취득세 폭탄에 뜨는 생활숙박시설, 소형 오피스

지난 8월 지방세법 개정안 시행 이후 오피스텔 시장 급격히 냉각

최근 수익형 부동산 내 틈새 상품으로 분류되던 비주류 생활(형)숙박시설(레지던스)과 소형 오피스가 오피스텔을 뛰어 넘는 주류로 급부상하고 있다.

아파트는 물론 오피스텔까지 고강도 규제로 묶이면서 규제의 영향력이 덜하면서 초저금리 시대에 1% 안팎인 은행 예적금 금리보다 3배 이상 높은 수익이 기대되기 때문이다.

한국부동산원(구 한국감정원)에 따르면 지난해 전국 수익형 부동산 수익률은 5.56~7.67% 선으로 예·적금보다 월등히 높은 수익률을 나타내고 있다.

부동산업계에 따르면 지난 8월 지방세법 개정안 시행 이후 오피스텔 시장은 급격히 냉각되었다.

오피스텔 등 유형별 주택 수 포함 여부

오피스텔도 올 8월 12일 이후 취득분은 취득세 산정 시 주택 수에 포함되도록 바뀌었는데 1주택자 취득세율은 1~3%지만 다주택자가 되면 8~12%까지 취득세율이 뛴다.

오피스텔이 취득세 산정시 주택수에 포함되자 지난 8월부터 11월까지 한국부동산원 청약홈을 통해 청약 접수를 받은 전국 오피스텔 15곳 가운데 70% 이상(11곳)이 미분양됐다. 전체 평균 경쟁률은 3.37대 1로, 직전 약 3개월간(5월~8월 11일) 평균 경쟁률 12.16대 1을 훨씬 밑돌았다.

기존 오피스텔 거래도 줄어드는 형국이다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 지난 8월 전국 오피스텔 매매 거래량은 2천233건으로, 전월(4천720건) 대비 반 토막이 났다. 그 이후로도 ▲9월 3천249 ▲10월 4천127건 ▲11월 3천316건 등 지방세법 개정 직전과 비교했을 때 훨씬 못 미치는 거래량을 보였다.

아파트에 이어 오피스텔에도 청약, 전매, 세금 등 전방위적으로 규제가 적용되면서 생활숙박시설과 소형 오피스가 반사이익을 톡톡히 얻고 있다.

두 상품 모두 건축법을 적용 받아 취득세, 종부세, 양도세 중과나 주택수 포함에 해당되지 않을뿐더러 분양 시에는 청약통장이 필요 없고 분양권 전매도 곧바로 가능하기 때문이다.

실제 관광지 등 바닷가에서 공급된 생활숙박시설과 교통여건이 좋은 지역에 공급된 소형 오피스는 높은 인기를 끌었다.

올 9월 인천 송도국제도시에서 분양된 ‘힐스테이트 송도 스테이에디션’ 생활숙박시설은 평균 107.7대 1, 최고 1,379.3대 1의 경쟁률을 보였으며 지난 10월 부산시 서구에 선보인 생활숙박시설 '송도 유림 스카이오션 더 퍼스트'는 계약을 시작한 지 약 1개월 만에 전 호실이 100% 분양이 완료됐다.

또 올 11월 경기도 시흥시 시화멀티테크노밸리에 공급된 생활숙박시설 ‘시흥 웨이브파크 푸르지오 시티’는 평균 26.0대 1, 최고 132.5대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

지난해 12월 지하철 5·8호선 환승역인 천호역 더블역세권 입지에 분양에 나섰던 공급한 ‘힐스테이트 천호역 젠트리스’는 단기간 완판에 성공했다.

또 지난 10월 서울시 동대문구에 공급된 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 섹션 오피스는 정당계약 시작 후 조기 완판되었는데 청약 경쟁률은 최고 40.8대 1로 나타났다. 청량리역 일대는 개발예정 노선까지 철도 노선만 약 10개가 지나치는 국내 최대 환승 역세권으로 지하철 버스 등 다양한 대중교통이 지나 강북 최대 교통 허브로 불린다.

그렇다면 생활숙박시설과 소형 오피스가 유망한 지역은 어디 일까. 업계에 따르면 생활숙박시설은 바닷가를 낀 관광지와 소형 오피스는 역세권 등 교통여건이 좋고 인프라가 잘 형성된 지역이 강세를 보이고 있다고 한다.

먼저 생활숙박시설은 코로나19(신종 코로나 바이러스 감염증)로 해외 관광대신 국내 관광이 다시금 주목을 받으면서, 전국 주요 해안가 관광지 인근 부동산에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있는 것으로 나타났다.

관광지의 경우 호텔 등 숙박시설 외에도 아파트 및 생활형 숙박시설 등을 통해 장단기 임대수익용으로 활용도 가능한 장점이 있는데 따른 것으로 해석된다.

소액 투자처로 또한 각광을 받는 소형 오피스의 경우 선호되는 입지는 당연 수요자들의 우선순위에 대중교통, 편의시설 여건이 우수한 지역이다.

근무자들의 출퇴근이나 접객에 유리할 뿐만 아니라 관련기업과 협력업체들이 밀집된 환경을 갖춰 사무시설 임차 수요를 확보하기에 매우 수월하기 때문이다.

업계에서는 코로나의 지속되면서 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 섹션 오피스나 공유 오피스 등 소형 오피스에 대한 수요가 계속 증가할 것으로 보고 있다.

코로나로 기업들이 재택·유연근무제 등을 시행하면서 고정된 장소와 공간이 없어도 업무를 보거나 사업하는 데 어려움이 없다는 것이 사실로 입증됐기 때문에 앞으로 기업들이 거점별로 섹션 오피스나 공유 오피스를 지정해 업무 공간으로 사용하려는 수요가 증가할 것으로 업계에서는 내다봤다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “지방세법 개정으로 오피스텔은 취득세 산정시 주택수에 포함되어 냉각되고 있는 반면 규제가 적고 수익성이 좋은 생활숙박시설과 소형 오피스은 초저금리 바람을 타고 향후 높은 인기가 예상된다”고 말했다.

규제 없어 주류로 떠오르고 있는 수익형 부동산 현황

-생활숙박시설-

양양 남설악 힐링타운 자연인 조감도

●양양 남설악 힐링타운 자연인=㈜힐링파크 자연인은 강원도 양양군 서면 설악로 1700-51 일대에 생활숙박시설인 남설악 힐링타운 자연인이 분양중이다. 이번에 1단계로 분양되는 생활숙박시설 2개동은 분양가가 1억 3천만원선(VAT 별도)으로 총 9개동, 77개 호실 중 올 12월중으로 2개동 21개 호실의 완공을 예정하고 있다. 건축 규모는 지상 2층 7개동, 지상 3층 2개동, 10평형 49실, 15평형 28실이다. 강원도 양양 설악산 자락에 위치한 힐링타운 자연인은 총 면적 10만여 평에 단계별로 조성되며, 토지 매입이 완료되어 사업을 추진하고 있다. 힐링타운 자연인의 설립목적은 사용하는 고객이 내 산처럼 자유롭게 자연속을 거닐고 생태 공간의 탐방과 더불어 마음껏 자연물을 채취 할 수 있으며, 둘레길에서 산책하고 자연 속에서 나는 산나물 및 버섯을 내산처럼 채취하며, 즐기고 쉴 수 있도록 숙박과 편의 시설을 겸비한 공간을 만들어 운영한다. 단지 정상에서는 동해 바다가 보이며 또한, 양양8경의 중심에 위치하여 다양한 관광을 즐길 수 있다는 점에 있다. 힐링타운 자연인 단지 조성 계획은 다음과 같다. 숙박시설은 2020년 12월 2개동 완공 예정이며 호두나무 농장은 2021년 3월 착공 예정에 있다. 다음으로 숲속 캠핑장과 클럽 하우스, 잔디광장, 허브 농원 카페,와 유기농 텃밭은 2021년 3월 착공 예정이다. 양양의 주요 관광지 및 생활 인프라를 모두 이용이 가능한 남설악 힐링타운 자연인은 오색주전골(오색약수터), 오색케이블카(예정)남설악 대청봉 하이킹 코스, 오색천, 낙산사, 낙산해수욕장, 남대천 서핑의 성지 서피비치 및 하조대, 동호해변 등 사업지 반경 14Km내 양양군의 관광명소가 포진되어 있다. 승용차로 10분 거리에는 양양읍 중심상권, 하나로마트, 양양식자재마트, 양양전통시장, 새마을금고, 농협, 축협 등 생활 인프라가 구축되어 있다. 교통 및 입지여건 7번 국도를 활용한 양양 및 속초 관광지 접근성과 서울 양양간 고속도로 양양 IC에서 7Km 위치하고 있으며, 양양고속도로 및 양양 고속버스터미널을 이용한 서울 수도권 접근성과 양양국제공항을 경유한 국내·외 여행객의 연계성도 확보 할 수 있다. 문의 1522-1757

마리나 아일랜드 조감도

●마리나 아일랜드=국내 최초 인공섬인 시화MTV 반달섬에 건립되는 생활숙박시설(레지던스)인 마리나 아일랜드가 분양중이다. 경기도 안산시 반달섬 상업업무용지 C8-5블록에 공급되며 단지 전면에 수변문화공원과 시화호, 그리고 멀리 서해바다가 파노라마처럼 펼쳐지는 반달섬 핵심 입지에 자리한다. 단지가 들어서는 반달섬은 이름 그대로 반달 형태를 띤 인공섬으로, 시화호 수변 부지를 개발하는 시화나래 사업의 핵심 위치를 차지하고 있다. 시화나래는 시화호 북측 시화MTV와 남측 송산그린시티로 나뉘며, 시화MTV는 수변 레저, 휴양 자원 개발로 최근 들어 특히 주목 받고 있다. 반대편 송산그린시티는 2030년 완공 예정인 화성 국제테마파크의 우선협상대상자를 신세계 컨소시엄으로 선정하면서 사업 진행이 가시화한 상태다. 반달섬은 그 중에서도 시화MTV와 송산그린시티를 연결하는 교량 쪽에 인접하고 있다. 따라서 교량 완성 시 반달섬 입주민들은 교량과 연계된 뛰어난 도로 접근성(수도권 제2외곽순환도로, 서해안고속도로)은 물론, 4차선 다리와 시화호가 어우러진 환상적인 조망권을 누릴 수 있을 것으로 예상된다. 현재 설계 안에 따르면 교량 위에는 향후 랜드마크 역할을 할 대관람차가 생긴다. 또한 반달섬 안에는 고급 레저스포츠로 꼽히는 요트, 카누 정박 시설과 문화공원, 수변공원이 조성되어 입주민에게 필요한 녹지환경 및 여가시설, 조망권이 모두 갖춰진다. 생활숙박시설 마리나 아일랜드는 이러한 조망을 십분 누릴 수 있도록 설계된다. 우선 전 호실 발코니 및 테라스(일부 호실)가 마련돼 ‘나만의 해안가 리조트’ 느낌을 살렸다. 입주민들은 객실 발코니에서 수변문화공원과 시화호와 서해바다, 그리고 대관람차와 마리나 시설이 조화를 이룬 모습과 함께 서해바다 공기를 만끽할 수 있다. 객실마다 고성능 창호를 사용하고 벽체의 단열성능을 높여 냉난방 및 강풍에 따른 수변 단지의 단점 또한 최소화했다. 단지 내 커뮤니티 시설 또한 지상 9층에 조성돼, 공용 시설을 이용하면서 아름다운 호수, 바다 및공원을 조망할 수 있다. 9층 커뮤니티엔 입주민용 로비와 피트니스, 사우나가 생긴다. 옥상에도 루프탑(Roof Top) 정원이 생겨, 넓은 야외공간과 함께 고층 파노라마뷰를 제공한다. 마리나 아일랜드는 지하 1층~지상 28층에 전용면적 17~45㎡, 총 451실로 조성된다. 시행은 한국자산신탁이 시공은 안강건설이 맡았다. 문의 1566-7742

-소형 오피스-

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역(섹션 오피스)=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 분양중이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407

구로디지털단지역 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코(공유 오피스)=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970