착한 가격으로 투자자 마음을 훔치는 수익형 단지는

최근 수익형 부동산이 초강력 아파트 규제와 초저금리 바람을 타고 인기를 끌고 있는 가운데 주변 시세대비 합리적이면서 저렴한 가격을 내세운 단지들이 특히 주목을 받고 있다.

분양시장에 고분양가 논란이 일고 있는 가운데 경쟁이 치열해진 수익형 부동산 시장에 소비자의 마음을 사로잡는 착한 분양가 바람이 불고 있다.

분양가가 천정부지로 상승하고 있는 소형 아파트 이어 풍선효과를 누리고 있는 ‘수익형 부동산’도 착한 분양가를 강점으로 내세운 상품들이 투자자들의 관심을 끌고 있는 것으로 업계는 분석하고 있다.

여기서 착한 분양가란 크게 주변과 시세나 분양가와 비교해 외형상에 보이는 경우가 있는가 하면 높은 전용률이나 테라스나 복층설계 등으로 서비스 공간을 제공해 실질적인 분양가를 낮추는 방식으로 나뉘게 된다.

분양가 2억원 미만으로 소액투자가 가능한 수도권 내 오피스텔이나 소형 오피스도 공급중에 있어 눈길을 끌고 있다. 인근에 대기업, 업무단지나 산업단지, 테크노밸리 등이 포진해 있는 경우 임대수요가 풍부해 높은 수익률이 기대된다.

착한 공급가 내세운 수익형 부동산 유형

실제 이러한 착한 분양가를 내세운 수익형 부동산이 인기를 끌었다.

먼저 외형상에 분양가가 착했던 상가가 인기를 끌었다. 경기도 부천시 약대동에서 선보인 ‘부천 아이파크 단지 내 상가’의 1층 전면 상가 기준 분양가를 3.3㎡당 1860만원 선을 보였는데 한 부동산 정보업체 자료 기준 인근에선 선보인 신규 상가의 1층 기준 3.3㎡당 분양가 3400만원의 절반 수준이다.

다음은 높은 전용률로 실질적인 분양가가 저렴해 인기를 끈 사례도 적지 않다. 상가에서 전용률이 높을수록 실사용 면적이 넓은 데다 분양가 인하효과도 얻을 수 있어서다.

공급면적에서 복도와 계단, 주차장 등 공용 공간을 뺀 전용면적 비율을 뜻하는 전용률이 높을수록 실제 사용하는 공간이 넓다. 이로 인해 추가적인 매출을 올릴 수 있어 임차인의 선호도가 높다.

전용률이 높을수록 실질적인 분양가가 낮아지는 점도 장점이다. 상가 분양가는 공급면적 기준으로 책정되기 때문에 같은 공급면적이라도 전용면적에 따라 실질 분양가격이 달라진다.

실제 김포 한강신도시 장기동에 공급 된 ‘e편한세상 캐널시티에비뉴’ A-10 상가는 전용면적으로는 75㎡(22평) 정도며 분양가는 부가세를 포함해 7억6000만원 선이었다.

반면 인근에서 분양한 G상가의 경우 면적이 44㎡(13평) 불과하지만 가격은 8억7000만원에 달했다. 두 상가의 공급면적은 비슷했지만 전용률이 높은 상가가 1400만원 이상 저렴한 셈이다.

테라스나 복층 등으로 공급해 서비스 공간 등을 제공하는 수익형 부동산도 인기를 끌었다.
실제 최근 분양한 오피스텔 중에서도 테라스 특화 설계가 도입된 타입은 높은 청약경쟁률을 보였다.

경기도 안산시 고잔동 ‘안산 중앙역 리베로’는 전용면적 33㎡ 29C타입에 테라스 설계를 적용했다. 금융결제원 자료를 보면, 전용면적 33㎡ 29C타입에서 20.33대1의 최고 경쟁률이 나오며 테라스의 인기를 증명했다. 평균 경쟁률이 2.01대 1인 것과 비교하면 10배 차이가 난다.

경기도 군포시 금정동 ‘힐스테이트 금정역’ 오피스텔도 전용면적 39㎡ 일부 세대에 테라스 설계를 도입했다. 전용면적 39㎡T가 포함된 3군의 청약경쟁률이 144.51대 1로 평균 경쟁률 62.62대 1의 두배가넘는 경쟁률을 기록했다.

분양가 2억 미만의 소액으로도 투자가 가능한 수익형 부동산도 주목을 받고 있다. 아무래도 상가보다는 오피스텔이나 소형 오피스가 대상이다.

진입장벽이 낮고 관리업체가 있는 경우 크게 신경쓰지 않고 안정적으로 노후 생활비나 미리 미리 노후를 대비하려는 베이비부머 세대나 3040세대에게 적합한 상품이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 투자여건이 좋은 수익형 부동산이 인기를 끌면서 업체간의 차별화 전략이 심화되고 있다”며 “따라서 같은 입지나 같은 여건이면 착한 분양가를 내세운 수익형 상품들이 비교우위에 있어 경쟁력면에서 투자자들에게 높은 점수를 받을 것으로 보인다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 착한 분양가 단지 현황

-저렴한 분양가 수익형 단지-

군포 송정 풍산 리치안 플랫홈 투시도

●군포 송정 풍산 리치안 플랫홈(상가·오피스텔)=㈜풍산건설은 군포 송정택지지구 랜드마크 스트리트형 단지 내 상업시설과 대단지 오피스텔 복합단지인 ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’이 분양중이다. 1층 상가의 경우 대부분 3.3㎡당 1,000만원대로 최대 70% 대출 실현으로 초기 투자부담을 낮췄으며 상층부 오피스텔과 같이 합리적인 가격으로 책정이 되었다. 오피스텔도 1인 가구·신혼부부·어린 자녀가 있는 3인 가구 등 다양한 수요를 모두 잡는 타입설계를 내세우며 잔여세대를 분양중이다. ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 경기도 군포시 도마교동에 위치하며, 오피스텔도 3.3㎡당 600만원대 전용 20~43㎡ 총 464실 규모며 이와 함께 상업시설 총 72실(1층 분양중, 2층 분양완료)도 분양 중이다. ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 주로 아파트에서 볼 수 있던 5룸, 3Bay 혁신평면(일부세대), 테라스(일부세대) 등 총 3개 타입으로 방을 구성하며 설계를 다양화했다. 지구 내 유일하게 전 실 복층형 다락방 설계를 적용함으로써 기존 오피스텔의 단점이었던 답답함을 보완하는 탁 트인 공간감과 제공하고, 공간 효율성을 극대화했다. 건물 옥상에는 하늘정원과 그린 테라스, 나들목 광장, 열린 마당 등을 조성했다. 입주민들은 이곳에서 휴식을 취할 수 있고, 이웃 간 모임도 용이하다. 지하에는 621대의 자주식 주차공간을 마련해 운전자를 배려했고, 사물인터넷(IoT) 서비스를 통해 난방·조명·가스 등 가전제품을 원격으로 제어, 주민들의 주거 안정성 및 편의성을 한층 강화했다. 또한, 입주민들이 먼 곳에 가지 않고도 단지 근처에서 쇼핑·여가·문화생활 등 서비스를 누릴 수 있는 단지 내 스트리트형 상가가 조성예정으로, 현재 건물 1층에는 대형 마트 입점이 계획돼있어 ‘원스톱 라이프’가 가능해질 전망이다. 군포 송정 풍산 리치안 플랫홈 단지 내 상가는 5,000세대의 군포 송정지구와 4,000세대의 부곡지구를 아우르는 랜드마크 상업시설로 개방감과 특색있는 인테리어가 가능한 4.5~8.1m의 층고로 쾌적하게 설계되었으며 프랜차이즈, 병의원, 베이커리, 미용실, 세탁소, 이동통신대리점 등이 권장업종이다. ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 수도권 동북부 지역 신도시와 수도권 남부지역의 도심 접근성을 향상시키는 GTX-C노선(양주~수원)의 사업 추진이 확정되면서 서울 접근성이 한층 더 용이해질 전망이다. 해당 노선을 이용할 경우 가까운 거리에 위치한 금정역에서 삼성역을 14분 만에 도착할 수 있게 된다. 서울에 직장을 둔 수요자들은 출퇴근 시간 단축을 누릴 것으로 기대된다. 또한 지하철 1호선 의왕역을 비롯해 4호선 대야미역, 반월역이 오피스텔 인근에 위치해 있어 대중교통을 통한 근거리 출·퇴근도 용이하며 인근 2km거리에 약 28만 7524㎡ 군포첨단산업단지 등 첨단산업단지 근무자의 유입으로 젊은 상권 형성 기대감이 크다. 향후 송정지구 금강 3단지 앞 주민센터(2020년 12월 예정) 및 체육복합센터, 부곡동 종합사회복지관 건립사업(2023년 8월 준공 계획)이 들어서고 송정마을 아파트 앞 체육공원 조성으로 송정·부곡지구의 인구 증가에도 불구하고 부족했던 복지 및 문화시설이 확충 될 전망이다. 단지 바로 앞에 송정지구와 의왕역을 연결하는 송부로 96번길과 수원~광명고속도로 남군포 IC, 영동고속도로 군포IC가 인접해 있으며 47번 국도는 5분대에 진입 가능해 사통팔달 교통망을 갖췄다는 평가를 받고 있으며 입주는 2021년 2월 예정이다. 문의 02-882-9287

-높은 전용률이나 테라스나 복층설계 내세운 단지-

잠실역 웰리지 라테라스 조감도

●잠실역 웰리지 더 테라스(오피스텔)=이에스웰리지㈜는 서울 송파구에서 ‘잠실역 웰리지 더테라스’ 오피스텔을 분양 중이다. 지하 4층~지상 20층 1개동 규모로 전용 21~29㎡ 총 367실로 공급되며 풀옵션으로 구성돼 있는 최첨단 오피스텔이다. 잠실관광특구 내에 위치해 있어 롯데타워를 비롯한 잠실 올림픽공원과 석촌호수 등 쇼핑과 여가, 공원시설까지 모두 편리하게 이용이 가능하다. 또한, 트리플 역세권이라는 최적의 조건이 이미 갖춰져 있음에도 가까운 미래가치 역시 이미 공사가 진행 중이라 미래가치와 투자가치까지 오피스텔의 모든 것을 갖추고 있다. 잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔은 게다가 아파트를 비롯한 모든 주택 분양에서 최우선 조건으로 꼽는 교통의 편리성은 지하철 2호선이 닿는 잠실역뿐만 아니라 8호선 몽촌토성역 2분거리와 9호선 한성백제역 도보 4분거리로 그야말로 과장 1도 없는 트리플 역세권에 위치해 있기 때문에 오피스텔로 잔여 호실을 분양 중이라 관심이 있다면 발 빠른 대처가 필요할 것이다. ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’은 혼자 사는 사람들의 로망인 전 세대가 복층형으로 설계돼 있으며 일부 세대는 테라스까지 갖추고 있어 투자 목적뿐만 아니라 실제로 입주해 살게 되더라도 그 만족도가 상당히 높을 것으로 기대된다. 전 세대는 367호 실로 구성돼 있으며 일부 세대에서는 방이동에서는 유일하게 올림픽공원이 조망되는 테라스까지 설계돼 있어 삶의 만족도까지 극대화할 수 있을 것이다. 인근 코엑스 주변에 국제교류복합지구가 이미 조성 중이고 서울시는 이 복합지구를 국제업무를 비롯해 전시, 컨벤션, 스포츠, 엔터테인먼트, 문화까지 융합된 경쟁력 있는 마이스 단지로 변모시킨다는 원대한 계획을 갖고 있다. 여기에다 2026년에 예전 한국전력 부지에 현대 글로벌 비즈니스 센터(GBC)까지 들어서고 나면 폭발적인 수요는 물론이고 오피스텔의 가치까지 급등할 것으로 기대된다. 이런 탁월한 투자가치 외에 한 가지 더 투자와 미래가치를 업그레이드할 수 있는 조건이 또 있다. 바로 영동대로 복합환승센터 지하화 개발이다. 오히려 이처럼 넘쳐 나는 많은 개발 호재 탓에 불안할 지경이다. 오피스텔에 투자할 때 가장 우려되는 것이 공실인데, ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’ 같은 경우 공실은 커녕 없어서 못 팔 지경이 되는 것이다. 사실 송파구 잠실이라는 여러 모로 핫 플레이스에 이 정도 되는 오피스텔을 지을 수 있는 부지가 남아있었다는 것 자체가 놀라울 뿐이다. 이렇게 뜨거운 노른자위 부지가 대기업의 손을 타지 않고 남아있었다는 것은 퇴직금 정도의 충분치 않은 목돈만을 갖고 있는 일반인들에게는 어쩌면 행운일지도 모르겠다. 그렇다고 실내 구조가 인근의 오피스텔에 비해 떨어지는 것도 아니고 오히려 더 탁월한 편이라고 할 수 있다. 일단 몸만 들어와도 될 정도로 대부분의 가전이 갖춰진 풀옵션이라는 점이 눈길을 끈다. 당연히 모두 무상이며 LG 천정형 에어컨과 LG 빌트인 냉장고는 기본이고 2구짜리 LG 전기쿡탑과 삼성 드럼세탁기, 드럼건조기, 아일랜드 주방, 거실 붙박이장과 이제는 필수가 된 비데, 홈 네트워크 시설 등 혼자 살기에는 전혀 부족함이 없을 정도로 다 갖춰져 있다. 또 가구는 세련된 다크 브라운과 라이트 브라운톤으로 화사함을 더했으며 퇴근 후 잠실의 야경을 내려다보며 힐링할 수 있는 입주민만의 전용 옥상까지 갖추고 있다. 이런 편리한 시설에 더해 입주민들의 안전과 관리비를 줄여주기 위한 최첨단 보안 시스템과 친환경 전기시설, 물 절약 시스템 등 첨단으로 발전하는 세태의 맞게 전기자동차를 위한 전기자동차 주차시설까지 갖추고 있다. 건축자재 역시 친환경 흐름에 맞춰 LED 등을 사용하고 다른 자재 역시 친환경으로 지어지고 있다. 정부의 강력한 주택 규제 정책으로 주택시장의 뜨거운 열기가 차갑게 식고 있지만 강남, 그중에서도 송파는 거의 가격 변동이 없다고 할 수 있다. 대출이 어려운 요즘, ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’은 중도금도 무이자로 대출을 해주기 때문에 큰돈 들이지 않고도 투자가치와 미래가치가 담보된 수익형 부동산을 소유할 좋은 기회미다. A부터 E타입까지 아홉 가지 타입이 있으며 월세는 원룸 90만원부터 투룸의 경우 150만원까지 받을 수 있을 것으로 기대된다. 시공은 은성건설㈜ 과 은성산업㈜ 이 맡았으며 2023년 6월 준공예정이다. 문의 1668-0970

-분양가 2억원 미만으로 소액투자 단지-

구로디지털단지 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코(공유 오피스)=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970