초저금리와 지속적인 규제로 수익형 부동산에 투자 몰릴까

지난 11월 한국은행 금융통화위원회(금통위)에서 기준금리를 기존 0.5%로 동결하기로 결정하면서 지난 3월부터 이어지고 있는 0%대 초저금리 시대가 계속 이어질 전망이다.

실제 한은은 지난 5월 기준금리를 사상 최저 수준인 0.5%로 인하한 뒤 지난달까지 4차례 연속 동결해왔다.

한국은행은 미국과 중국의 무역 갈등으로 인한 세계 경기 둔화를 사전에 예방하기 위해 기준금리를 인하한 바 있다.

설상가상으로 코로나19가 전국적으로 확산되면서 경제적 위기를 겪자 한국은행은 지난 3월 전격적으로 기준금리를 0.75%로 인하하는 '빅컷'을 단행한 이후 지난 5월 한차례 더 기준금리를 인하하고 현재 기준금리는 0.5%를 유지하고 있다.

이러한 초저금리 기조는 앞으로 한동안 이어질 전망이다. 미국 연방준비제도가 지난 8월 열린 FOMC에서 ‘평균물가상승률목표제’를 도입하기로 하면서 앞으로 저금리가 수년간 이어질 것으로 예상된다.

국내의 경우 미국의 기준 금리에 영향을 크게 받는 구조다보니 미국이 제로금리를 유지하게 되면 한국은행도 기준금리를 올리기 어려운 상황이다.

여기에 조 바이든 미국 대통령 당선자 인수위에 현대통화이론 지지자인 스테파니 켈톤 경제학 교수가 바이든 행정부에 합류하면서 이미 넘치는 시중 통화량을 더 증가시킬 가능성이 커진 상황이다.

낮은 금리로 예금 수익률이 크게 떨어지고 시중 통화량이 늘어나는 가운데 사람들은 예금에서 인플레이션 헷지 수단인 부동산으로 관심을 돌리고 있다.

이 가운데, 주거용 부동산 가격이 크게 상승하며 정부가 집값 안정화를 위한 고강도 규제가 이어지고 있다.

지난 6월 17일 부동산 대책으로 서울과 수도권, 광역시 등 대부분의 지역들이 투기과열지구, 조정대상지역에 대거 포함되면서 투자 가능한 주거용 부동산 시장의 입지는 좁아졌다.

게다가 7월 10일 부동산 대책까지 더해져 1가구 1주택 이상자의 경우 각종 세금 규제 대상에 포함돼 세부담이 커졌다. 분양권 전매제한도 강화됐다. 주택법 개정안이 9월말부터 시행되면서 수도권 대부분의 지역과 지방 광역시에서 아파트 분양권을 사고파는 행위가 금지됐다.

이렇다 보니 규제를 받지 않는 수익형 부동산이 시장에서 뜨거운 인기를 누리고 있다.

한국감정원에 따르면 지난 3분기 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 9만3428건으로 전분기 거래량보다 27.8% 증가했다. 지난해 같은 기간보다도 1만5318건 많았다.

특히 서울의 상업·업무용 부동산 거래액은 아시아·태평양 지역에서 1위를 기록할 정도로 많은 관심을 받고 있다.

상업·업무용 분양시장도 인기다. 지난 6월 서울 여의도에 공급된 '힐스테이트 여의도 파인루체' 단지 내 상가인 '힐스에비뉴 여의도'는 계약 당일 전 실의 계약이 완료됐고, 같은 달 대구광역시 달서구에서 분양한 '두류 센트레빌 더시티v 아파트 단지 내 상가 역시 계약시작 4일 만에 모든 계약을 마쳤다.

전국적으로 유망지역에 상업·업무용이 분양에 나서 관심을 끌고 있다. 특히 상업용 부동산에서는 아파트나 오피스텔 단지내 상가가 업무용 부동산에서는 역세권에 위치한 지식산업센터, 소형 오피스(섹션 오피스·공유 오피스)가 강세를 보이고 있다.

먼저 아파트나 오피스텔 단지내 상가가 인기다. 코로나19가 장기화 국면에 접어들면서 생활 반경이 크게 좁아지고 있는 상황에 따라 집 근처에서 외식, 쇼핑, 여가 등을 한 번에 해결할 수 있는 단지 내 상가에 대한 관심이 증가하는 추세다.

단지 내 상가는 입주민을 배후 수요로 확보할 수 있고, 생활 밀착형 업종으로 구성돼 경기 상황에 따른 운영 수익 편차가 적게 나타난다. 경기 침체로 소비가 위축돼도 수요층이 탄탄해 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다.

특히 아파트 밀집 지역에 있는 주거복합단지 내 상가는 대규모의 주거 수요를 기대할 수 있고 유동인구도 활발해 수익률이 두드러진다. 실제로 아파트 밀집지역의 상가 수익률은 지역 평균을 크게 웃돌았다. 한국감정원 자료를 보면 대규모 아파트 및 주거복합단지가 모여 있는 잠실의 지난 한 해 소규모 상가 수익률은 7.99%로, 서울 평균 7.21%를 상회한다.

지방도 마찬가지다. 신흥주거타운으로 떠오르고 있는 죽전역 일대의 동기간 상가 수익률은 6.33%로 대구 평균 5.66%보다 높았다. 이 지역은 현재 브랜드 아파트를 포함해 7300세대가 넘는 대규모의 주거타운이 조성되고 있으며, 대구 중심상업지역 중 하나로 교통, 생활, 문화 등 생활인프라가 우수한 만큼 젊은 세대를 비롯한 유동인구가 풍부하다.

이에 대규모 입주민 수요가 형성된 단지 내 상가는 단기간 완판을 기록하며 인기를 끌고 있다. 지난 9월 경기도 위례신도시에서 분양한 ‘힐스 에비뉴 북위례’는 총 1078가구의 힐스테이트 북위례 입주민 배후 수요가 예상돼 단기간 완판에 성공했다.

또 경남 창원시에서 공급한 ‘창원월영 마린애시앙’ 단지 내 상가 16개 점포는 입찰 결과 평균 22대 1의 경쟁률로 완판됐다. 이 상가는 총 4298가구에 달하는 입주민을 배후 수요로 확보할 수 있어 높은 호응을 얻었다.

이러한 가운데 신규 브랜드 아파트가 밀집된 역세권 상권에 들어서는 주거복합단지 내 상가가 눈길을 끌고 있다. 우수한 입지에 들어서는 경우 향후 외부 수요까지 흡수하는 지역 대표 랜드마크로 자리매김할 수 있기 때문이다.

다음으로 업무용 수익형 부동산 투자가 주목을 받고 있다. 업무용 부동산 3인방 즉 지식산업센터, 섹션 오피스, 공유 오피스 투자에 성공하려거든 먼저 역세권 입지인지를 살펴야 한다.

업무용 부동산의 경우 근무자들의 입장에서는 역세권 입지가 중요한 이유로는 출퇴근이 편리해져 좋고, 기업체 입장에서는 종사자들의 출퇴근 부담을 줄여 업무 효율성을 높일 수 있고 협력업체간 이동이 수월해 입주기업들의 선호도가 높기 때문이다.

실제 교통여건이 좋은 업무시설의 인기가 높았다. 지난 2018년 9월 분양에 나섰던 ‘GIDC광명역’ 지식산업센터는 역세권 프리미엄에 힘입어 한달 만에 완판 되는 진기록을 세웠다. 통상 지식산업센터가 분양까지 1년이 걸리는 것과 다르게, 단기간 완판에 성공했다. 경기도 광명시 일직동 일원에 위치한 이 단지는 광명역 초역세권 입지로, 1호선과 KTX를 이용하기 편리하다는 점이 흥행을 이끌었다는 분석이다. 이외에도 신안산선과 월곶판교선이 앞으로 개통된다.

가격 상승률도 높은 편이다. 강남 자곡동 일원에 위치한 ‘강남에이스타워G9(17년 9월 입주)’의 경우 초기 3.3㎡당 평균 분양가가 800만원 대였지만, 현재 계약 면적 기준 3.3㎡ 당 2,100만원을 호가해 초기 분양가 대비 256%의 상승률을 보이고 있다고 전했다. 단지의 경우 지하철 3호·분당선 수서역이 인근에 위치하며 여기에 향후 과천~위례선 자곡역(예정) 들어서 높은 평가를 받은 것으로 보인다.

시중 유동자금이 3100조원을 넘어서며 사상 최대를 기록하면서 이들 자금들이 알짜 수익형 부동산에 눈독 들일 것으로 전망된다.

한국은행이 최근 발표한 '2020년 8월 통화 유동성' 자료에 따르면 올해 8월 기준 시중에 풀린 유동자금은 3101조6000억원에 달하는데 지난해 같은 달에 비해 9.5% 늘어난 수치다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "초저금리 영향으로 시중에 돈이 풀렸지만 마땅한 투자처가 없어 언제든지 투자할 수 있는 현금 등의 형태로 쌓이고 있다"라며 "발빠른 투자자들은 저금리 환경과 규제를 피해 레버리지 효과가 뛰어난 수익형 부동산 등에 집중하고 있다"고 말했다.

전국에 분양중인 상업·업무용 부동산 현황

-상업용 부동산-

힐스 에비뉴 감삼 센트럴 단지 내 상가 투시도

●힐스 에비뉴 감삼 센트럴=현대엔지니어링은 12월 대구 달서구 감삼동 일원에서 ‘힐스 에비뉴 감삼 센트럴’을 분양할 예정이다. 지하 5층~지상 최고 45층, 3개동 규모의 주거복합단지 힐스테이트 감삼 센트럴 내에 들어서는 상업시설로 지상 1~2층에 조성되며 1층은 37호실, 2층은 49호실 총 86호실 규모다. 힐스 에비뉴 감삼 센트럴 상업시설은 서대구 중심 상권인 죽전네거리 상권에서도 중심 입지에 있다. 여기에 단지 내 아파트 393가구, 오피스텔 119실 등 총 512세대의 배후 수요와 함께 죽전네거리에 조성되고 있는 약 7300세대의 대규모 주거 수요를 흡수할 수 있다. 또한 도보권 내 대구도시철도 2호선 죽전역이 있고 서대구 고속철도역도 내년 개통을 앞두고 있다. 더불어 서대구역 환승센터와 공항터미널, 역세권 첨단벤처밸리 등이 함께 조성되면서, 인구 유입이 더욱 활발해질 전망이다. 이 밖에 주변으로 조성 중인 주상복합단지들과 함께 대규모 상권이 형성될 예정이며, 죽전역 역세권 입지까지 갖춰 우수한 교통환경을 바탕으로 풍부한 배후 수요 확보가 기대된다. 힐스테이트 감삼 센트럴의 견본주택은 대구 달서구 이곡동 1258번지에 있으며, 12월 중 개관할 예정이다. 문의 1544-2190

-업무용 부동산-

신목동역 LT삼보 투시도

●신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K(지식산업센터)=서울특별시 양천구 목동 900-4번지 일대에 목동 최초 지식산업센터인 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K가 분양을 앞두고 있다. 9호선 신목동역 도보 2분거리 초역세권 입지로 대지면적 3,302.8㎡, 연면적 26,854.8㎡, 지하 4층~지상 12층 규모로 이중 지식산업센터가 78.4%(21,054㎡), 지원시설인 근린생활시설이 10.3%(2,766㎡), 나머지는 공여기여시설(지자체 기부체납)으로 이뤄진다. 지식산업센터는 267호실, 지원상가는 40호실이 공급되며 입주사 창고는 지하 2층에 마련되며 총 주차대수는 155대다. 기존 지식산업센터가 전용률이 50%선임을 감안하면 56.7%(지원상가 61.89%)의 가성비가 큰 전용률을 보이고 있으며 층에 따라 한강(6층 이상) 및 안양천(4층 이상) 조망이 가능해 쾌적한 업무환경을 확보했다. 투자 비용대비 가성비가 높은 섹션 오피스형 지식산업센터로 에너지 절감(태양열)이 도입된다. 신목동역 LT(엘티)삼보 MO.K는 주변에 목동 SBS방송국, CBS기독교방송국, 방송회관, 스포츠 조선 등 방송사와 언론사가 다수 있으며 9호선을 따라 이러지는 서울의 주요 업무지구인 강서 마곡지구, 여의도, 강남으로 이어져 특급 배후지를 형성하고 있다. 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 금융대출이 80%가 가능해 세금 부담과 초기 투자비용 부담을 낮췄다. 당 프로젝트의 시행은 묘상목동개발(유)가 시공은 LT삼보주식회사, 아시아신탁에서 자금관리를 맡았다. 문의 1811-4033

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양중이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407

구로디지털단지 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코(공유 오피스)=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970