풍부한 배후수요 확보한 독점상권 상가 투자처로 각광

최근 초저금리 시대에 접어들면서 수익형 부동산이 주목을 받고 있는 가운데, 풍부한 배후수요를 갖춘 독점상권 상업시설에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

여기에 아파트 집중된 규제도 알짜 상가에 대한 관심을 높이고 있다. 다주택자에 대한 규제 여파로 집을 팔아 규제와 먼 상가나 건물을 사려는 수요가 늘고 있다.

집값이 급등한데다 공시가격 인상 등으로 세금이 크게 늘자, 주택을 처분하고 상가나 건물로 갈아타야겠다고 판단한 다주택자가 늘었기 때문이다.

그러나 주변 환경 요소를 고려하지 않고 섣불리 상가에 투자했다가는 실패할 확률이 높기 때문에 상가 투자의 안정성을 높이기 위해서는 사람이 많이 모이는 입지 즉, 배후수요가 풍부한 상가를 눈여겨볼 필요가 있다.

특히 전문가들은 이런 풍부한 배후수요를 확보한 상업시설 가운데에서도 유동인구를 위해 키테넌트(핵심점포)를 확보한 상가를 선택하는 것이 좋다고 추천한다.

고정수요층 확보와 함께 유동인구 흡수까지 가능해 타 단지 대비 안정성과 투자성이 높아질 수 있어서다.

실제로 업계에서는 상가투자 시 가장 중요한 요소로 배후수요를 꼽는다. 배후수요가 풍부한 곳은 빠른 상권 활성화가 가능하기 때문에 상가 가치가 높고 임차인들을 모집하기도 쉬워 안정적인 투자가 가능하기 때문이다.

탄탄한 배후수요는 상가의 수익과 직결된다. 주변에 사람이 많아 상가 유입이 기대되는 잠재고객도 많아지기 때문인데 배후수요가 많을수록 높은 수익을 얻을 수 있는 가능성이 커져 안정성이 높은 상가로 평가된다.

탄탄한 배후를 갖춘 독점상권을 형성하는 상업시설의 경우 보다 높은 투자 안정성이 수반되는데 이러한 대표적 지역으로 뉴타운 일대지역, 재개발 지역, 역세권 개발지역, 서울 접근성이 좋은 신도시나 택지지구 등이 있다.

이들 지역은 주거선호도가 높아 소비성이 높은 3040세대 등이 입주율이 높고 교통여건 개선, 생활 인프라가 구축하게 된다.

특히, 요즘 분양시장에 나오는 대단지 아파트나 오피스텔 등의 단지 내 상가는 대부분 거리를 따라 일자로 늘어선 형태의 스트리트몰 설계가 적용되며 경쟁력을 높이고 있다. 이러한 상가는 일반 상가와는 다른 매력으로 임차상인 및 소비자들에게 호응을 얻고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “대단지로 조성되는 아파트나 오피스텔의 경우 고정적인 배후거주 가구라는 최소 수요를 바탕으로 독점상권을 형성해 안정적인 수익을 확보할 수 있다”며 “코로나로 홈 어라운드(Home-around) 소비현상으로 거주지 인근 상권은 비교적 선전하고 있으며 투자금액도 일반적인 근린상가보다 적으며, 임차인 확보가 용이하다”고 말했다.

수도권 공급중인 배후수요 확보 독점상권 상가 현황

신내역 시티원스퀘어 투시도

●신내역 시티원스퀘어=서울시 중랑구 양원지구 내 주상복합용지에 신내역 시티프라디움 주상복합 단지내 상가인 ‘신내역 시티원스퀘어’가 9월경 분양을 앞두고 있다. 지하 4층~지상 40층, 연면적 약 286,367㎡, 아파트 495세대와 오피스텔 943실 전체 1,438세대 고정수요와 약 1.5만 배후새대 독점수요 성공상권 상가로 공급된다. 연면적 약 286,367㎡중에서 근린생활시설(연면적 약 2,629㎡), 판매시설(연면적 약 46,218㎡), 운동시설(연면적 약 5,503㎡)로 구분되며 스트리트형 단지 내 상업시설이다. 지하 2층 판매시설 3호, 지하 1층 판매시설 43호, 지상 1층 판매시설 119호, 지상 2층 판매시설 127호 총 202호의 약 1.5만평 규모 초대형 랜드마크 상업시설이다. 이 상가는 주변 자연친화적 환경의 이점을 살린 쇼핑 거리와 함께 다양한 이벤트를 공유할 수 있는 문화공간으로 조성되며 주차대수는 총 2,232대며 이중 근린생활시설·판매시설·운동시설은 497대가 수용가능하다. 신내역 시티원스퀘어 상가의 최대 장점으로는 단지내 대형복합쇼핑몰로 논스톱 라이프 스타일을 구현했다는 점이다. 또한 접근성과 가시성이 우수한 스트리트형으로 점포를 배치했으며 고객 체류시간을 늘리는 중앙광장을 특화 설계했다. 온가족이 즐기는 패밀리형 친화 설계로 양원지구 내 리딩 상업시설에 걸맞게 지역 최대 규모의 스트리트몰로 조성되어 대형 매장과 다양한 리테일 구성이 가능하다. 여기에 도보권 1.5만여 세대 보유한 블랙홀 상권을 형성해 수익걱정 없는 임대환경을 꾀하고 있다. 트리플역세권(6호선, 경춘선, 면목선(계획))인 신내역 초역세권 프리미엄 입지의 특급상권으로 단지 내 1,438세대 고정수요와 약 1.5만 세대 배후수요를 독점수요로 365일 끊이지 않은 풍부한 집객력을 확보한 앵커시설인 대형체육시설 입점 등으로 양원지구의 핵심상권으로 떠오를 전망이다. 특히 신내역 시티프라디움이 입주하는 시기에는 이미 양원지구내의 주택들이 입주가 이미 진행된 시점이라서 더욱 유리해지며 모다이노칩의 입주와 SH공사 모두 2023년과 2024년에 이뤄지기 때문에 입주하는 시점에는 더욱 가치는 높아지게 된다. SH공사 이전을 통해서 2024년 상반기 약 1,300여 명이 이전하게 되며 인근에 업무시설도 많고 첨단 벤처 단지의 조성으로 이에 따른 고객들도 더 많이 증가가 예상된다. 또한 (주)모다이모칩 사옥도 이전하게 되는데 총 17층 규모로 다양한 패션 관련 회사들이 입주하며 약 4천여 명정도가 상주할것으로 예상되어 이에 따른 직장인들의 수요까지 본 사업지를 이용할 것으로 보여진다. 그리고 신내데시앙플렉스 지식산업센터도 입주를 시작했으며 중랑구 최대 창업복합시설도 조성되어 경제활성화를 통한 긍정적인 요소로 작용하고 있다. 우수한 입지를 갖춘 ‘신내역 시티원스퀘어 상가‘의 투가가치를 높혀줄 개발호재까지 겹치면서 더욱 주목받고 있다. 최근 수도권 주택공급 확대방안을 골자로 한 광역교통개선대책에 해당하는 지역으로 선정됐다. 관계기간 합동부처는 신내역~갈매역에 이르는 대규모 태릉 CC부지에 1만호 규모의 건설 계획과 광역교통개선대책을 발표했다. 세부적으로는 △경춘선 상봉~마석구간 열차 추가 개통으로 출퇴근 시간 10여분 단축 △화랑로 확장 및 화랑대사거리 입체화 △용마산로 지하화 △북부간선도로 묵동IC~신내IC 8차로 확장 △인근 지하철역을 연계한 BRT 신설 등이 포함됐다. 이 계획이 성공적으로 추진되면 ‘신내역 시티원스퀘어’의 미래가치 상승과 함께 수도권 중심부로의 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다. 이 상가는 이미 검증된 입지도 갖췄다. 단지는 지난해 말 개통된 지하철 6호선, 경춘선 신내역, 경의중앙선 양원역 등 3개 노선이 교차하는 ‘트리플 역세권’에 자리 잡았으며 오는 2027년 완공 예정인 면목선(청량리역~신내차량기지)까지 개통되면 교통이 더욱 편리해진다. 또한 송도~서울역~마석 구간에 운행되는 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 오는 2022년 착공한다. 이 노선이 망우역에 개통되면 서울역까지 10분, 청량리역 환승 시 삼성역까지 2개 정거장만 이동하면 도착할 수 있으며 입점는 오는 2023년 11월 예정이다. 문의 1800-7032

안양 호계 두산위브 단지내 상가 투시도

●안양 호계 두산위브 단지 내 상가=경기 안양시에 호계 두산위브 단지 내 상가를 분양한다. 지하 2층부터 지상 37층, 8개 동 규모의 총 855세대 입주가 가능한 시설 두산위브는 안양의 새로운 중심이 될 아파트 밀집 지역이다. 부동산 관계자는 “교통 프리미엄도 빼놓을 수 없는 장점이다. 쿼드러플(1호선, 4호선, GTX-C 노선, 인동선), 서울 외곽 순환도로와 인접하여 사방으로 통하고 팔방으로 닿아있는 교통의 편리성과 대로변과 이어진 가시화 상권으로 인해 유동인구가 흡수되어 수익률이 극대화될 것”이라고 예상했다. 이어서 “두산위브 855세대 및 단지 내 상가 앞 소규모 아파트 단지 미래타운 40세대, 해밀리안 12세대, 이룸렉스힐 28세대가 위치해 있다”라며 바로 옆 재건축 진행 중인 삼신 6차 아파트 456세대(철거 중) 등 총합 1,400여세대의 배후수요를 기대할 수 있다”고 덧붙였다. 호계 두산위브는 단지 내 권장 업종으로 마트, 편의점, 제과점, 꽃집, 안경점, 핸드폰점, 주얼리, 약국 등의 판매시설과 부동산, 미용실, 세탁소, 김밥집, 분식점, 이발/미용실, 애견숍, 치킨호프, 정육점, 피자 등을 판매하는 근린생활시설, 미용실, 네일아트, 치과, 소아과, 가정의학과 등의 클리닉 시설과 학원시설을 권장하였다. 한편, 호계 두산위브의 홍보관은 안양시 동안구 호계아크로리버 일원에 위치하고 있다. 문의 031-453-2100

군포 송정 풍산 리치안 플랫홈 상가 조감도

●군포 송정 풍산 리치안 플랫홈=㈜풍산건설은 군포 송정택지지구 랜드마크 스트리트형 단지 내 상업시설과 대단지 오피스텔 복합단지인 ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’이 분양중이다. 1층 상가의 경우 대부분 3.3㎡당 1,000만원대로 최대 70% 대출로 초기 투자부담을 낮췄으며 상층부 오피스텔과 같이 합리적인 가격으로 책정이 되었다. 오피스텔도 1인 가구·신혼부부·어린 자녀가 있는 3인 가구 등 다양한 수요를 모두 잡는 타입설계를 내세우며 잔여세대를 분양중이다. ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 경기도 군포시 도마교동에 위치하며, 오피스텔 전용 20~43㎡ 총 464실 규모며 이와 함께 상업시설 총 72실(1층 분양중, 2층 분양완료)도 분양 중이다. ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 주로 아파트에서 볼 수 있던 5룸, 3Bay 혁신평면(일부세대), 테라스(일부세대) 등 총 3개 타입으로 방을 구성하며 설계를 다양화했다. 지구 내 유일하게 전 실 복층형 다락방 설계를 적용함으로써 기존 오피스텔의 단점이었던 답답함을 보완하는 탁 트인 공간감과 제공하고, 공간 효율성을 극대화했다. 건물 옥상에는 하늘정원과 그린 테라스, 나들목 광장, 열린 마당 등을 조성했다. 입주민들은 이곳에서 휴식을 취할 수 있고, 이웃 간 모임도 용이하다. 지하에는 넓은 주차공간을 마련해 운전자를 배려했고, 사물인터넷(IoT) 서비스를 통해 난방·조명·가스 등 가전제품을 원격으로 제어, 주민들의 주거 안정성 및 편의성을 한층 강화했다. 또한, 입주민들이 먼 곳에 가지 않고도 단지 근처에서 쇼핑·여가·문화생활 등 서비스를 누릴 수 있는 단지 내 스트리트형 상가가 조성예정으로, 현재 건물 1층에는 대형 마트 입점이 계획돼있어 ‘원스톱 라이프’가 가능해질 전망이다. 군포 송정 풍산 리치안 플랫홈 단지 내 상가는 5,000세대의 군포 송정지구와 4,000세대의 부곡지구를 아우르는 랜드마크 상업시설로 개방감과 특색있는 인테리어가 가능한 4.5~8.1m의 층고로 쾌적하게 설계되었으며 프랜차이즈, 병의원, 베이커리, 미용실, 세탁소, 이동통신대리점 등이 권장업종이다. ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 수도권 동북부 지역 신도시와 수도권 남부지역의 도심 접근성을 향상시키는 GTX-C노선(양주~수원)의 사업 추진이 확정되면서 서울 접근성이 한층 더 용이해질 전망이다. 해당 노선을 이용할 경우 가까운 거리에 위치한 금정역에서 삼성역을 14분 만에 도착할 수 있게 된다. 서울에 직장을 둔 수요자들은 출퇴근 시간 단축을 누릴 것으로 기대된다. 또한 지하철 1호선 의왕역을 비롯해 4호선 대야미역, 반월역이 오피스텔 인근에 위치해 있어 대중교통을 통한 근거리 출·퇴근도 용이하며 인근 2km거리에 약 28만 7524㎡ 군포첨단산업단지 등 첨단산업단지 근무자의 유입으로 젊은 상권 형성 기대감이 크다. 향후 송정지구 금강 3단지 앞 주민센터(2020년 12월 예정) 및 체육복합센터, 부곡동 종합사회복지관 건립사업(2023년 8월 준공 계획)이 들어서고 송정마을 아파트 앞 체육공원 조성으로 송정·부곡지구의 인구 증가에도 불구하고 부족했던 복지 및 문화시설이 확충 될 전망이다. 단지 바로 앞에 송정지구와 의왕역을 연결하는 송부로 96번길과 수원~광명고속도로 남군포 IC, 영동고속도로 군포IC가 인접해 있으며 47번 국도는 5분대에 진입 가능해 사통팔달 교통망을 갖췄다는 평가를 받고 있으며 입주는 2021년 2월 예정이다. 문의 02-882-9287