아파트 이어 오피스텔도 양극화, 서울 오피스텔 인기↑

최근 아파트에 이어 오피스텔 시장도 지역별 양극화 현상이 벌어지고 있다.

특히 수도권 오피스텔 시장이 지역에 따라 희비가 나타나고 있는데 서울 오피스텔 매매가격은 2% 이상 오른 반면 경기도와 인천지역은 상승률이 1%대에 그쳤다.

KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔 매매가격은 지난 1월 기준 평균 2억2328만원으로 지난해 8·2 대책 이전인 7월에 비해 2.32% 상승했는데 같은 기간 경기도 오피스텔 매매가격은 평균 1억8309만원으로 1.27% 올랐고 인천은 1억1930만원으로 상승률이 1.06%에 머물렀다.

서울과 인천은 KB국민은행이 통계 집계를 시작한 2010년 7월 이후 최고를 기록했는데 경기지역은 작년 12월 1억8318만원에 비해 올해 1월 소폭 하락했다.

수도권 오피스텔 청약시장에서도 지역별 양극화가 뚜렷하다. 작년 12월 청약을 받은 서울 오피스텔 ‘노량진 드림스퀘어’ 58F형은 해당지역 거주자 우선 공급에서 15대 1의 경쟁률을 기록했고 54A도 거주자우선 4.68대1, 기타에서 3.06대 1의 경쟁률을 보였다. 노량진역이 걸어서 1분 걸리는 초역세권 단지라는 지리적 장점에 한강 조망권까지 더해져 계약 시작 20일만에 마감했다.

반면 같은 시기에 청약을 진행한 경기도 화성시 ‘동탄2신도시 4차 동원로얄듀크포레’ 오피스텔은 전체 95실 공급에 78건 접수로 결국 미달됐다.

경기나 인천지역에서는 역세권이나 학교·기업 근처 등 투자자나 임차인 수요가 많은 곳만 두각을 나타내고 있다.

청약시장에서도 역세권 오피스텔은 강세를 보였다. SRT 동탄역 바로 앞에 지어지는 동탄역 롯데캐슬 오피스텔은 84타입의 경우 작년 12월 말 청약을 실시한 결과 207대1의 경쟁률을 보일 정도로 투자자들이 몰렸으며 인천 송도 캠퍼스타운역에서 도보 7분 거리에 지어지는 송도 아메리칸타운 아이파크 오피스텔도 같은 시기에 최고 34대1의 청약률을 보였다.

서울지역 오피스텔 시장이 특히 강세를 보인 것은 최근 부동산 흐름과 맥을 같이 하고 있는데 ‘똘똘한 한채’에 대한 집중이 오피스텔 투자로까지 번지고 있기 때문이다.

수익형 부동산의 대표격인 오피스텔을 사려면 수요가 탄탄해 공실 가능성이 낮고 가격도 떨어지지 않을만한 서울을 노리는 게 낫다는 판단이 작용했다는 분석이다.

또 다은 이유로 수급 요인도 있다. 경기도에 오피스텔 공급이 많아 가격 상승 여력이 제한적이다.

부동산114에 따르면 서울 오피스텔 입주 물량은 2016년 1만8000여실에서 작년 1만6000여실, 올해 1만3000여실, 내년 8000여실로 매년 줄어드는데 반해 경기도는 2016년 8000여실에서 작년 1만5000여실로 늘었고 올해에는 3만5000여실이 입주할 예정이다. 인천도 올해 5000여실 입주 예정으로 작년 1200여실 대비 네배 가량 늘어난다.

다만 서울지역 오피스텔 가격이 비싼 만큼 임대수익률은 상대적으로 낮았다. 서울 오피스텔 임대수익률은 4.86%로 작년 7월 4.98%에 비해 0.12%포인트 하락했는데 2010년 6% 수준이었던 임대수익률은 꾸준히 하락세를 보이면서 작년 7월 5%선마저도 붕괴했다.

경기지역 오피스텔 임대수익률은 5.33%로 5%대를 웃돌았고 인천지역은 6.29%로 이보다 더 높았다. 작년 7월과 비교해 각각 0.11%포인트, 0.08%포인트 하락해 서울보다 하락폭이 작았다.

장경철 부동산일번가 이사는 “경기도 신규 신도시나 택지지구에 아파트를 지으면서 오피스텔도 같이 들어서기 때문에 대규모 공급으로 가격이 크게 오르기 힘들었던 상황”이라며 “오피스텔은 공실과 수요 이탈 리스크 관리가 중요하기 때문에 철저하게 역세권과 직주 위주로 접근해야 한다”고 말했다.

서울에서 분양중인 주요 오피스텔 현황

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.

●군자역 비채온=서울 광진구 군자동 473-1외 2필지 군자역 인근 오피스텔인 ‘비채온’은 80년의 전통과 역사를 자랑하는 국내 최초 패션스쿨인(1938년 3월 설립) 국제패션디자인직업전문학교와 양해각서(MOU)를 체결하였다. 이는 기업과 학교가 협약해 학생들에게 쾌적한 환경 및 안전한 생활공간을 제공함으로써 학부모의 걱정을 덜어주는 데 목적이 있다. 국제패션디자인직업전문학교는 우리나라를 대표하는 고(故) 앙드레 김 디자이너와 이상봉, 이진윤 등의 빛나는 인재들이 공부하고 졸업한 학교로, 현재 재학생 30% 이상이 지방에서 왔다. 군자역 비채온은 학교 생활관 제공에 협조함으로써 임차 수요의 안정적 확보로 높은 호응이 예상된다. 비채온은 5, 7호선 군자역 더블 역세권으로 근거리인 건국대, 세종대 등의 교직원 및 학생 수요 외에 국제패션디자인직업전문학교와의 MOU체결로 공실 위험을 최소화함으로써 투자 안정감이 높은 편이다. 지하철로 종로와 강남 모두 10분대로 이용 가능하며 동부간선도로와 강변북로를 이용해 서울 주요 지역으로 빠르게 이동할 수 있다. 또한 국제교류복합지구로 탈바꿈할 코엑스∼잠실 일대, 영동대로 지하통합개발, 현대GBC와 가까운 지하철 7호선 청담역이 가까이에 있다. 롯데백화점, 이마트 등의 편의시설과 어린이대공원, 구의야구공원 등 다양한 여가문화체육시설도 쉽게 이용할 수 있으며 2019년 상반기 준공 예정이다.

●청계 리버리치=창보종합건설이 서울 동대문구 청계로 483에서 ‘청계 리버리치’ 오피스텔을 분양 중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 20층 1개 동 200실 규모다. 지상 1~2층은 수변 상가와 편의시설로 조성된다. 오피스텔은 173실(전용면적 20~43㎡)이고 도시형생활주택은 27실(15~34㎡)이다. 내부 구조는 1룸형, 1.5룸, 2룸형 등 다양하다. 이 단지는 직장인 대학생 수요가 풍부하다. 서울 종로·광화문 등 도심 업무지구와 주요 대학을 인접해 두고 있다. 지하철 신설동역, 상왕십리역, 용두역을 걸어서 이용할 수 있는 ‘트리플 역세권’으로 교통이 편리하다. 주거 환경도 잘 갖췄다. 단지 바로 옆에 청계천 수변공원이 있다. 동대문패션타운, 이마트, 서울 동부병원, 용두초 등도 가깝다. 단지 뒤로 재개발사업이 진행중인 용두5구역이 맞닿아 있어 인근 왕십리뉴타운과 함께 가치 상승이 기대된다.

●MJ 더 퍼스트 이대=주택신축 전문기업 미래앤진흥(주)이 서울 마포구 대현동 일대에서 1인 가구를 대상으로 한 'MJ 더 퍼스트 이대' 오피스텔을 분양 중이다. 'MJ 더 퍼스트 이대' 오피스텔은 지하 3층~지상 15층 1개 동, 근린생활시설 및 오피스텔과 다세대주택으로 구성된 복합건물이다. 이 중 오피스텔은 전용 22.56~26.46㎡ 34실, 다세대주택은 전용 15.77~20.61㎡ 16세대이다. 지하철 2호선 이대역·신촌역 및 경의중앙선 신촌역을 도보로 3분~ 15분이면 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖췄다. 오피스텔 인근에는 이화여자대학교, 서강대학교, 연세대학교, 홍익대학교, 경기대학교 등 종합대학교들이 산재해 있고, 지하철 이용 시 시청·광화문·종로·상암동·여의도 등 직장인 밀집지역에 10~20분 정도면 다다를 수 있어 대학생 및 직장인들의 임차수요를 기대할 수 있다. 또한 신촌 세브란스병원을 비롯해 현대백화점, 밀리오레, CGV, 메가박스 등의 생활 편의시설들을 가까이서 편리하게 이용 가능한 점은 입주자들의 주거만족도를 한층 높여줄 것으로 보인다. 오피스텔 내부는 특화설계로 설계해 공간활용도와 개방감을 살리는 한편, 천정형 에이컨, 전기쿡탑, 건조 신발장, 인출식 빨래건조대, 드럼세탁기, 붙박이장 &책상, 냉장고 등 고품격 풀퍼니시드 시스템을 제공해 입주민들의 가격 부담을 낮췄다. 선착순으로 동·호수 지정이 가능하며 계약금 10% 준비 후 계약 시 중도금 50% 전액 무이자 혜택을 제공한다.