 레고 클래스, 아트 클래스, 쿠킹 클래스 등 각종 놀이 교육 시설도 입점이 확정됐다. 오감을 만족시켜 줄 관람시설로 트릭아트도 만나볼 수 있다. 1층에는 사후 면세점과 편의점, 패스트푸드, 이동통신대리점을 비롯한 각종 상가가, 지상 2층에는 대형 외과 병원과 건강검진센터, 약국이 입정 예정돼 있다. 서초 아트리움은 트리플 역세권에 위치해 교통 여건도 뛰어나다. 지하철 3호선 남부터미널역과 가까우며, 건물 바로 앞으로 간선, 지선, 직행, 공항버스가 다닌다. 교대입구 삼거리와 예술의 전당과도 가까워 자동차 진출입이 용이하다. 공매를 거친 후 분양하는 까닭에 주변보다 적은 금액으로 투자가 가능하며, 이후 시세차익까지 노릴 수 있다. 투자자에게는 5년+5년의 장기 임대 보장과 유무료 건물관리, 시설 연간 회원권 제공 등의 혜택이 주어진다는 것도 장점이다. 아이들을 대상으로 하는 키즈산업은 향후 지속적인 성장세가 예측되는 대표적인 분야다.

●평택 해나카운티 7차(미군 대상 렌탈하우스)=경기 평택시 팽성읍 내리에 미군 대상 렌탈하우스인 평택 해나카운티가 분양중이다. 가운데 70여 세대의 대단지로 조성되는 평택미군렌탈하우스 해나카운티는 해나카운티는 1차 원정리를 시작으로 3차에 걸쳐 단지조성과 임대를 완료하고 있으며, 5차~8차에 걸쳐 공사가 진행되고 있다. 그중 8차 해나카운티는 강변을 조망하며 대지면적도 792㎡에 달해 264㎡의 2층 주택을 제외하고도 정원 면적만 429㎡에 이른다. 입주민이 사용하는 가전, 가구가 빌트인 되어 있는 것은 물론이고, 주한미군 국내방송망 AFKN 8채널과 음식물 분쇄기를 설치해서 입주민들의 생활 편의를 높였고, 건물주들을 위해서는 전세대 태양광을 설치하여 유지관리비의 많은 비중을 차지하는 전기료의 부담도 대폭 감소한다. 게다가, 아산시에서 조성하는 쌀조개섬 관광지와 아산호를 따라 자전거 도로와 산책로가 조성되면, 단지에서 500m 거리이기 때문에 투자가치도 높아지고, 입주민들의 주거환경 또한 탁월해진다. 현재 해나카운티 1~3차는 완공 후 렌탈까지 100% 완료되어 있고, 5~7차는 공사 중이다. 이번에 분양하는 7차 해나카운티는 대지면적 500㎡에 260㎡의 2층 주택으로 조성된다. 단지 내에는 피트니스 센터 등 여러 가지 부대시설을 갖춘 커뮤니티 센터가 조성되며 어린이 놀이터와 공원도 마련될 예정이다.