세금 폭탄 걱정없어 뭉칫돈 몰리는 업무용 부동산 각광

최근 심화되는 주택 규제에 갈 곳 잃은 투자 뭉칫돈이 지식산업센터, 섹션 오피스, 공유 오피스 시장으로 몰리고 있다.

지난 8월, 종합부동산세, 양도세를 강화하는 ‘부동산 3법(종부세법, 소득세법, 법인세법 개정안)’이 국회 본회의를 통과함에 따라 일부 주택 시장에 세금 폭탄이 예고되고 있다.

기획재정부에 따르면 종부세법은 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유자에 대한 종부세율을 현행 0.6%~3.2%에서 1.2%~6%로 올릴 계획이다. 조정대상지역에서는 보유 기간이 1년 미만 주택에 대한 양도세율 40%에서 최대 70%로 대폭 올리는 소득세법도 개정된다.

또한, 지방세법 개정안 의결로 조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 증여 받을 때 내는 취득세율도 기존 3.5%에서 12%으로 인상된다. 또 조정대상지역의 경우 주택수에 따라 취득세율도 2주택은 현행 1~3%에서 8%, 3주택은 12%으로 상향됐다고 행정안전부는 밝혔다.

반면, 지식산업센터나 섹션 오피스, 공유 오피스의 경우 1가구 2주택 산정 대상에서 제외됐고 종부세 및 양도소득세 중과 대상에도 포함되지 않는다.

입주 수요도 증가하고 있어 전망도 밝다. 실제 해마다 1인 창조기업이나 스타트업, 온라인 사업자 등이 늘고 있다.

먼저 지식산업센터 수요자의 추세에 맞춰 소형화를 꾀하고 있다. 취득세와 재산세 감면 등 혜택이 있는 데다 관리비가 일반 오피스의 절반 수준이어서 정통 오피스빌딩에 머물던 임차인이 지식산업센터로 급속히 이동하고 있다. 임차료 부담도 작아 소형 지식산업센터의 인기가 높은 편으로 알려졌다.

다음으로 섹션(section) 오피스가 있다. 섹션 오피스란 오피스 빌딩을 다양한 규모로 분할 분양 하는 소형 오피스 형태로 초저금리 시대에 대체 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있다.

최근에 공급되는 섹션 오피스는 분양 단계에서 모듈형 설계로 필요한 만큼 공간을 쓸수 있다.

면적이 작은 만큼 분양가 역시 상대적으로 저렴하고 초기 투자비용이 적어 소규모 투자에 적합하다. 또 환금성이 뛰어나고 업종의 제한이 없어 지식산업센터보다 자유로운 투자가 가능하다.

더불어 주택과 달리 대출규제가 없으며 전매가 자유로운데다 보유 시 주택 수에도 포함되지 않는다는 점 역시 투자자들에게 매력적이다.

여기에 업무용으로만 조성되기 때문에 오피스텔과 달리 화장실, 주방 등 업무와 관련 없는 시설도 배제돼 공간활용도가 높은 것도 장점으로 꼽힌다.

마지막으로 공유 오피스가 있다. 공유 오피스는 섹션 오피스처럼 규제가 없으며 1인 창조기업 수요보다는 스타트업체들이나 코로나로 인한 기업체 거점수요로 각광을 받고 있다.

최근에 창업 스타트업체들은 건물에 임대로 들어가지 않고, 공유 오피스에서 사업하는 경우가 많아지고 있다.

스타트업은 사무실이나 건물을 임대하면 사무실 관리와 청소 등의 번거로움이 발생하지만, 공유 오피스는 이러한 문제를 해결할 수 있는 데다가 임대와 달리 기간을 유연하게 쓸 수 있다는 점을 장점이다.

공유 오피스의 경우 대부분 역세권에 들어서는데다 보증금과 관리비가 없고, 초기 입주 기업에는 파격 할인을 해줘서 쉽게 들어올 수 있다.

일반 사무실처럼 인테리어 등 부대비용이 없는 데다가, 기간을 유연하게 정해서 사용할 수 있다는 장점도 있다.

공유 오피스 입주 스타트업에 대한 교육뿐만 아니라 입주 스타트업 간 협업할 수 있다는 점도 색다른 장점이다.

스타트업의 공유 오피스 수요가 늘어나면서 공유 오피스 업체들 또한 성장세를 나타내고 있다.

업계에서는 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가할 거로 보고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “정부의 주택 규제 옥죄기가 단행되면서 이로부터 자유로운 지식산업센터, 섹션 오피스, 공유 오피스 시장이 각광받고 있다”며 “하지만 확실한 업무용 수익형 부동산 투자를 위해서는 입지 및 교통여건이나 수요 등을 감안한 옥석가리기가 필요하다”고 말했다.

투자 뭉칫돈 몰리는 수도권 업무용 부동산 현황

-지식산업센터-

신목동역 LT삼보 투시도

●신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K=서울특별시 양천구 목동 900-4번지 일대에 목동 최초 지식산업센터인 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K가 분양을 앞두고 있다. 9호선 신목동역 도보 2분거리 초역세권 입지로 대지면적 3,302.8㎡, 연면적 26,854.8㎡, 지하 4층~지상 12층 규모로 이중 지식산업센터가 78.4%(21,054㎡), 지원시설인 근린생활시설이 10.3%(2,766㎡), 나머지는 공여기여시설(지자체 기부체납)으로 이뤄진다. 지식산업센터는 267호실, 지원상가는 40호실이 공급되며 입주사 창고는 지하 2층에 마련되며 총 주차대수는 155대다. 기존 지식산업센터가 전용률이 50%선임을 감안하면 56.7%(지원상가 61.89%)의 가성비가 큰 전용률을 보이고 있으며 층에 따라 한강(6층 이상) 및 안양천(4층 이상) 조망이 가능해 쾌적한 업무환경을 확보했다. 투자 비용대비 가성비가 높은 섹션 오피스형 지식산업센터로 에너지 절감(태양열)이 도입된다. 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K는 주변에 목동 SBS방송국, CBS기독교방송국, 방송회관, 스포츠 조선 등 방송사와 언론사가 다수 있으며 9호선을 따라 이러지는 서울의 주요 업무지구인 강서 마곡지구, 여의도, 강남으로 이어져 특급 배후지를 형성하고 있다. 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 금융대출이 80%가 가능해 세금 부담과 초기 투자비용 부담을 낮췄다. 당 프로젝트의 시행은 묘상목동개발(유)가 시공은 LT삼보주식회사, 아시아신탁에서 자금관리를 맡았다. 문의 1811-4033

-섹션 오피스-

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양중이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407

-공유 오피스-

구로디지털단지 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970