수익형부동산 간 머니무브 규제 피해 투자자 몰리는 곳은

고강도 아파트 규제와 초저금리 바람을 타고 인기를 끌고 있는 수익형 부동산시장 사이에 ‘머니 무브’(money move:자산이동) 현상이 나타나고 있다.

최근 6월 17일과 7월 10일 연이은 사상 최대 고강도 부동산 대책 발표로 갈 곳 잃은 뭉칫돈들이 규제를 피해 대체 투자 상품으로 이동하는 머니 무브 현상이 뚜렷해지고 있다는게 업계의 견해다.

최근 수익형 부동산 시장에도 지각 변동이 일어나고 있는 셈이다. 그동안 주류 상품으로 꼽혔던 상가와 오피스텔, 생활(형)숙박시설(레지던스)의 인기가 시들해진 것.

먼저 상가는 코로나19 사태로 공실 리스크 적신호라는 직격탄을 맞고 있어 투자 기피 상품으로 떠오르고 있다.

다음으로 오피스텔도 취득세 중과 여부 판단시 주택 수에 포함하기로 하면서 투자 리스크가 커졌다.

마지막으로 오피스텔이 취득세 중과로 인한 반짝효과를 보았던 생활숙박시설도 규제의 그늘을 피하기 어려울 전망이다.

지금까지 생활숙박시설은 건축법, 주택법이 아닌 공중위생관리법을 적용받아 분양때 청약통장이 필요없고 전매제한, 주택담보대출비율(LTV)과 같은 대출규제도 받지 않았다.

하지만 앞으로 생활숙박시설 관리, 감독 강화 움직임에 따라 현재 숙박시설의 주택사용을 막기위해 전입신고 불가가 예상되고 이에 따른 전세대출 및 학교배정불가로 이어질 가능성이 높고 중도금 대출 등 금융관련 규제도 예상되어 향후 실수요 관심의 하락이 예상된다.

반면 그동안 틈새상품으로 분류됐던 지식산업센터 내 기숙사와 섹션 오피스, 공유 오피스 등 소형 오피스가 이른바 비주류에서 주류 수익형 상품으로 떠오르고 있다.

두 상품 모두 정부의 규제 대상에서 벗어나면서 시중에 풍부한 부동 자금이 지식산업센터 내 기숙사와 소형 오피스로 이동하는 모습이다.

향후 지식산업센터 내 기숙사와 소형 오피스가 전례없는 호황을 누릴 것으로 업계는 전망하고 있다.

먼저 지식산업센터 내 기숙사는 비주택 상품으로서 최근 인상된 종합부동산세, 양도세 등 각종 세 부담에서 벗어날 수 있는데다 주택담보대출비율(LTV) 역시 타 상품 대비 높게 나타나는 등 각종 규제를 빗겨 가기 때문이다.

무엇보다 소액투자가 가능하다는 점이 투자자들의 마음을 사로잡고 있다. 초기 분양가가 저렴한만큼 자금부담이 덜하고 초보 투자자들에게도 진입장벽이 낮다.

뿐만 아니다. 배후수요가 풍부해 수익 창출도 안정적으로 할 수 있다. 보통 지식산업센터 내 기숙사는 공장 밀집지역이나 산업단지 인근에 위치하고 있어 주변 입주기업 근로자들을 고정수요로 확보할 수 있다. 또 기업에서 직원 복지 차원으로 기숙사를 지원하는 경우, 다수의 호실이 한 번에 계약돼 장기간 공실이 발생할 우려도 적은 편이다.

이렇다보니 분양 성적도 우수하다. 올해 10월 서울 금천구에 분양된 ‘퍼블릭 하우스’는 청약 당시 평균 7.79대 1의 경쟁률을 기록했으며 모든 타입이 모집 실수를 채웠다. 특히 3군에서는 무려 72.85대 1의 최고경쟁률이 나왔는데 계약 시작 1주일 만에 100% 완판해 업계 주목을 받기도 했다.

다음으로 섹션 오피스, 공유 오피스 등 소형 오피스도 주류 수익형 부동산으로 떠오를 전망이다.

섹션 오피스는 기본 구획을 최소 단위로 적용해 공간활용을 극대화한 오피스를 말하며 공유 오피스는 사무기기 등이 갖춰진 오피스를 일정액을 내고 일정 기간 사용하는 회원제 개념의 사무실을 말한다.

최근 1인 기업 및 소규모 창업, 스타트업 및 벤처기업의 증가로 중소형 오피스의 수요는 점차 확장되고 있는 가운데, 일반 오피스텔 및 지식산업센터와 차별화된 형태로, 수요자 중심의 다양한 형태의 면적과 설계를 선택할 수 있어 1인 기업 및 소규모 창업, 벤처·중소기업의 선호도가 높다는 점이 인기 요인으로 꼽힌다.

게다가 지식산업센터와 달리 업종의 제한도 없고 정부의 각종 규제와는 완전히 무관해 향후 전망은 더욱 밝다는 평가다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 시중에 유동성이 풍부한 자금들과 사상 최대 토지보상금 등이 규제가 없는 수익형 부동산을 주목하고 있다”며 “지식산업센터 기숙사와 소형 오피스는 확실한 임차수요가 있다는 점과 소액투자가 가능하다는 점에서도 향후 강세가 예상된다”고 말했다.

분양중인 수익형 부동산의 신흥강자 현황

-지식산업센터 기숙사-

신중동 더퍼스트 조감도

●신중동 더퍼스트=경기 부천시 신흥로 284번길 23 일대에 들어서는 ‘신중동 더퍼스트’는 공장과 상업시설, 기숙사를 갖춘 지식산업센터로, 지하 1층~지상 13층, 1개동 규모의 단지로 지어지며, 제조형 특화 지식산업센터 및 근생시설, 기숙사를 갖추게 된다. 이 단지는 풍부한 배후수요를 자랑한다. 지상 10~13층에 걸쳐서 입주 기업 임직원 등의 주거편의를 위해 기숙사 172실이 만들어진다. 신중동 더퍼스트 내 근로자 수가 약 1,500명인데다 인근 사업장의 상근 인구를 타겟으로 하면 약 1만4,000여 명의 수요를 얻게 된다. 교통여건도 우수하다. 신중동 더 퍼스트는 지하철 7호선 신중동역의 역세권 단지로, 이를 통해 서울 온수역까지 약 9분, 강남 논현역까지 약 45분 만에 닿을 수 있다. 또한 경인고속도로(부천IC), 외곽순환도로(중동IC) 등을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수하고 김포공항, 인천항 등과도 30분 대에 갈 수 있어 광역교통망 이용도 쉽다. 이처럼 잘 갖추어진 도로망을 이용하면, 입주기업은 물류비용을 절감할 수 있고 기업 근로자들은 출퇴근 편의성이 뛰어날 것으로 예상된다. 아울러 교통호재가 다수 예정돼 있어 향후, 교통망은 더욱 개선될 전망이다. 대곡~소사 복선전철(2021년 개통 예정), 원종~홍대선 신설(2030년 개통 검토 중), 지하철 7호선 청라 연장(2027년 개통 예정) 등 수도권 광역철도 관련 호재들이 계획돼 이들 노선이 완공되면 서울, 경기 고양시, 인천 청라까지 접근성이 좋아진다. 서인천IC~신월IC 구간을 대상으로 하는 경인고속도로 지하화 사업(2025년 예정)도 진행중이다. 지하구간이 기존 8차로에서 12차로로 확대되며 고속도로 기능을 회복하고 장∙단거리 통행이 분리되면서 차량 이용 시 이동이 훨씬 신속해 질 전망이다. 분양 관계자는 “신중동 더퍼스트는 상업시설의 중심에 위치한 만큼 배후수요가 풍부한데다 교통호재가 다수 예정돼 미래가치도 뛰어나기 때문에 임차인 모집이 수월할 것으로 보인다”며 “특히 전매제한이 없고 대출도 자유로워 투자자들의 문의가 이어지고 있다”고 설명했다. 문의 1566-0740

-소형 오피스-

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션 오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양중이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 최근 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407

구로디지털단지 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코(공유 오피스)=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970