베이비부머 은퇴 10년, 수도권 투자용 소형 오피스텔은

2011년 은퇴자 대거 유입돼 투자용으로 역세권 등 알짜 입지 소형 오피스텔 관심

최근까지 소형 오피스텔 니즈 높아…청약 및 임대수익률 ↑

실거주용일 경우 공간활용 좋은 테라스나 복층형 오피스텔과 멀티 역세권, 공세권 선호

베이비붐 세대(1955~1963년생)가 본격적으로 은퇴를 시작한 2011년으로부터 10년이 지나면서 그 여파로 10년간 오피스텔 시장에도 영향을 미친 것으로 분석되고 있다.

은퇴자 중 상당수가 노후를 위해 부동산 투자에 뛰어들면서 중대형 위주였던 오피스텔 투자시장이 소형 위주로 바뀌었다는 설명이다.

실제 2010~2011년을 기점으로 수도권 오피스텔의 평형별 공급 추이가 크게 달라졌다. 부동산114에 따르면 전용면적 40㎡ 이하 소형 오피스텔의 공급량이 2010년 2646가구에서 2019년 5만3824가구로 크게 늘어났다.

반면에 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔의 공급량은 2010년 277가구에서 2019년 8가구로 눈에 띄게 감소했다.

이는 700만 명에 달하는 베이비부머 세대가 은퇴시기와 함께 부동산 투자시장에 대거 유입된데다 급증한 소규모 가족 수요가 맞물리면서 소형 아파트를 대체할 주거용 소형 오피스텔의 필요성이 크게 늘어난 것으로 분석된다.

이렇다 보니 주거용 소형 오피스텔의 니즈는 현재 오피스텔 시장까지 약 10년간 이어지고 있다.

실제로 최근에 수도권에서 분양한 소형 오피스텔의 청약 인기가 여전히 높았다. 올 5월 분양한 ‘청라국제도시역 푸르지오 시티’(2023년 5월 입주예정)는 전용 20~63㎡ 등으로 구성된 오피스텔로, 평균 8.8대 1의 경쟁률을 기록하며 마감됐다.

올 6월 선보인 ‘힐스테이트 여의도 파인루체’(2023년 2월 입주예정)는 계약 완판된 오피스텔로, 특히 소형 평형이 몰려있는 4군(전용 25~28㎡)의 경쟁률이 33.4대 1로 가장 높았다. 1군(전용 62~77㎡)은 평균 16.1대 1이었다.

특히 서울 등 수도권의 경우 젊은 층을 중심으로 1~3인 가구 증가가 두드러지면서 주거용 소형 오피스텔에 대한 수요가 크게 늘 것으로 예상된다.

통계청에 의하면 서울의 1~3인 가구 비중은 △2016년 76.3% △2017년 77.4% △2018년 78.5% △2019년 79.7% 등으로 상승 중이며 올해 80%대를 돌파할 전망이다.

때문에 서울 등에 위치한 주거용 소형 오피스텔 역시 임대 수익률이 좋았다. 부동산114 자료에 따르면 2019년 기준 △전용 20㎡ 이하 4.93% △전용 20㎡ 초과~40㎡ 이하 4.55% △전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하 4.52% 수익률을 기록했다.

이는 국내 5대 시중은행 정기예금 금리보다 월등히 높은 수치다. 실제 은행연합회 자료에 따르면 국민·신한·우리·하나·농협은행 등 5대 은행의 대표 정기예금(1년 만기 기준) 기본금리는 지난 11월말 기준 최저 0.45%에서 최고 0.90% 수준으로 낮게 나타났다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 오피스텔은 아파트 대체용으로 인식되면서 투자수요는 물론 실거주 수요까지 가세하면서 주거기능이 강조되고 있다”며 “투자용인 경우 시가표준액 1억 이하인 경우 취득세 산정시 미포함되며 규제지역은 100실 미만의 경우 분양권 전매가 되기 때문에 선호되고 있다”고 말했다.

장이사는 이어 “실주거용인 경우 공간활용이 좋은 테라스나 복층형 오피스텔이 선호되고 있으며 멀티 역세권이나 주변에 공원을 끼고 있는 입지가 알짜로 꼽힌다”고 말했다.

이에 알짜 입지에서 분양중이거나 예정중인 수도권 소형 오피스텔을 소개한다.

용산 글로벌 리버파크 조감도

●용산 글로벌 리버파크=서울 용산구 원효로 3가 277-8번지 외 5필지 일대에 주거복합 단지인 용산 글로벌 리버파크가 분양중이다. 연면적 3,964.00㎡, 지하 2~지상 20층 규모, 총 80세대, 오피스텔 25실(지상 5~9층), 도시형 생활주택 55세대(지상 10~20층)로 구성되며 지상 2~지상 4층까지 상가로 이뤄진다. 총 5개 타입(A-Type~E-Type), 계약면적 37.29~55.04㎡이며, 분양가는 대략 3억 후반대(부가세 포함)에서 5억 중반(부가세 포함)으로 책정이 되었다. 용산 글로벌 리버파크는 원효대로변쪽(A타입, E타입)은 한강조망권이 확보 되었으며 이면도로변은 5층에 테라스형으로 공급된다. 1.5룸과 2룸으로 공급되며 내부 구성은 풀옵션 드럼세탁기&건조기, 빌트인냉장고, 일체형비데, 시스템에어컨 2대, 전기 쿡탑, 중문&드레스룸(일부), 한샘 주방가구 등이 있으며 층고는 2.5m로 넓으 수납공간 확보와 시원한 개방감으로 퀘적한 생활환경을 갖췄다. 용산 글로벌 리버파크가 들어서는 입지는 용산역(1호선·경의중앙선), 신용산역(4호선), 효창공원역(6호선)을 어디든지 이용할 수 있는 위치해 있으며 여의도 상권, 서울시청, 광화문 상권과도 밀접해 있다. 용산 글로벌 리버파크가 속해 있는 원효로 일대는 용산정비창 부지(용산국제업무지구) 개발과 여의도 면적의 용산민족공원, 캠프킴부지, 용산전자상가 개발이 본격화할 예정이라 투자자나 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 지역이다. 교통호재도 풍부하다. GTX-B노선 신설, 신분당선 연장, 용산역~서울역 지하화 등 대규모 교통개발 사업이 줄줄이 예정되어 있다. 또한 용산아이파크몰, 이마트, 용산전자상가, 롯데하이마트, IFC몰, 신라면세점, 용산가족공원, 효창공원, 용산전쟁기념관, 국립중앙박물관 등이 인접해 문화생활 및 여가생활을 즐길 수 있는 시설물등이 다수 존재한다. 주변 지하철(1호선, 4호선, 5호선, 6호선, 경의중앙선)을 이용해 도심 및 외곽지역 접근과 강변북로, 내부순환로 이용하며 쉽고, 마포대교, 원효대로, 한강대로를 이용한 도심 지역 접근이 수월하다. 또 용산은 대형 개발호재 이외에도 입지만으로도 서울에서 최고 명당으로 평가를 받고 있다. 남산을 뒤에 두고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수 입지를 자랑한다. 서쪽으로 마포구, 동쪽으로는 성동구와 접한다. 한강변을 끼고 원효대교, 한강철교, 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교 등 7개의 다리가 용산을 지난다. 입주는 2022년 5월경 예정이며 홍보관은 래미안 용산 더 센트럴 주상복합 상가 B동 2층에 마련 된다. 문의 02-882-9287

창동 북한산 드림시티 광역 조감도

●창동 북한산 드림시티=시행전문회사인 안강DRS(주)는 서울시 도봉구 창동 623-48번지 일대에 창동 북한산 드림시티 오피스텔을 분양중이다. 대지면적 3,393.40㎡, 연면적 13,090.94㎡, 지하 1층~지상 12층, 총 5개동(1차, 2차), 강북 최초 316세대 대단지로 꾸며진다. 4호선 쌍문역 도보 4분거리, 1호선·4호선 환승역인 창동역 더블 역세권에 입지한 대단지 단지형 선시공 후분양 오피스텔이다. 전세대 2룸 3베이 구조로 아파트 못지 않은 삶을 구현했으며 전망과 채광을 함께 누릴 수 있는 혁신적인 설계를 도입했다. 강북 최대 대단지 프리미엄과 선시공 후분양 단지로 실수요자인 경우 실물을 직접 보고 선택할 수 있는 장점과 투자자인 경우 계약과 동시에 수익을 누릴 수 있는 오피스텔이라는 평가다. 입주민의 주거편리성을 극대화한 풀퍼니시드 시스템과 보안기능과 편리함까지 갖춘 최첨단 시스템을 구축하였으며 단지 내 커뮤니티 공간으로 활용이 가능한 공원 갖춘 랜드마크 단지다. 말도 많고 탈도 많은 기계식 주차가 아닌 자주식 주차장(133대)을 100% 확보하였으며 녹색인증 친환경 에너지 1++ 등급 건축물이다. 창동 북한산 드림시티는 사통팔달의 교통 프리미엄도 누릴 수 있다. 4호선 쌍문역과 1호선 및 4호선 창동역 더블 역세권에 서울 중심지 이동이 가능한 25개 버스 노선과 외곽순환도로, 내부순환도로, 동부간선도로 진입이 용이하며 동부간설도로 지하화 개발 수혜도 기대된다. 쾌적한 주거환경과 편리한 생활 인프라도 갖췄다. 북한산, 도봉산, 수락산, 불암산 조망이 가능한 최고의 주거환경과 롯데백화점, 이마트, 하나로마트, 홈플러스 등이 인접한 몰세권 프리미엄을 갖췄다. 서울 사대문 출퇴근 신혼부부, 직장인 수요는 물론 덕성여대, 광운대, 국민대, 성신여대, 고려대, 서경대, 한성대 등 풍부한 학세권 수요까지 확보했다. 투자가치를 높혀줄 개발호재도 풍부하다. 신경제 중심지 개발 창동역 49층 창업문화단지가 완공 예정이며 창동~상계 도시재생 계획이 확정되었다. GTX-C노선 창동역이 계획되어 있으며 국내 최대규모 문화복합시설인 아레나가 인근에 들어선다. 시공은 북한산종합건설(주)가 맡았으며 홍보관은 현장 단지 내 상가에 마련되었다. 문의 1566-7386

잠실역 웰리지 더테라스 투시도

●잠실역 웰리지 더 테라스=이에스웰리지㈜는 서울 송파구에서 ‘잠실역 웰리지 더테라스’ 오피스텔을 분양 중이다. 지하 4층~지상 20층 1개동 규모로 전용 21~29㎡ 총 367실로 공급되며 풀옵션으로 구성돼 있는 최첨단 오피스텔이다. 잠실관광특구 내에 위치해 있어 롯데타워를 비롯한 잠실 올림픽공원과 석촌호수 등 쇼핑과 여가, 공원시설까지 모두 편리하게 이용이 가능하다. 또한, 트리플 역세권이라는 최적의 조건이 이미 갖춰져 있음에도 가까운 미래가치 역시 이미 공사가 진행 중이라 미래가치와 투자가치까지 오피스텔의 모든 것을 갖추고 있다. 잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔은 게다가 아파트를 비롯한 모든 주택 분양에서 최우선 조건으로 꼽는 교통의 편리성은 지하철 2호선이 닿는 잠실역뿐만 아니라 8호선 몽촌토성역 2분거리와 9호선 한성백제역 도보 4분거리로 그야말로 과장 1도 없는 트리플 역세권에 위치해 있기 때문에 오피스텔로 잔여 호실을 분양 중이라 관심이 있다면 발 빠른 대처가 필요할 것이다. ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’은 혼자 사는 사람들의 로망인 전 세대가 복층형으로 설계돼 있으며 일부 세대는 테라스까지 갖추고 있어 투자 목적뿐만 아니라 실제로 입주해 살게 되더라도 그 만족도가 상당히 높을 것으로 기대된다. 전 세대는 367호 실로 구성돼 있으며 일부 세대에서는 방이동에서는 유일하게 올림픽공원이 조망되는 테라스까지 설계돼 있어 삶의 만족도까지 극대화할 수 있을 것이다. 인근 코엑스 주변에 국제교류복합지구가 이미 조성 중이고 서울시는 이 복합지구를 국제업무를 비롯해 전시, 컨벤션, 스포츠, 엔터테인먼트, 문화까지 융합된 경쟁력 있는 마이스 단지로 변모시킨다는 원대한 계획을 갖고 있다. 여기에다 2026년에 예전 한국전력 부지에 현대 글로벌 비즈니스 센터(GBC)까지 들어서고 나면 폭발적인 수요는 물론이고 오피스텔의 가치까지 급등할 것으로 기대된다. 이런 탁월한 투자가치 외에 한 가지 더 투자와 미래가치를 업그레이드할 수 있는 조건이 또 있다. 바로 영동대로 복합환승센터 지하화 개발이다. 오히려 이처럼 넘쳐 나는 많은 개발 호재 탓에 불안할 지경이다. 오피스텔에 투자할 때 가장 우려되는 것이 공실인데, ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’ 같은 경우 공실은 커녕 없어서 못 팔 지경이 되는 것이다. 사실 송파구 잠실이라는 여러 모로 핫 플레이스에 이 정도 되는 오피스텔을 지을 수 있는 부지가 남아있었다는 것 자체가 놀라울 뿐이다. 이렇게 뜨거운 노른자위 부지가 대기업의 손을 타지 않고 남아있었다는 것은 퇴직금 정도의 충분치 않은 목돈만을 갖고 있는 일반인들에게는 어쩌면 행운일지도 모르겠다. 그렇다고 실내 구조가 인근의 오피스텔에 비해 떨어지는 것도 아니고 오히려 더 탁월한 편이라고 할 수 있다. 일단 몸만 들어와도 될 정도로 대부분의 가전이 갖춰진 풀옵션이라는 점이 눈길을 끈다. 당연히 모두 무상이며 LG 천정형 에어컨과 LG 빌트인 냉장고는 기본이고 2구짜리 LG 전기쿡탑과 삼성 드럼세탁기, 드럼건조기, 아일랜드 주방, 거실 붙박이장과 이제는 필수가 된 비데, 홈 네트워크 시설 등 혼자 살기에는 전혀 부족함이 없을 정도로 다 갖춰져 있다. 또 가구는 세련된 다크 브라운과 라이트 브라운톤으로 화사함을 더했으며 퇴근 후 잠실의 야경을 내려다보며 힐링할 수 있는 입주민만의 전용 옥상까지 갖추고 있다. 이런 편리한 시설에 더해 입주민들의 안전과 관리비를 줄여주기 위한 최첨단 보안 시스템과 친환경 전기시설, 물 절약 시스템 등 첨단으로 발전하는 세태의 맞게 전기자동차를 위한 전기자동차 주차시설까지 갖추고 있다. 건축자재 역시 친환경 흐름에 맞춰 LED 등을 사용하고 다른 자재 역시 친환경으로 지어지고 있다. 정부의 강력한 주택 규제 정책으로 주택시장의 뜨거운 열기가 차갑게 식고 있지만 강남, 그중에서도 송파는 거의 가격 변동이 없다고 할 수 있다. 대출이 어려운 요즘, ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’은 중도금도 무이자로 대출을 해주기 때문에 큰돈 들이지 않고도 투자가치와 미래가치가 담보된 수익형 부동산을 소유할 좋은 기회미다. A부터 E타입까지 아홉 가지 타입이 있으며 월세는 원룸 90만원부터 투룸의 경우 150만원까지 받을 수 있을 것으로 기대된다. 시공은 은성건설㈜ 과 은성산업㈜ 이 맡았으며 2023년 6월 준공예정이다. 문의 1668-0970

회기역 에스메이트 투시도

●회기역 에스메이트=복층형 소형 오피스텔인 회기역 에스메이트는 서울 동대문구 휘경동 336-7번지 일대에서 만날 수 있는데 단지는 전용면적 16㎡A, 18㎡B 두 가지 타입으로 총 80세대가 공급된다. 전 세대 복층형 특화설계로 높은 층고를 통한 탁 트인 개방감은 물론 공간활용을 극대화한 특화 설계가 돋보이는 회기역 SMATE는 풀퍼니시드 빌트인 시스템을 구축해 에어컨, 세탁기, 쿡탑, 냉장고 등이 빌트인돼 있어 생활의 편의성을 높여줄 것으로 보인다. 이외에도 기존 오피스텔의 실외기실이 내부에 위치했던 것에 반해 외부 설치로 소음은 물론 공간 활용도를 높였으며 옥상정원 및 야외 테라스 공간을 제공해 편안한 휴식을 얻을 수 있도록 했다. 회기역 SMATE는 서울 시내 출퇴근이 편리한 역세권의 입지를 갖췄다. 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선 환승역인 회기역에서 도보로 약 5분거리에 위치했을 뿐 아니라 1km 이내에 위치한 청량리역 GTX B, C 등 5개 노선 추가 착공 예정으로 11개 노선의 복합환승센터 개발이 예정돼 교통 이용이 더욱 편리해질 전망이다. 또한 경희대, 한국외대, 고려대 등 7개 대학이 밀집했을 뿐 아니라 경희의료원, 삼육의료원 등 대학병원이 위치해 공실에 대한 우려를 최소화할 수 있다는 평가를 받고 있다. 역세권의 입지는 물론 풍부한 배후수요를 기반으로 큰 기대를 모으고 있는 회기역 에스메이트는 홍릉을 중심으로 진행 예정인 홍릉 바이오 의료 클러스터 조성 예정으로 존슨앤존슨, 노바이티스, MSD 등 글로벌 제약기업의 ‘파트너링 오피스’ 유치가 확정돼 향후 가치 상승도 예상되고 있다. 2021년 12월 준공예정이다. 문의 1800-7032

검단사거리역 한강 듀클래스 투시도

●검단사거리역 듀클래스=㈜한강그룹은 주거 브랜드 ‘듀클래스’를 새롭게 론칭하고 검단신도시 관문입지에서 선보이는 고급 오피스텔 ‘검단사거리역 듀클래스’가 본격 분양중이다. 오피스텔은 인천시 서구 마전동 980-8,9번지에 들어서며, 지하 6층 ~ 지상 11층, 2개 동, 총 480실 규모의 오피스텔과 지상 1~3층 규모의 근린생활시설로 구성된다. 타입은 크게 럭셔리 스튜디오, 익스클루시브 프리미어, 패밀리 스윗트 3가지로 1인 가구부터 신혼부부까지 여러 계층과 연령층의 수요자들을 위한 다양한 평면으로 구성된다. 특히, 검단신도시 관문입지에서 선보이는 고급 주거상품인 만큼 수도권 일대 수요자들의 눈길을 끌 것으로 회사는 기대하고 있다. ㈜한강그룹이 론칭한 브랜드 ‘듀클래스’는 ‘귀족이 사는 고품격 주거공간’을 의미한다. 이에 걸맞은 고급스럽고 차별화된 패턴이 홍보에 사용되며 향후 인테리어에도 도입될 예정이다. 단지 내 상업시설 ‘더 엘’도 함께 들어설 예정이다. ‘더 엘’은 헬스, 뷰티를 비롯해 여성 소비자의 마음을 사로잡을 수 있는 다양한 업종을 입점시킬 예정이다. 분양관계자는 “검단에서 고급 유럽 스타일의 주거공간이 나온다는 소식만으로도 많은 사람들이 문의를 보내 주셨다”며 “검단사거리역 관문입지, 초역세권, 인프라 등은 물론 고급 주거시설로서 갖춰야 하는 우수한 설계까지 돋보이는 만큼 계약하시는 분들도 많을 것으로 기대된다”고 전했다. ‘검단사거리역 듀클래스’는 검단신도시의 관문이라고 할 수 있는 검단사거리역 앞에 들어서는 초역세권 오피스텔로 신도시의 높은 미래가치와 인프라를 모두 누릴 수 있을 전망이다. 최근 눈에 띄는 상승세를 보이고 있는 검단신도시는 인천 서구의 대표 도시로 떠오르는 곳이다. 인천 서구 1118만1000㎡ 부지에 총 7만4735가구가 들어설 예정인 검단신도시는 향후 인구 18만여 명을 품을 것으로 예고되고 있다. 김포한강신도시보다 지리적으로 서울에 더 가까이 위치하며, 청라경제자유구역과 서울을 잇는 거점 도시의 역할도 기대되는 만큼 발전 가능성이 큰 도시로 떠오르고 있다. 검단신도시의 이러한 상승세에 따라 뜨거워진 인천 서구의 인기는 최근 분양시장에서도 확인할 수 있다. 지난 5월 분양한 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’는 1순위 청약에 무려 약 8만여건의 청약이 몰리면서 인천 역대 최다 청약 접수 건수를 기록한 것이다. 이에 업계 관계자들은 인천에서도 미래가치가 특히 돋보이는 서구에 들어서는 단지인 만큼, 많은 수요자들이 관심을 보인 결과라고 분석한다. 이 가운데, 검단신도시의 관문에 위치한 ‘검단사거리역 듀클래스’는 신도시 프리미엄과 인천 서구의 상승세를 함께 누리는 최대 수혜 단지가 될 것으로 기대된다. 특히 ‘검단사거리역 듀클래스’는 도보 5분 거리에 인천지하철 2호선 검단사거리역이 위치하고 있어 서울 주요 도심 및 인천권 주요 산업단지로 빠른 이동이 가능하다. 검단사거리역 뿐만 아니라 2분 거리에 위치한 버스정류장, 외곽순환도로 등의 도로망을 통해 인접 한강신도시와 서울의 진, 출입이 수월한 교통환경도 지녔다. 이 외에도 인근으로 먹거리타운과 롯데시네마 등 문화시설은 물론 하나로마트, 노브랜드, 각종 의료기관, 중심상업시설 등 생활 인프라를 한번에 누리는 원스톱 입지도 눈에 띈다. 검단사거리역 듀클래스 서울 홍보관 순재호 총괄본부장은 “검단사거리역 듀클래스는 인천지하철 2호선 역세권 입지이자 약 500세대에 가까운 대단지 프리미엄이 예상된다”며 “사업지와 가까운 ‘마곡나루역 보타닉푸르지오시티’ 오피스텔은 올 10월 네이버 부동산 기준 매매가 2억3,100만원을 기록했다. 반면, 서울시 지방세 인터넷 납부시스템에 따르면 시가표준액은 약 7,300만원이다, 당 오피스텔도 준공 후 시가표준액이 1억 이하일 것으로 예상된다. 이에 소액투자를 노리는 투자자들에게 합리적인 투자처인 동시에 다주택자들에게도 세 부담을 덜어낼 수 있는 좋은 기회”라고 말했다. 고품격 유러피언 클래스를 표방한 ‘검단사거리역 듀클래스’의 서울 홍보관은 2호선과 6호선 환승역인 합정역 3번출구에 위치해 있다. 문의 1800-6238