환승 역세권 소형 오피스, 틈새 수익형 부동산 주목

이어지는 주택에 몰린 초강력 규제 피하면서 초저금리 시대에 주목을 받는 틈새 수익형 부동산으로 소형 오피스가 투자자들에게 관심을 끌고 있다.

소형 오피스는 아파트와 같이 급격한 시세차익은 기대하기 힘들지만, 꾸준한 수익이 창출되고 역세권에 속한 상품의 경우 미래 가치 상승 또한 천천히 노릴 수 있다.

그 중에서도 역이 2개 이상 교차하는 환승 역세권은 우수한 대중교통 여건을 누릴 수 있어 업무용 시설로써 인기가 높다.

뿐만 아니라 유동인구 접근성이 좋고 출·퇴근이 편리해 기업체나 1인기업, 소규모 사업체의 선호도 역시 높은 편이다.

환승 역세권에 있는 소형 오피스의 경우 사통팔달의 교통망을 자랑하기 때문에 광역 임대수요 확보에도 유리하며 도심 곳곳으로 이어주기 때문에 최단거리를 제시해 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여해주며 버스 등 대중교통이 역세권 위주로 경유하게 되어 지역 연계성을 살려주는 역할도 한다.

이는 2개 이상의 노선이 겹치는 환승 역세권은 단일역보다 풍부한 임대수요와 유동인구를 확보할 수 있는 각종 잇점이 많기 때문이며 이곳을 중심으로 인프라 확충과 대규모 개발이 이뤄지기도 한다.

대표적인 곳이 청량리역 일대다. 청량리역의 거대한 교통 인프라를 지척에서 누릴 수 있어 타 지역에서의 접근성도 높아 소형 오피스 공급이 활발하다. 청량리역은 개발예정 노선까지 철도 노선만 약 10개가 지나치는 국내 최대 환승 역세권으로 지하철 버스 등 다양한 대중교통이 지나 강북 최대 교통 허브로 불린다.

청량리역 인근에 고용 유발 효과가 약 6천 명에 달하는 ‘홍릉 바이오 클러스터’가 조성될 예정이다. 지난 7월 서울시가 보도자료를 통해 발표했으며, 완공 후 260개 기업이 이곳에 들어서게 된다. 청량리역의 경우 ‘홍릉 클러스터’의 접근성을 높이는 주요한 교통 거점이 될 전망이라 소형 오피스 수요는 확충의 기대감이 커지고 있다.

실제 청량리역 일대에 분양에 나선 소형 오피스의 분양률은 높았다. 지난해 4월 분양에 나선 청량리역 해링턴 플레이스 오피스 160실은 계좌오픈 3초만에 분양이 100% 완료되었다. 청량리역 헤링턴 플레이스는 40층 높이의 주거복합단지로 아파트와 오피스텔이 각각 220가구와 34실 규모로 조성된다. 단지 지하 1층과 지상 1~2층에는 상업시설이 들어서며 지상 3~6층에는 오피스가 들어선다.

또 지난 10월 서울시 동대문구에 공급된 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 섹션오피스는 정당계약 시작 후 조기 완판되었는데 청약 경쟁률은 최고 40.8대 1로 나타났다.

환승 역세권 소형 오피스의 인기는 여러 곳에서 확인되고 있다. 지난해 12월 지하철 5·8호선 환승역인 천호역 더블역세권 입지에 분양에 나섰던 공급한 ‘힐스테이트 천호역 젠트리스’는 단기간 완판에 성공했다.

서울 마곡지구에 지난 2018년 공급한 섹션 오피스 ‘두산더랜드파크’ 역시 9호선 마곡나루역과 공항철도 마곡역 도보 2분 거리에 있는 더블 역세권 인근에 위치한다는 입지적 장점을 바탕으로 분양 시작 후 빠르게 모든 계약을 마쳤다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 정부의 초강력 부동산 규제 여파로 부동산 시장이 불안정한 가운데 저금리 정책까지 더해져 갈 곳 잃은 유동자금이 틈새 수익형 부동산 상품으로 향하고 있다”며 “소형 오피스가 틈새 수익형 부동산으로 각광을 받고 있는 가운데 임대수요 확충이 더욱 수월한 환승 역세권 입지까지 갖췄다면 투자자들의 이목은 더욱 집중될 것”이라고 말했다.

수도권 분양중인 주요 환승 역세권 소형 오피스 현황

구로디지털단지 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코(2호선·신안산선(예정))=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다. 이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970

금정역2차 SK V1 tower 지식산업센터 투시도

●금정역2차 SKV1 tower(1호선·4호선)=1호선과 4호선 환승 역세권인 금정역에 섹션 오피스형 지식산업센터인 금정역2차 SKV1 tower가 분양중이다. 금정역 일대 최대 규모인 연면적 72,915.77㎡, 지하 2층에서 지상 20층 규모로 선호도가 높은 중소형 평면으로 구성되어 있다. 업무형 오피스와 제조업, 창고 등 작업에 특화된 설계로 층고가 6m에 달하기 때문에 다양한 생산시설이나 지원 시설을 설치할 수 있다. 또한 지상 1층에서 6층까지의 저층부에는 도어 투 도어의 드라이브인 설계를 적용해 사무실 문 앞까지 차량이 들어올 수 있어 업무를 더욱 용이하게 처리할 수 있다. 지하철 1호선과 4호선의 환승역인 금정역이 도보로 4분 거리에 위치해 있으며 현재 GTX-C 노선의 개통이 예정되어 있어 2027년이면 트리플 역세권으로 거듭날 계획이다. 이 노선을 이용하면 금정역에서 삼성역, 의정부역 등 서울 주요 도심과 경기 북부를 손쉽게 오갈 수 있어 수도권광역급행철도의 이점을 충분히 살릴 수 있다. 또한 경수산업도로, 서울외곽순환도로, 안양-성남간 고속도로, 제2경인고속도로 등 비즈니스 교통망을 탄탄히 갖추고 있다. 금정역2차 SKV1 tower 지식산업센터 주변에는 LS타워를 비롯해 안양IT단지, 안양국제유통단지가 자리하고 있으며 차세대 바이오메카로 주목 받는 과천지식정보타운과 인접해 이들의 연구인력 및 근로인력 수요도 흡수할 수 있다. 안양시청을 비롯해 비즈니스를 위한 인프라가 이미 구축되어 있기 때문에 초기의 혼동을 최소화 하고 안양을 대표하는 비즈니스 밸리로 성장할 가능성이 높다. 대규모 주거타운 개발로 안양과 일대를 들썩이게 만든 호계지구와 덕현지구가 직주인접해 있기 때문에 지역 거주자들의 수요도 충분히 예상된다. 금정역2차 SKV1 tower 지식산업센터는 단지 앞에 공개 공지를 조성해 근로자들의 휴식 장소로 제공하는 한편, 내부 근린생활시설로의 접근성을 높일 예정이다. 최초 분양 시 다양한 혜택이 주어진다는 점도 주목해야 한다. 금정역2차 SKV1 tower 지식산업센터는 중도금 전액 무이자와 최대 90% 대출 지원 등 파격적인 프로모션을 진행 하고 있다. 또한 취득세 50% 및 5년간 제산세 37.5% 감면이라는 세제 혜택이 제공된다. 문의 031-477-2999

e편한세상 시티 부평역 투시도

●e편한세상 시티 부평역(1호선·인천 지하철 1호선)=인천의 중심지인 부평역 도보거리 내 소형 오피스가 분양중이다. 대림건설㈜과 ㈜대림코퍼레이션은 인천광역시 부평구 부평동 일원에서 ‘e편한세상 시티 부평역’ 오피스를 분양 중이다. 이 단지는 지하 6층~지상 20층, 3개동으로 구성되며 이 중에서 섹션 오피스는 지상 2~3층 156실이다. 전체 구성으로는 오피스텔 전용면적 23~41㎡ 1,208실, 지상 1층 근린생활시설 18실로 이뤄져 있다. e편한세상 시티 부평역 오피스는 서울지하철 1호선·인천도시철도 1호선·GTX-B노선(예정) 환승역인 부평역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 단지다. 노선이 개통되면 서울 도심으로의 이동이 더욱 편리해질 전망으로, 입주 기업들의 서울 접근성이 강점으로 꼽힌다. 대규모 상권이 모여있는 부평역 인근에 위치해 있어 롯데마트, 부평역 지하상가 쇼핑몰, 2001아울렛, 모다백화점 등 쇼핑·편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 또 인근으로 한국지엠부평공장, 부평국가산업단지가 가까운 만큼 관련 종사자들을 배후수요로 확보할 수 있다. 주목할 만한 점은 섹션 오피스 전용 발코니 서비스 면적 제공으로 업무 공간 활용 극대화를 꾀했다는 점이다. 쾌적한 업무환경을 위한 냉난방시스템, 환기시스템(전열교환)과 디지털도어락을 기본제공한다. 이 밖에 주차장 내 공유차량 시스템을 도입하는 카쉐어링 서비스를 제공하고, 임대인 대신 임대관리를 위탁받아 공실 및 민원처리를 하는 임대관리 서비스, 대행업체를 통해 입주민의 요청을 처리해주는 컨시어지 서비스 등이 제공될 예정이다. 문의 032-679-9900